最近，縣城住宅限高，大部分住宅將會只建到6樓，成為熱點話題

　　又開始有人出來斷定，這一下，縣城樓市徹底被錘入死局

　　不知道多少次了，但凡談到縣城或者三四線城市，新聞標題不是已死，就是末日

　　更有甚者，將中國的所有縣城，都定義為下一個鶴崗，乳山

　　理由無非都是老生常談的那幾個：存量較大、人口外流、產業不足以支撐導致的經濟衰退

　　似乎未來樓市的成王敗寇，大城市永遠勝利，小縣城必定涼涼，這樣的論調，實在太耳熟能詳了

　　但是，你換一個頻道看看，突然發現，浙江縣城地價快4萬，房價都快5萬了

　　是不是有點矛盾和魔幻

　　5萬都可以買下中國所有二線城市，甚至北京、上海了，去買浙江的一個小縣城，人都瘋了嗎

　　其實，如何看待三四線樓市，是一個見仁見智的問題

　　我們之前有聊過，鶴崗式城市的陌路和狂歡，但也有必要搞清楚

　　當很多縣城開始衰退式發展的時候，憑什么是江浙縣城的的房價，可以突破5萬

　　最近全國拍出的幾塊高價地，幾乎全都來自江浙

　　不是杭州，而是江浙的幾個三四線縣城

　　事實上，除了浙江義烏拍出3.6萬的那塊，3月至今，浙江紹興、麗水更是在短短的一個半月內幾次刷新縣級市土地最高單價：2萬+/平、3萬+/平．．．

　　看到了么，浙江縣城的地價，已經超越了武漢、鄭州等省會城市的地價，甚至超過房價

　　（來源：CRIC）

　　對于這些縣城來說，未來部分新房售價突破4-5萬/平，并不意外

　　最近我去了趟義烏調研，在義烏市中心的房子，因為一波土地紅利，新房售價已經突破4萬/平

　　義烏未來最貴的那塊地，加上各種成本和利潤空間，價格預計在5萬/平左右

　　實際上，義烏目前部分二手房，房東掛牌價也已經有不少4萬+，5萬+的出現

　　浙江幾個縣城房價排名，能夠排進全國前20，這在其他地方的三四線城市，根本難以想象

　　以上都是目前浙江縣城樓市，經過實地調研后，我感受到的最真實的市場和熱度

　　江浙縣城的收入和工資無關

　　因此這里的購買力和一線城市，根本就不是一個邏輯

　　你一定看過這樣的地方，尤其是在貿易比較發達的浙江縣城中

　　一整條街上的所有企業都在生產同一種燈泡，而隔壁的另一條街上則都在生產與這種燈泡配對的燈罩

　　或者說全中國一半以上的羽毛球，都是一個縣制造的

　　對于小縣城來說，很多店鋪也都是做生意，但是你干你的，我干我的，只能內生發展，久而久之，立馬就看到天花板

　　縣域經濟最好的地方，就是如此，做出特點后，一家做一個村都跟著做，相關的配套產品也就都起來了

　　這種極致的分工，我們在全國其他地方都是很難看到的，所謂干一行愛一行，說的就是浙江的這些縣城

　　不可否認，形成了有效的產業聚集后，帶來的不僅是規模和效率的改進，浙江的藏富于民，不是說說而已

　　1月27日，國家統計局義烏調查隊發布數據：2020年義烏居民人均可支配收入達71210元，全國第二，超越北京、深圳、僅次于上海

　　（來源：每日義烏）

　　在縣域方面，浙江的居民收入水平很高，從一個細節就可以體現出來，大家有機會去到浙江縣城，甚至農村

　　這樣的豪車，街上跑的隨處可見

　　別說4萬的房子，千萬的房子對他們來說，也不是問題

　　我在和義烏項目銷售聊天的時候，發現2個很有趣的現象

　　縣城里的老板買房，都喜歡把車位同步買了，而且大家都盡可能多支付一些，不喜歡大量貸款

　　可能是有錢就可以這么任性吧

　　浙江縣城里買得起5萬/平房子的那些客戶，也并不是靠穩定收入來支撐購房的，一定是大量的現金流

　　這樣的購買力，一旦被喚醒，那就是一次新的輪動

　　縣城開始有越來越多品牌房企和好房子

　　如果住在縣城里長大的人，應該有感觸，縣城可能是中國唯一人人都實現了自有住房的地方

　　為啥這樣說啊，因為大家都有房子啊，而且人人都不止一套了，而且每套都是有天有地的別墅，不僅有房子，人家還有地皮

