來源：中指研究院

　　5月20日，央行降息，調整5年期以上LPR，由上期的4.6%下調15個基點至4.45%。而1年期LPR未調整，仍為3.7%。

　　1、政策落地速度加快，力度明顯加大。

　　本次降息是繼今年1月5年期以上LPR下調5個基點后的第二次降息，也是2019年房貸利率換錨LPR之后降息幅度最大的一次。

　　5月13日，人民銀行發布4月金融數據，居民信貸方面，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。是繼今年2月減少之后，居民貸款再度出現減少現象。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

　　同日，關于如何看4月份金融統計數據及下一步政策著力點，人民銀行有關負責人在答記者問時表示“將穩增長放在更加突出的位置，加大穩健貨幣政策的實施力度，更好發揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，加快落實已出臺的政策措施，積極主動謀劃增量政策工具，支持經濟運行在合理區間。”具體舉措包括：一是穩定信貸總量。綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性，保持貨幣供應量和社會融資規模增速與名義經濟增速基本匹配，宏觀杠桿率會有所上升，但保持在合理區間。二是降低融資成本。三是強化對重點領域和薄弱環節支持力度。

　　5月18日，李克強主持召開穩增長穩市場主體保就業座談會，強調“各地區各部門要增強緊迫感，挖掘政策潛力，看得準的新舉措能用盡用，5月份能出盡出，確保上半年和全年經濟運行在合理區間，努力使經濟較快回歸正常軌道。”同時強調“城鎮化是必然趨勢，要穩地價穩房價，支持居民合理住房需求，保持房地產市場平穩健康發展。”央行迅速響應，加快房地產相關政策落地節奏，力度亦明顯加大。

　　另外，受美聯儲加息、國內通脹壓力上升等因素影響，本次降息是非對稱降息，1年期LPR未作調整。

　　2、首套和二套房房貸利率下限降至4.25%、5.05%，各地房貸利率下調的空間進一步打開。

　　5月15日，央行和銀保監會聯合下發通知，調整購買普通住宅的首套房房貸利率下限為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行（為5年期LPR+60個基點）。

　　圖：2020年以來重點城市房貸利率走勢

　　本次5年期以上LPR下降至4.45%，亦預示著購買普通住宅的首套房房貸利率下限降至4.25%，二套房房貸利率下限為5.05%，各地房貸利率下調空間進一步加大。4月重點城市首套房房貸利率平均在5.2%左右，二套平均在5.4%左右，其中首套房貸利率距離下限尚有95個基點的距離，空間較大。

　　近期，蘇州、無錫、鄭州、天津、濟南等城市的部分銀行已將首套房的房貸利率降至4.4%，未來各地將繼續跟進落實，多數城市的房貸利率有望降至下限水平（一線城市及部分熱點二線城市房貸利率亦將跟隨5年期以上LPR下調15個基點），降低購房者置業成本，對當前的市場信心和市場預期將起到積極作用。

　　3、各地普宅認定標準、認房認貸標準等配套政策有望進一步優化。

　　根據中指監測，2022年以來，全國已有超100城優化調整樓市政策200余次，4月以來政策節奏加快和力度明顯加大，且城市不斷向熱點二線城市擴圍，5月截至19日，各地已出臺政策80余次。近期，杭州、成都、合肥、長沙等城市均優化了樓市政策，涉及限購、限貸、降稅費等方面，另有石家莊、銀川、常州等城市降低二套首付比例至30%，部分城市優化認房認貸標準。

　　此前首套房房貸利率下限的調整只針對購買普通住宅的購房者，未來預計將有更多城市調整普宅的認定標準、優化認房認貸標準等配套政策，多個政策疊加有利于放大本次樓市降息的效果，促進剛性和改善性住房需求釋放。

　　整體來看，當前部分城市受疫情影響較為嚴重，市場恢復節奏被打亂，個別城市交易市場幾近停擺，政策改善到市場見效尚需一定時間。而對于疫情影響較小的熱點城市，隨著信貸環境和調控政策持續加力優化，政策效果有望逐漸顯現，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩，當前蘇州、東莞等城市市場活躍度有所提升，預計5月底6月初核心城市市場企穩，但多地疫情反復影響，二季度需求持續低迷，年中市場才完成筑底，下半年緩慢恢復。

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責任編輯：鄧健