作者： 吳斯旻

　　[ 短期來看，進行現房銷售試點的城市或有增加，但全國大范圍推廣的可能性相對有限。為實現“保交樓”，更多城市預計將繼續規范預售資金監管的相關政策，結合當地實際情況靈活調整預售資金監管和預售條件，以促進房地產市場供需兩端預期穩定。 ]

　　為了緩解“保交樓”壓力，2023年全國將有更多省市探索預售制度改革或試點現房銷售。

　　截至目前，浙江、河南、河北、山東、福建、天津、湖北、安徽、吉林、黑龍江、內蒙古、遼寧等省份陸續召開年度住房和城鄉建設工作會議。對于備受關注的房地產行業風險防范問題，多地表示，將聚焦“保交樓、穩民生”，防范化解房地產項目逾期交付風險、穩妥推進個別房企債務風險化解相關工作。

　　其中，山東、安徽、河南等省份進一步明確，將因地制宜開展現房銷售試點。

　　此前，全國住房和城鄉建設工作會議亦提出，“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險”。

　　市場機構相關統計顯示，2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%。其中，全國期房銷售面積同比下滑29.6%，全國現房銷售面積同比降幅明顯較少，為2.3%。

　　多名業界人士認為，隨著全國房地產市場步入新一輪降溫通道，全國現房銷售占比拉升，體現部分購房者對于“認購期房”存在顧慮。從供給側來看，目前全國大范圍推廣現房銷售的可能性依然較小，但出于“增信心、防風險”考慮，今年或有更多重點省會城市開展現房銷售試點或在供地政策中嵌入現房銷售條款。

　　多地聚焦“保交樓”

　　去年下半年，多地樓盤停工、延期交付事件，使購房者置業信心受挫，樓市復蘇也受到一定影響。

　　據CRIC調研數據，截至2022年12月31日，32個典型城市重點監測的290個項目中，一半以上已經復工，仍有126個項目處于停工狀態。

　　進入2023年，為了穩定購房者預期、帶動全行業投資復蘇，“保交樓”成為中央和地方在部署年度樓市工作的關鍵舉措。

　　河南是2022年全國保交樓工作的典型省份。為著力推進問題樓盤處置化解和“保交樓”，該省當年爭取國家兩批專項借款453億元，數額居全國第一。根據河南住建廳數據，截至去年年底，河南專項借款和省重點監測項目復工80%以上、交付10萬多套。

　　在省會鄭州，CRIC上述調研顯示，由于政策起步較早，當地復工項目占比接近九成。

　　2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議召開。在保交樓、化風險方面，會議提出，圍繞第一批專項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目標，發揮“一樓一策一專班一銀行”機制作用，以周保月、以月保季、以季保年，確保按時間節點完成目標任務。

　　樓盤交付困難背后是房企的資金周轉問題。因而，紓困問題樓盤需要金融部門的配合，并滿足房企合理的資金需求。1月初，河南省人民政府發布《關于印發大力提振市場信心促進經濟穩定向好政策措施的通知》，其中提到，將商業銀行“保交樓”專項借款項目配套貸款實際投放結果作為財政資金存放的激勵因素，并適當提高權重；引導省管金融企業按照市場化原則保障房地產項目合理融資需求。

　　近日，人民銀行鄭州中心支行、河南省住建廳發布《關于印發河南省房地產行業省級白名單企業的通知》，劃定100家白名單房企，要求加大對這些企業的金融支持力度。

　　山東“保交樓”的紓困力度同樣較大。2022年，山東省通過申報國家專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，兩批獲借款267億元。山東省住房和城鄉建設廳廳長王玉志在2023年山東省住房城鄉建設工作會議上介紹稱，截至去年年底，該省首批216個“保交樓”項目全部復工、交樓15115套，保交樓套數居全國首位。

　　該會議還透露，今年，山東省還將繼續加大“保交樓、穩民生”的工作力度，并嚴格監管防范風險。

　　除了河南和山東，第一財經梳理發現，福建、內蒙古、遼寧、河北、廣西等省份也在年度住建工作會議或一季度相關部門工作會議中提到，今年將全力推進“保交樓”相關工作、著力盤活“爛尾樓”；重慶、廣東、湖南、貴州等省份則在今年政府工作報告中提出，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。

