房企艱難“找錢”：融資招式百出成本兩極分化

　　本報記者 張曉玲 實 習 生 林詩苑 深圳、廣州報道

　　缺錢的房企

　　房企很缺錢。即便在2008年，融資也沒像現在這么困難。中國房企正在經歷他們不長的歷史上少見的、寒冷的冬天。自9月份開始，樓市久違的打折降價重現，連萬科、保利、中海也不例外；10月以來，不少房企的資金鏈開始明顯緊張，各種花樣融資頻現，融資利率快速上升。

　　但錢越來越不好拿到了。據21世紀經濟報道不完全統計，2018年以來房企融資受阻數額近1000億；三季度以來房企融資主要集中在海外發債，而且利率已經不斷提高；眾多房企的境內公司債，則紛紛被中止或終止。

　　銀信仍是房企融資的主要通道，但今年以來這一通道仍在持續放緩中。銀行對資金投向房地產仍保持收緊態度，包括部分已經批了或在審批流程中的棚改貸款，都有收緊暫停跡象，目前政策看短期內很難重新放開。

　　長夜已臨，誰能抓住那御寒的火焰、啟明的光線，方能贏得最后。

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　　導讀

　　錢越來越不好拿到了。據21世紀經濟報道統計，三季度以來房企融資主要集中在海外發債，而且利率已經不斷提高；眾多房企的境內公司債，則紛紛被中止或終止。

　　“現在房子不好賣，融資也很難，所有的開發商都缺錢?！?1月6日，華南一家大型開發商投資部人士說，開發商們正面臨沉重的雙重壓力。

　　11月5日，富力地產公告計劃配股融資約100億港幣，或將開啟內房股的配股融資潮；同一天，穆迪將泰禾集團的高級無擔保票據評級從B3下調至Caa1，同時下調泰禾所有評級的前景為負面。

　　而在7天前，恒大宣布融資18億美元，其中一筆利率高達13.75%。并且，恒大主席許家印自掏腰包買了10億美元。

　　中國房企正在經歷他們不長的歷史上少見的、寒冷的冬天。自9月份開始，樓市久違的打折降價重現，連萬科、保利、中海也不例外；10月以來，不少房企的資金鏈開始明顯緊張，各種花樣融資頻現，融資利率快速上升。

　　但錢越來越不好拿到了。據21世紀經濟報道統計，三季度以來房企融資主要集中在海外發債，而且利率已經不斷提高；眾多房企的境內公司債，則紛紛被中止或終止。

　　房企的資金壓力彌漫了整個行業。自2016年“深八條”開始，持續兩年多的房地產調控已行至深水區，那些抗壓力和忍耐力差的房企問題凸顯，如富力、泰禾等；而即使如萬科、中海這類穩健的房企，也面臨銷售回款率難題。

　　富力配股融資

　　一年前的7月19日，富力兩位董事長李思廉、張力與萬達董事長王健林把酒言歡，共慶富力收購萬達酒店資產，他們大概不會料到，這筆收購會加劇富力的資金緊張。

　　11月5日，富力公告稱，計劃發行不超過8.06億股新H股，以前5個交易日收盤價平均12港幣的80%折算，融資約100億港幣。

　　協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向21世紀經濟報道記者表示，富力的債權融資不足以滿足其需要，因此需要股權融資相配合。因企業不能無限制發債，否則會導致債務比率過高，股權融資是一種不得已的選擇。

　　事實上，富力的凈負債率一直處于高位。

　　財報顯示，2015-2017年，富力凈負債率呈上漲趨勢，分別為124.3%、159.9%、169.6%，2018年上半年繼續升至187.5%，遠高于行業平均水平。

　　收購萬達酒店后，富力的財務結構進一步承壓。交銀國際分析師洪灝指出，富力旗下酒店業務本就一直在虧損，萬達酒店業務短期內無法帶來可觀利潤。長期來看，富力的高杠桿仍令人擔憂。

　　今年起，富力在通過各種途徑“找錢”，但多筆融資計劃受阻。2月9日，富力公告表示取消發行10億元中期票據；5月23日，富力又取消了10億元超短融發行計劃；5月29日，富力的一筆60億元住房租賃專項公司債也宣告中止，三個月后又被終止。

