文 | 劉雪玉 8號樓工作室

　　為了孩子能上“牛校”，王潘決定換房。他泡了一個月論壇，跑了海淀、西城看房，發(fā)現(xiàn)擺在眼前的只有兩個方案，都不完美，并且充滿風險。

　　2019年1月1日起，海淀施行“學區(qū)房”新政，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權證書的住房用于申請入學的，不再對應一所學校，實施多校劃片。此前，朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、東城區(qū)先后實行多校劃片。

　　這讓原本想孤注一擲買學區(qū)房，按步把孩子送進“牛校”的家長，亂了陣腳。

　　“目前的政策是一輪學區(qū)房洗牌。學區(qū)房政策多變，砸鍋賣鐵買‘老破小’，風險太大。”在家長買房交流群里，家長將海淀打頭的“學區(qū)房新政”稱為“海淀911”，每天發(fā)布幾百條分析、討論怎么選房、怎么避坑。

　　“學區(qū)房”成了一場賭博

　　王潘要賣掉自己位于朝陽區(qū)70平米左右的房子。當初結(jié)婚時，他和妻子看上這里通勤方便和環(huán)境舒適。等到有了孩子，才發(fā)現(xiàn)這里是朝陽區(qū)相對較弱的學區(qū)之一。

　　他要換一間能稱得上“學區(qū)”的房子。

　　在仔細研究完西城、海淀的各個學區(qū)后，王潘鎖定了兩個學區(qū)，一個是海淀上地學區(qū)，另一個是海淀西三旗學區(qū)。

　　“上地學區(qū)的綜合實力比較強，片區(qū)內(nèi)有上地實驗小學、清華大學附屬小學、北京大學附屬小學等等，初中也有上地實驗初中、清華附中、清華附屬實驗學校中學。”這些“牛校”都在王潘腦子里轉(zhuǎn)。

　　但根據(jù)北京最新的義務教育入學政策，從2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權證書的住房用于申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。

　　這意味著即便買了海淀的房子，孩子入學當年，本著就近入學的原則，也有可能因為學校學位不足，被調(diào)劑分配到劃片區(qū)域內(nèi)的其他學校，包括所謂的“渣小”。

　　上地學區(qū)是王潘經(jīng)過反復考量后，認定的風險最小、綜合實力最強的學區(qū)房。即便如此，新政加上王潘的非京籍，即便入住上地學區(qū)，上“牛校”這條路的前方?jīng)]有“一定”，只有無限可能。

　　他要為此付出的代價是，降低現(xiàn)有的居住品質(zhì)，購買90年代老樓“上地東里小區(qū)”。

　　這片小區(qū)位于上地實驗小學附近，目前單價12萬元，想要買這里60平米的房子，總價格在730萬左右。

　　“我們即便舉全家之力付首付買這套房子，如果學位不足，依然會被調(diào)劑到其他學校。”王潘和家人至今也在猶豫，“到底值不值得？”

　　同樣想要買學區(qū)房的杜澤原本打算在海淀翠微小學附近買一套房子給孩子上學。

　　杜澤說，翠微小學附近的房子以老樓為主，樓齡老、戶型不好，但是多點劃片后，并不能保證孩子能上翠微小學。

　　“加上買翠微小學房子的業(yè)主多，孩子多，能不能派上入學真是不好說。“杜澤認為，如今買‘老破小’，不再像過去一樣，買了就對應對口學校，孩子上學的保障。多校劃片政策后，老樓失去了學區(qū)性質(zhì)，加上本身就不適合居住，房子不保值，很有可能賣不出去。”

　　“動輒幾百萬一套的房子，如果不能上學，這就成了一場賭博。”

　　“老破小”貶值 有學區(qū)房每平方米直降2萬元

　　距離海淀學區(qū)房新政實施過了半年，家長們對學區(qū)房的觀望態(tài)度，也反映在了市場的實際成交量上。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年4月，北京學區(qū)房集中度較高的二手房成交量對比同期3月下調(diào)8%，整體二手房市場依舊非常冷清。

　　細分到各個小區(qū)上，能夠感受到學區(qū)房在退燒，成交量在下跌。某房屋中介平臺顯示，以王潘想要買的海淀上地東里小區(qū)為例，自政策出臺后的5個月時間內(nèi)，上地東里小區(qū)僅成交了5套房。