　　“2023年地產投資取決于保交樓的推進，而非銷售的回暖。”華創證券房地產組組長、首席研究員單戈稱。

　　他認為，如果以銷售修復帶動地產投資回升的邏輯推演2023年地產投資，存在較大問題。因為本輪銷售恢復無論是在城市層面還是在房企層面都更多體現為結構性復蘇，而待竣工量較大的房企，2023年銷售回暖的可能性仍然較低。2023年全行業的竣工面積增速和投資金額增速，主要取決于歷史問題的解決，包括保交樓的推進，以及出險房企的資產處置。

　　專家：全國現房銷售占比有望5年增加至20%

　　樓市下行之際，商品房預售資金監管過嚴，會導致部分房企現金流承壓，但預售資金監管不到位，則會誘發房企挪用預售款。二者均不利于“保交樓”工作的推進。

　　基于此，今年以來，多地持續優化調整預售資金監管的相關辦法。比如，山東省住建工作會議中明確，今后五年，逐步提高預售門檻，并會嚴厲查處購房款未進入監管賬戶、違規提取、抽逃資金等行為；安徽合肥在2月1日發布的《合肥市商品房預售資金監督管理辦法》（征求意見稿）中提出，房企不得將預售資金直接收存至監管賬戶以外的任何其他賬戶。

　　而在江蘇多地以及昆明、武漢、烏魯木齊等城市，則聚焦緩解房企的資金壓力，出臺了如增加重點監管資金提取節點、提高部分節點資金使用額度、允許企業使用銀行保函、允許企業在部分情況下申請使用凍結的預售監管資金等細化政策。同時，部分城市預售條件繼續放松。比如，武漢明確房地產開發企業可增加申請預售許可次數，預售許可最低規模不小于棟。

　　此外，由于短期內，房企債務問題和樓盤停工現象依然存在，第一財經從武漢、鄭州、合肥等多地了解到，當地購房者更青睞“所見即所得”的現房或準現房。

　　根據上海易居房地產研究院相關研報，從全國房地產市場交易結構來看，2021年6月份，全國現房銷售占比為9.5%，隨后該指標總體處于攀升態勢，到了2021年12月，現房銷售占比達到10.4%，并在2022年12月繼續上升至13.9%的水平。

　　分省份來看，上述研報顯示，海南的現房銷售規模占比最高，為39%。

　　這與海南是全國第一個推行現房銷售試點的省份不無關系。當地相關文件規定，在2020年3月8日后（含3月8日），海南通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現房銷售制度。截至目前，海南推行現房銷售試點已有三年。

　　今年，更多城市有望加入現房銷售試點的隊列。1月中旬，住建部明確支持房地產行業轉型發展、“有條件的可以進行現房銷售”之后，山東、安徽、河南、四川這四個省相繼提出，將因地制宜開展現房銷售。

　　其中，河南省已確立試點城市。河南省住房和城鄉建設工作會議明確，今年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

　　此外，雄安新區也將加入。據中國雄安官網2月6日消息，在住房保障系列工作中，雄安新區將建立多元化住房供應體系，通過商品住房、共有產權住房、機構租賃住房和保障性租賃住房四類住房，并創造性實行現房銷售。

　　上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進分析稱，關于現房銷售的模式探索，地方試點分為兩個階段。在2021年上半年之前，各地主要是在供地規則中明確了現房銷售的模式，目的是為了促進房企理性拿地，維持地價平穩；2021年下半年之后，尤其是在目前多地住建工作會議中提及現房銷售，主要是為了防范爛尾樓風險，地產金融風險蔓延以及保護購房者合法權益。從長遠來看，現房銷售將是房地產行業探索新發展模式的重要一環，有望在更多重點城市推進。

　　“當前全國現房銷售規模占比約為14%，我們認為最近5年改革下，到2028年全國現房銷售規模占比有望達到20%。”嚴躍進稱。

　　不過，在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，如果城市已批新房、土地供應非常大且房價持續下跌，且土地價格、建設成本不變，現售只會抬高建設成本。換言之，現售制度下，必須要求政府在地價上讓利，以降低房企開發成本，進而實現穩預期和穩房價。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜亦認為，短期來看，進行現房銷售試點的城市或有增加，但全國大范圍推廣的可能性相對有限。為實現“保交樓”，更多城市預計將繼續規范預售資金監管的相關政策，結合當地實際情況靈活調整預售資金監管和預售條件，以促進房地產市場供需兩端預期穩定。

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責任編輯：李桐