　　也是因為這樣的原因，大部分的縣城樓市一直不好，陸陸續續開盤的項目，購買者是乏善可陳的

　　但現在我去看縣城賣到4萬的項目售樓處，簡直不要太火熱，都快趕上五個新城和環滬城市的熱度了

　　理由和現在的一線城市購房邏輯，大差不差，縣城不缺房子，但是都缺好房子，當居住升級的意識被喚醒，這里的樓市，也會一夜之間爆發

　　這幾年，浙江縣城開始有很多品牌房企大舉進入縣城樓市，為縣城里人的居住升級帶來好產品，比如金茂、華潤、融創、綠地等等

　　這樣單價4萬的房子可以說是頂豪了，各大品牌開發商來到浙江縣城，也不會做剛需，而直接做的最高端的產品線

　　我問了一個品牌項目的操盤手，他分享了一下浙江幾個縣城樓市和其他不太一樣的地方

　　第一，這里的外來人口很多，并不存在人口外流空心化的情況，也就是說，有人走，但來的人更多，人才強勢紅利硬著陸，帶來了一波購買力

　　第二，還有本地客群的消費升級，我們不可否認，這些縣城確實養活了一批富裕的小老板

　　小老板不可能一直住在四層半的老房子里，他們也要居住升級

　　第三，縣城里因為父母輩是苦出來的，對子女教育極為重視，所以縣城里房價最高的，依然是好學區房

　　第四，有些縣城的基建速度正在以你無法想象的速度，趕超部分城市

　　你也無法相信這樣的城市界面，出現在一個縣城里

　　就靠以上這四點，把縣城的父老鄉親們都激活了，所有人都開始認可，確實要買一套有電梯的商品房了，無論是為了自己還是子女

　　這里的人不以投資思維買房，幾乎全都是真實剛需

　　還有，誰說小縣城就一定會人口外流，或者空心化

　　大部分縣城人口流出，空心化可能是一個致命難題，但在有些縣城，這也許就是個偽命題

　　就拿義烏來說，一趟下來，讓我感到震驚的，義烏政府為了吸引高素質人才，不是喊口號

　　而是真的拿出真金白銀來補貼，極力吸引你去落戶、買房

　　去年6月，義烏人才購房政策做出調整，取消本市戶籍要求，取消工作社保滿2年要求，取消首付50%要求，強啟動人才紅利

　　我一打聽嚇死了，自己買房，竟然可以得到：30萬元的首付補貼

　　等于你買400萬總價的房子，按照30%首付比例計算，120萬首付款，政府可以倒貼給你白花花的幾十萬，甚至上百萬的現金

　　這樣操作下來首付只要24萬-52萬，減少了買房的大部分壓力

　　這就是如今縣城樓市的魔幻之處，挖掘自身優勢，大力吸引高素質人才，購房游戲規則靈活變化

　　盤點下來，會發現縣城房價能高過5萬，都不是無緣無故的，也絕對不是炒房客、炒房團炒起來的

　　有真實購買力支撐的房價，即便縣城房價5萬，也不存在泡沫的情況

　　我們必須要認清的一個事實是

　　中國14億人口不可能都住到大城市，搬到北京、上海

　　未來的畢業生、年輕人，也不會全是在大城市工作

　　盡管有大量的人跑到大中城市務工，大城市可以提供更好的職業發展空間和生活便利性，所有人都想住進大城市，但這是絕對不可能的

　　從人口看，縣城和縣級市城區常住人口，目前為1.55億、0.9億人左右，共計2.4億人左右，占全國常住人口的進30%

　　這組數據看下來，縣域市場的體量不容忽視，有人的地方，就一定會有市場

　　全中國每個地方的人都要過上更好的生活，那些先富起來的縣城，更是如此

　　所以，房價本質上與城市分級無關，而是和居民的平均收入、產業規模效應和人口虹吸能力有關

　　這幾點來說，很多二線城市還不如浙江的一個縣城呢

　　未來這些縣城，會繼續把部分二線城市的房價，遠遠甩在后面 

　　那些一談論到縣城或者三四線樓市，就以末日或者死亡來吸睛的觀點，實在是沒有必要

　　以上為正文，來自喬不絲

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責任編輯：李思陽