原標(biāo)題：北京學(xué)區(qū)房魔幻劇 漲跌百萬起步、有人一年凈賺300萬

　　確定性消失之后的頂級學(xué)區(qū)房，一邊呈現(xiàn)“削峰填谷”的變化，一邊仍然有躍躍欲試的買家入局。

　　2021年的北京學(xué)區(qū)房市場，將風(fēng)云變幻演繹到了極致。

　　仲夏7月，在史上最嚴(yán)調(diào)控政策的打擊下驟然入冬，西城區(qū)“金德月”頂級學(xué)區(qū)房尤其明顯，成交量一度跌入谷底，價格狂降200萬的學(xué)區(qū)房并非孤例。

　　但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，西城德勝片區(qū)的學(xué)區(qū)房熱度似乎又一次卷土重來，成交量大幅增加，議價空間近乎消失，單價超過17萬元的房子再次出現(xiàn)。

　　即便考慮到每年年初都會是學(xué)區(qū)房旺季，今年的高峰也來得比以往更早一些，幅度也更大。

　　不只是西城德勝片區(qū)，海淀區(qū)中關(guān)村學(xué)區(qū)、東城區(qū)安交學(xué)區(qū)均有回溫。

　　市場急速更迭之下，學(xué)區(qū)房的炒房客們也經(jīng)歷了像過山車一樣的一年，多數(shù)人選擇收手，感慨“也成了韭菜”之時，卻還是有人在倒騰學(xué)區(qū)房上賺了錢，高點賣出低點買入，一年內(nèi)買賣不足66平米學(xué)區(qū)房凈賺300萬元。

　　這樣極具戲劇性的一幕幕，在學(xué)區(qū)房這個特殊領(lǐng)域里卻并不稀缺，既具備教育價值又具備投資價值的學(xué)區(qū)房，價格在過去數(shù)年間一度沖高。直到2021年“多校劃片”“教師輪崗”“學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價”等政策輪番上陣，將學(xué)區(qū)房“永遠(yuǎn)上漲”的預(yù)期打破，學(xué)區(qū)房市場的波動規(guī)律才開始出現(xiàn)不同。

　　確定性消失之后的頂級學(xué)區(qū)房，一邊呈現(xiàn)“削峰填谷”的變化，一邊仍然有躍躍欲試的買家入局。

　　“未來幾年如果沒有大的政策變化，預(yù)計市場將不斷重復(fù)這種博弈平衡，但只要教育均衡得不到有效解決，學(xué)區(qū)房還會在振蕩中上行”；

　　“有人的地方就有波動，接下來的幾年都會是這種重復(fù)歷史的走勢，除非還有政策下來”；

　　“北京的學(xué)區(qū)房不存在炒作空間了，年初波峰、夏季波谷的規(guī)律性變化不會有更大的浪花”。

　　上述業(yè)內(nèi)分析人士的觀點，或許能夠一定程度上總結(jié)學(xué)區(qū)房市場的展望，但歸根結(jié)底是需求在主導(dǎo)市場，學(xué)區(qū)房會走向哪里依然沒有定論。

　　沒有人可以一直站在浪尖上，潮水退去，終究有人要做塵土，那個時候，誰會是最后接棒的人？

　　特殊的高峰期

　　深耕德勝片區(qū)多年的一位資深經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，2021年11月他們品牌在德勝的成交量達(dá)到低谷期7月的5倍還多，12月成交量與11月幾乎持平，也是全年的一個高點，而2022年1月前12天，成交量已經(jīng)達(dá)到了三十多套，等同于低谷期的2倍數(shù)量。

　　“前兩個月扎堆買房，導(dǎo)致現(xiàn)在市場上能交易的房子都不多了。”該經(jīng)紀(jì)人透露，價格方面，由于買家多、合適房子少，德勝學(xué)區(qū)房的議價空間也少了許多，“以前照著50萬60萬可以談，現(xiàn)在基本上就5萬到10萬左右”。