　　但在政策出臺前，2018年11月，一個月的時間內(nèi)，上地東里小區(qū)的成交為11套。

　　負責海淀西三旗學區(qū)的中介對8號樓表示，以前買房能夠?qū)谥鄙男^(qū)，降價比較明顯。以世華龍樾小區(qū)為例，政策出臺前買房可以直升北京十一學校龍樾實驗中學，單價最高的時候每平方米11.2萬元，而目前的價格在9.2萬元，直接降了2萬元。

　　一名長期負責海淀片區(qū)的中介則表示，海淀現(xiàn)在根本就沒有所謂的學區(qū)房，受新政策影響，現(xiàn)在咨詢購房的客戶多數(shù)考慮購買相對片區(qū)教育資源平均的學區(qū)，在學區(qū)劃片范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)小學和初中多，渣小少，綜合比較起來風險系數(shù)就會有所降低。

　　此外，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對8號樓說，目前學區(qū)房的降溫與房地產(chǎn)市場總體的調(diào)控也有關系。

　　他認為，房地產(chǎn)市場預期有所調(diào)整，這個階段的學區(qū)房價格也會有所下調(diào)。另一方面，學區(qū)房實際上在房源的掛牌和定價方面也有比較明確的管控，往往也不允許將學區(qū)資源作為營銷手段。

　　不論學區(qū)房降溫或是大洗牌，王潘已經(jīng)將自己現(xiàn)有的房子進行了掛牌。“半個月過去了，依然沒有中介打電話過來說有客戶看房。”

　　王潘的中介告訴他，現(xiàn)在樓市成交量總體慘淡，如果王潘掛牌的房子總價格不低于同戶型，很難有成交。

　　看得見的焦慮：“海淀911”和“雞娃”的未來

　　觀望只存在于還有時間準備的家長，對于馬上面臨幼升小的家長，依然在加緊看房。

　　8號樓發(fā)現(xiàn)，除了論壇和app上討論以外，家長們組建各種買房交流群等，根據(jù)政策和討論內(nèi)容的不同分群。其中的一個群里約200多人，每天滾動著幾百條信息，每天都有新家長入群。

　　所謂“海淀911”，指的就是海淀區(qū)2019年1月1日實施的學區(qū)房新政。

　　“目前的政策是一輪學區(qū)房洗牌。如果沒有購房的，還是要先考慮住宅品質(zhì)，學區(qū)房政策多變，砸鍋賣鐵買老破小，風險太大。”一位家長勸其他家長，“千萬別賭，力所能及，盡力就好。”

　　另一位家長表示，家人替她去實地考察了一下學區(qū)房，看完樓齡和實際居住環(huán)境，幾天心情都不是很好。

　　一位還在看房的家長吐槽說：“家長們都是楷模，花1000萬買80年代的老破小住上12年，等孩子上大學了，家長也老了，十年后又輪到孩子買老破小。”

　　群內(nèi)最主要的討論，還是討論如何“避坑”買到相對優(yōu)質(zhì)的學區(qū)房。

　　在家長購房群里分享著不同版本的“購買學區(qū)房指南”，一些有購房經(jīng)驗的學生家長將各個學區(qū)的學校羅列出來。比如，海淀區(qū)比較受歡迎的學區(qū)海淀區(qū)，小學有萬泉小學本部、中關村三小萬柳校區(qū)，初中有八一學校本部等牛校，因此受到家長的追捧。還有萬壽路學區(qū)、中關村學區(qū)、上地學區(qū)都是家長心中海淀綜合實力很強的學區(qū)。

　　論壇上有家長總結(jié)，對于愿意拼娃的家長來說，海淀是最好的區(qū)，學習好在海淀意味著有無限可能。對于不愿意拼娃的家長來說，海淀是最差的區(qū)，因為這里的可能性都與娃無關。但沒有最好的路，只有自己愿意選擇的路。

　　意思是學習不好的話，在海淀也考不上好學校，而且大家都是那種“雞娃”，如果孩子學習不好，考不上好學校，在那個學習氛圍里也很難受。

　　“雞娃”是家長們對“打雞血的娃”的簡稱，意思是每天上各種補習班，瘋狂學習的孩子。

　　王潘已經(jīng)做好了降價換房子的準備，即便風險重重。

　　他有兩個選擇，方案一是降低居住環(huán)境和品質(zhì)，買一個90年代的老樓，孩子有機會上一所“牛校”。

　　方案二是，接受孩子上“渣小”的可能性，買一個樓齡較少的三居室二手房。

　　但不換房上學，從來沒出現(xiàn)在選擇項中。

　　（應要求，文中均為化名）

責任編輯：梁斌 SF055