　　而此前，富力第5次沖擊回A股的計劃也宣告中止，IPO融資計劃失敗。

　　擴張野心偏逢融資收緊，富力融資成本也出現上升。

　　國泰君安證券顯示，9月富力地產發行兩筆超短期融資券，規模為6.7億元、10 億元，期限為270天，票面利率均為 6.5%，相較于 8 月份發行的 270 天超短融票面利率6.43%稍有提升。

　　洪灝認為，富力的再融資困難會加劇，預計整體融資成本將在下半年上升至 6%，并在2019年進一步上升至 6.75%-7.0%。

　　此外，在樓市銷售日趨放緩的背景下，富力可倚仗的為數不多的資金來源——銷售回款，也面臨不能達成目標的困境。

　　數據顯示，1-10月富力銷售額為956.6億元，完成年度1300億目標的73.58%，這意味著接下來兩個月內要賣超過300億；回望過去三年，富力從未達成過銷售目標。

　　約100億港幣的配股融資，也大大超過了富力此前的歷次融資額。富力管理層表示，配股將有助于公司防范宏觀經濟波動的風險，并改善財務結構。

　　富力表示，公司自2006年以來從未發行過任何形式的股份，由于相對較小的H股公眾持股量或高杠桿的資本結構，無法吸引新的戰略及長期投資者，新H股發行將解決此難題。

　　融資成本兩極分化

　　資金鏈緊張的房企遠不止富力。

　　東方財富Choice數據表明，前三季度房企整體資產負債率79.87%，較去年同期上升0.97個百分點。

　　多位房企人士告訴21世紀經濟報道，今年以來國內商業銀行開發貸白名單基本只鎖定大型央企、國企，以及少數民企；而境內的公司債，也很難實現發行。

　　據統計，僅10月以來，合生創展100億規模的租賃住宅專項公司債券、雅居樂80億規模非公開發行公司債等，已被中止或終止審查；全年來看，房企公司債被中止或終止的金額達上千億。

　　中小房企還面臨信用危機，進一步加劇融資困境。11月5日，穆迪發布評級報告，將泰禾的企業主體信用評級從B2下調至B3，并將其發行的高級無擔保票據評級從B3下調至Caa1，同時下調其所有評級的前景為負面。

　　穆迪助理副總裁兼分析師Wenhan Chen表示，下調原因是，泰禾薄弱的財務管理以及未來12-18個月加劇的再融資風險，同時其房地產銷售收入也低于預期。

　　截至2018年9月，泰禾的現金為174億元，無法完全支付同日到期的647億元短期債務、2019年底到期的105億元可回售債券，以及未支付的土地出讓費用。截至2018年9月，泰禾的現金/短期債務比率從2017年底的39%進一步下降至27%。

　　境外融資也不樂觀。三年廉價融資狂歡后，房企境外融資利率再次被“打回原形”，“融資利率不斷上升，開始接近2012年左右的高水平?！鼻笆鋈A南地產商人士剛從香港拜會機構回來，他對記者如是說，2012-2014年房企海外發債頻繁，很多利率都在11%-13%甚至更高，而現在，“好像又回到了那時候”。

　　不過，與此前房企海外發債不同，今年6月27日，國家發改委表示，房企境外發債所得資金，將主要用于償還到期債務，避免產生債務違約，而不能用于投資、運營等，并要求企業提交資金用途承諾。

　　即使是龍頭房企，也難逃融資利率高企。10月30日，恒大發行三筆共18億美元優先票據，創下了今年房企海外融資最高紀錄，融資利率分別為11.00%、13.00%、13.75%，均高于業內平均水平。

　　為了發行順利，許家印及其持有公司在此次發行中主動認購了10億美元。

　　易居研究院認為，由于境內融資環境持續收緊，近期的境內外融資成本均有提高，而原有低成本的公司債陸續到期，因而整體的融資成本也只能水漲船高。

　　與中小房企融資難形成反差的是，大型央企仍然可以獲得低廉的資金，近期尤其公司債（B端利率）的下行較為明顯，華創證券指出，保利置業發行住房租賃公司債7億元，利率僅5.28%。

責任編輯：李鋒