　　而他所在的中介機構(gòu)在德勝區(qū)域成交量長期占據(jù)第一名，另一家中介品牌的經(jīng)紀(jì)人也證實了這種趨勢。

　　以一套對應(yīng)著育翔小學(xué)學(xué)位的老破小為例，房子面積約為60平米，東西朝向，2021年6月市場最熱時賣過930萬元，同戶型到了9月份只能賣到730萬元，而目前該戶型成交價又回漲到了850萬元，經(jīng)紀(jì)人預(yù)測今年過完農(nóng)歷新年回來，價格能達(dá)到870萬元左右。

　　但這個時間段的學(xué)區(qū)房旺季并不常見。

　　由于每年的5月份是北京小學(xué)入學(xué)信息采集的時間，為了趕在這個節(jié)點前完成落戶，往年北京學(xué)區(qū)房的傳統(tǒng)旺季都是年初到3月，等到7、8月份買家減少之后，成交和價格都會有回落。

　　“主要是前期觀望的客戶紛紛下手，一部分客戶是孩子著急上學(xué)的，買低總價一居；孩子不著急上學(xué)的客戶又有沖著投資來的，覺得價格低點到了要趕緊買。”上述經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，他能觀察到市場一線的情況是“追漲殺跌永遠(yuǎn)在發(fā)生”，7月價格最低時成交幾乎斷流，那時候賣家著急買家不急，如今情況又開始反過來了。

　　德勝學(xué)區(qū)是本輪學(xué)區(qū)房調(diào)控之后反應(yīng)最劇烈的片區(qū)，往年素有“頂級學(xué)區(qū)”的光環(huán)，彼時因為區(qū)域內(nèi)學(xué)校幾乎全是“牛小”，家長買房之后，隨便孩子進(jìn)入哪所小學(xué)都被認(rèn)為踏上了優(yōu)質(zhì)教育的起跑線。德勝學(xué)區(qū)里的六鋪炕二區(qū)，正是2019年知名新聞“30萬元單價出售12平‘儲物間’”的發(fā)生地。

　　去年6月因“多校劃片”政策疊加學(xué)位不足原因，導(dǎo)致花高價買了學(xué)區(qū)房的家長只能無奈接受自家孩子被調(diào)劑到隔壁區(qū)普通小學(xué)的現(xiàn)實，德勝學(xué)區(qū)的高價房由此從塔尖跌落，8-10月份買家都在觀望，如今又紛紛出手。

　　合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，一切都是需求導(dǎo)致的，德勝學(xué)區(qū)2021年年底就出現(xiàn)高峰其中一個核心原因是，北京個人按揭貸款放貸周期發(fā)生變化，2021年下半年放貸周期由一個月拉長到了兩三個月甚至更長的時間，如果不前置化購買學(xué)區(qū)房，批貸放貸周期慢可能就會耽誤孩子入學(xué)，所以大家選擇提前兩個月將學(xué)區(qū)房計劃提上日程。

　　另一方面，由于看房買房的人增多了，對于房主來說，勢必會收窄議價空間。

　　還有一個值得關(guān)注的原因是，德勝學(xué)區(qū)房在去年調(diào)控之后，單價從17萬元回落到了14萬元左右，而隔壁什剎海、新街口、展覽路、陶白等學(xué)區(qū)房單價從12萬元漲到了13萬元，差距已經(jīng)縮小，部分原本計劃置業(yè)什剎海等學(xué)區(qū)的家長選擇“博一博”，即便上不了德勝學(xué)區(qū)的小學(xué)，最差也是調(diào)劑回來罷了。

　　魔幻的博弈

　　發(fā)源于清華的高知社群“水木社區(qū)”中，近期流傳著一個一年內(nèi)買賣不足66平米學(xué)區(qū)房凈賺300萬的案例。

　　博主分享稱，自己在2021年初市場火熱時賣掉了科育小區(qū)65.88平米的兩居室，2021年12月又以680萬元將同戶型買了回來，“一來一去，留下現(xiàn)金300多萬”。

　　科育小區(qū)位于海淀中關(guān)村片區(qū)，對應(yīng)著知名“牛小”——中關(guān)村一小，該小區(qū)的房子在北京學(xué)區(qū)房論壇上也是常客。

　　不過博主也提到680萬元的價格不是市場價，博主遇到的是急需資金周轉(zhuǎn)的賣家，需要在兩三周之內(nèi)付清全款，“我是隨時等著出手的狀態(tài)，可以滿足賣家的一切條件”。

