來源 21世紀經濟報道

　　作者 李莎

　　2023年12月14日，北京、上海相繼發布樓市新政，調整普宅標準，降低首付比例，下調房貸利率，政策力度大，引起廣泛關注。

　　8月30日廣州執行“認房不認貸”，一線城市需求端政策調整大幕就此拉開。到9月1日，四個一線城市全面執行“認房不認貸”，此后四地陸續優化公積金貸住房套數認定標準。

　　不僅如此，一線城市相繼對首付比例、房貸利率、普宅標準等政策進行調整優化，廣州還對限購政策進行調整。整體來看，一線城市中廣州和深圳的政策調整步伐較快，北京和上海政策調整相對謹慎。

　　12月14日，北京、上海發布重磅樓市新政，自此，四個一線城市都有降首付和房貸利率的政策推出，北京、上海和深圳都依據市場情況對普宅標準進行了優化。但除了廣州之外，目前其他三個一線城市仍未有進一步的放松限購政策推出。

　　降首付比例

　　繼率先全面執行“認房不認貸”之后，廣州也是近期首個降低首付比例的一線城市。

　　據9月9日媒體報道，廣州下調二套房首付比例，在廣州無房以及有1套房無貸款或貸款已結清，再購房首付低至30%；在廣州有1套房且在供，再購房首付比例由普宅的50%和非普宅的70%降至40%。這意味著廣州二套房商貸首付比例低至三成。

　　11月14日，廣州住房公積金管理中心發文，明確廣州首套房公積金貸最低首付比例從30%降至20%；在廣州有1套房，無貸款記錄或房貸記錄已結清，再購房公積金貸最低首付比例為30%；對在廣州有1套房且有未結清房貸記錄的，再購房公積金貸最低首付比例為40%。

　　深圳成為第二個降首付的一線城市。11月23日起，深圳將二套房最低首付比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。

　　北京、上海會否跟進降低首付比例、何時降低首付比例、首付比例降至多少等問題頗受市場關注。12月14日，北京、上海接連發布樓市新政，解開系列疑問。

　　12月14日起，北京降低首付比例，首套房最低首付比例由之前的普宅不低于35%，非普宅不低于40%，統一下調至不低于30%；二套房最低首付比例由之前的普宅不低于60%，非普不低于80%，下調為城六區首付不低于50%，非城六區不低于40%。

　　12月15日起，上海降低首付比例，首套房最低首付比例由不低于35%，下調至不低于30%，二套房首付比例由普宅的50%和非普的70%，下調至不低于50%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域二套房最低首付比例不低于40%。

　　一線城市的首付比例正在與普宅標準脫鉤，更多參考購房居民名下的房產情況和貸款情況，以及促進產城融合、職住平衡情況。

　　降房貸利率

　　近期四個一線城市都有降房貸利率的動作。

　　9月8日起，廣州首套房商貸利率下限突破5年期以上LPR，降至LPR-10BP，二套房商貸利率下限為LPR+30BP。廣州也成為首個下限突破5年期以上LPR的一線城市。9月29日起，深圳跟進下調房貸利率，下調后首套房貸利率和二套房貸利率與廣州相同。

　　與廣州和深圳相比，北京和上海的樓市基本面相對好，樓市政策的定力也更強。

　　12月15日起，上海下調房貸利率，首套房商貸利率下限降至LPR-10BP，二套房商貸利率下限調整為LPR+30BP，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域二套房商貸利率下限調整為LPR+20BP。

　　同日起，北京也下調商貸利率下限，城六區首套利率下限不低于LPR+10BP，二套房利率下限不低于LPR+60BP；非城六區首套利率下限不低于LPR，二套房利率下限不低于LPR+55BP。

　　調整之后，廣州、深圳和上海的首套房商貸利率下限都突破了5年期以上LPR，降至LPR-10BP，北京的房貸利率也有大幅下調，但仍較其他三個一線城市高10-20個基點。北京、上海的房貸利率政策都不同程度向產城融合、職住平衡區域傾斜。

　　調普宅標準

　　市場關于一線城市普宅標準調整的呼聲由來已久，深圳成為近期首個調整普宅標準的一線城市。

　　11月22日，深圳住建局發文調整普通住房認定標準，調整為：住宅小區建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。與之前的普宅標準相比，取消了實際成交總價低于750（含本數）萬元的要求，普宅標準重回2019年規定。

　　12月14日，北京、上海相繼發文調整普宅標準，提高面積，調整或取消價格要求。

　　具體來看，在建筑面積方面，北京和上海都將單套建筑面積從140平方米（含）以下，調整為144平方米（含）以下。

　　在成交價格方面，北京取消了成交總價限制，仍以5環、6環為界，將5環內住房成交單價上調到8.5萬元/平方米（含）以下，上調1.15倍；5-6環住房成交價格上調到6.5萬元/平方米（含）以下，上調1.05倍；6環外住房成交價格上調到4.5萬元/平方米（含）以下，上調89%。上海則取消了成交總價限制。

　　不難看出，一線城市普宅認定向面積回歸，深圳、北京和上海都取消了普宅標準中的成交總價要求，深圳和上海的普宅標準不再參考成交價格，而北京仍保留了單價限制，但結合市場價格情況，大幅提高了單價標準，覆蓋市場上約70%的房源，惠及更多群體。

　　放松限購

　　降首付、降利率和調整普宅標準，更多意在降低購房者的購房成本，但在放松購房資格方面仍然比較謹慎。

　　作為一線城市調整樓市政策的先行者，9月20日，廣州率先發文放松限購。

　　此前廣州執行比較嚴格的限購政策：廣州戶籍家庭限購2套住房，廣州戶籍成年單身人士限購1套住房，非廣州戶籍家庭需連續繳納5年個稅或社保，限購1套住房。

　　根據新政，廣州戶籍居民家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區域仍然限購2套住房。廣州戶籍成年單身（含離異）人士在這些區域仍限購1套住房。

　　非廣州戶籍居民家庭在上述區域限購1套住房，購房的個稅或社保年限要求從5年縮短為2年。

　　限購政策調整后，黃埔、番禺和花都不在限購范圍內。

　　其他一線城市目前的限購政策調整動作不多。僅10月24日，上海金山區出臺人才安居新政，即金山濱海城區、高新社區、亭楓社區部分區域施行人才購房政策，非滬籍購房者所在單位或個人滿足一定條件且有3年個稅或社保，單身即可在上述區域買1套房。

　　業內人士認為，廣州限購政策放松有很強的信號意義，一定程度上說明自二線城市密集放松限購之后，一線城市也開始對限購進行優化，其他三個一線城市也有放松可能。廣州優化限購政策至今已近三個月，市場仍在期待一線城市更多限購優化動作。

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責任編輯：王涵