　　雖然拉長時間來看，多數(shù)西城和海淀的學(xué)區(qū)房較多年前價格已經(jīng)暴漲數(shù)倍，近幾年總體的升值幅度遠(yuǎn)高于300萬，但一年之內(nèi)這樣的價差還是令人咋舌。

　　在學(xué)區(qū)房的話題中，資金的衡量單位變成了百萬，漲跌動輒百萬起步，悲喜在這里被無限放大，關(guān)于學(xué)區(qū)房的博弈也超出一般水平。

　　上述博主提到的科育小區(qū)房子，在一個月之后的近日，價格又漲了，同戶型成交價為780萬元，一個月100萬元的價差，已經(jīng)是絕大多數(shù)國人一年都無法企及的收入。

　　那些購買德勝學(xué)區(qū)低總價老破小并寄望順利進(jìn)入育翔等知名“牛小”的家長，也是在“賭”，對于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)有渴望，誰都希望自己是幸運的那個。

　　而去年以來“多校劃片”“教師輪崗”“學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價”等政策的實施，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為打破了投資學(xué)區(qū)房的確定性。

　　“以前是有錢就買，買了就能上牛小，上完牛小還能再高價賣出去，但現(xiàn)在不是了，買哪兒不一定上哪兒。”一位在西城區(qū)工作多年的業(yè)主告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，買房終歸不是買菜，尤其西城學(xué)區(qū)房往往需要賣掉其他區(qū)的1到2套房子才可以湊夠資金，“還是要慎重。”但他同時透露自己家的學(xué)區(qū)房要等到孫子、外孫們上完學(xué)才考慮出手。

　　記者走訪德勝一個價格相對較高的小區(qū)時，剛搬來的住戶張阿姨說，她是來照顧孫子的，兒子和兒媳都是名校畢業(yè)，賣了老家和北京朝陽區(qū)的房子換到這里來住，為的就是育翔小學(xué)學(xué)位，老人家表示不能理解兒子的決定，“他小時候我們也沒怎么管”。

　　這種現(xiàn)象業(yè)內(nèi)早就分析過，一部分通過教育改寫了命運的年輕人，比老一輩對學(xué)區(qū)房會更有信仰，“畢竟他們真正嘗到了甜頭”。

　　郭毅表示，教育是中國家庭對子女最剛性、最核心的投入，只有實現(xiàn)了很好的教育，才能夠為子女帶來一個更好的未來，保持階層不下滑，所以長期來看大家還是會很樂意在學(xué)區(qū)房上做投入。

　　“雖然過去一年各種各樣的政策對學(xué)區(qū)房有了更多拘束，但總體來講名校的教學(xué)質(zhì)量并沒有明顯稀釋，所以教育均衡化是一個漸進(jìn)式的過程。”郭毅認(rèn)為，學(xué)區(qū)房的價值變化也是一個長期的過程。

　　談及未來幾年的學(xué)區(qū)房走勢，郭毅指出，在市場邏輯之下，如果沒有大的政策變化，五到十年內(nèi)學(xué)區(qū)房可能還將保持上漲大趨勢，過程中可能會有小波動。

　　中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉則認(rèn)為：“北京的學(xué)區(qū)房不存在炒作空間了，目前成交基本都是剛需。”

　　誠然，我們有理由對學(xué)區(qū)房的降溫抱有長期的樂觀心態(tài)，但也應(yīng)該看到，這個過程并不平坦。

　　一位電影行業(yè)從業(yè)者說，她和同學(xué)們曾混跡于距離德勝門不遠(yuǎn)的小西天片區(qū)，那里有中國電影資料館，印象中附近的房子大多都很老，小區(qū)配套不怎么樣，環(huán)境倒是很安靜。

　　這位曾走過高考獨木橋、將千萬競爭者甩在身后的北京電影學(xué)院畢業(yè)生，在得知小西天區(qū)域的學(xué)區(qū)房高達(dá)16萬每平米的時候，感慨說，“看來這輩子都沒辦法實現(xiàn)住在小西天旁邊每天遛彎看電影的愿望了”……

　　（作者：孔海麗 編輯：張偉賢）

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責(zé)任編輯：李思陽