8號樓工作室  撰文|劉雪玉  編輯|劉洋

　　布置展廳、策劃推薦會、尋找合作方，李赫穿梭在海南、北京、鄭州三地，起初是推銷海南的房子，后來他看著源源不斷的人，涌入海南，他們購房、炒房。

　　短短兩年的時間，他和合作伙伴，從尋找購房者到被主動詢價。“2013年”，李赫清楚記得職業生涯中高光的那一瞬，“最瘋狂的幾個樓盤，開盤幾天就售罄。”

　　成為海南房地產大潮中的一名操盤手，李赫和伙伴們賺得盆滿缽滿，年終獎拿到過60萬元。在海南賣房、買房、結婚，這一切都在向自己證明，山西人李赫2011年時決定背井離鄉“闖海南”是對的。

　　2019年，人到中年的李赫再一次“背井離鄉”，提起行李箱推門要走的時候，他沒有太多的難過，即便面對與孩子們的分別，和妻子的反對，“上有老下有小，我的一個孩子3歲、一個孩子5歲，作為家庭的收入支撐，我必須積極地面對這個變化。”

　　跑來分一杯羹

　　2010年1月，海南建設國際旅游島獲批。各路炒房資本蜂擁而至，海口、三亞等海南一線城市房價紛紛上漲。

　　但這在職業操盤手李赫看來，均價每平米8000元，價格并不高，依然有很大的操盤空間。他決意搭上這趟重大利好的“班車”，2011年3月，山西人李赫來了。

　　9年前，海口的好房子并不多，多數都是當地的小開發商，品牌開發商也不多見。

　　雖然沒有限購的政策，外地人可以自由購房，但最初的海南房地產市場，銷售難度不小。

　　李赫來到海南的第一件事，就是走向島外舉辦推薦會和房展。這是他最初幾年的主要工作，聯動各個地區的合作伙伴導流客戶來海南買房。“雖然銷售難度不小，但用我們營銷人的話說，這種操盤非常有成就感。”

　　2011年下半年，海口、三亞房價漲至萬元，三亞有樓盤單價漲至2萬元。

　　2013年，李赫所操盤的樓盤開盤幾天就售罄，他當時的年終獎拿到了50萬到60萬元。在這個時間點上，李赫購買了自己在海南的住房。

　　大量品牌開發商開始涌入海南，一線房企紛紛布局海南的房地產市場。

　　2013年1月，海口樓市被當地住建局要求清理當前商品房庫存，同年11月，海南省開始逐步降低商品房開發比例，受各類政策影響，海南商品房成交價格開始回落。2014年，海口樓市限購政策松綁，雖然全國樓市普遍迎來成交高峰，但海南樓市持續下行。

　　2015年全國兩會上，海南官員喊話，要買海南的房子，現在趕快去買，“海南的房子肯定還會漲。”當時，官方還透露了一個數據：2014年海南商品房銷售了970萬平米，外地購房者占60%-70%，特別是高檔房。

　　新的年輕的尋機者，王麗娜的到來，證明了海南樓市的吸引力。

　　跑來海南發展的東北人很多，一線城市的人很少，20多歲就想來海口發展的年輕人幾乎沒有。2018年初，王麗娜從一線城市跑到海口找工作，招她進入海南某大型房企的高管看完她的簡歷，笑著說：“一線城市的跑海南真是奇怪，不過你來，讓我對海南市場更有信心了。”

　　尋機者撤退 后來者受阻

　　王麗娜在一線城市生活22年，大學畢業去了國外讀研究生，父母反對她在國外海邊定居，她就在國內選了一個氣候相同的城市——海口。

　　“我覺得海南很美，它一點也不輸給國外的海邊城市。” 她對海南著迷，這是一個天生就幸福感很強的地方，空氣好、節奏比一線城市慢，每天在這里工作都有度假的感覺。

　　她管自己叫“海飄”，但“海飄”找工作比“北漂”難多了。

　　“海南沒有什么好的產業，不像一線城市有很多工作崗位可挑，找工作真是費勁。”等了兩個月，王麗娜才等來現在入職的這家大型房企的面試結果。

　　等待期間，她在想要不要在海口買個房子。這個念頭如果再早幾個星期，也許就愿望成真了。

　　伴隨著海南房價的飆升，2018年4月22日，海南省各市縣實行嚴格的限購政策，要求在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。

　　其中，海口、三亞、瓊海三地，在原有政策上加碼，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

　　剛來海口就想要買房的王麗娜，成為購房資質限制下的“局外人”。

　　王麗娜有兩個選擇，要么把從老家將戶口遷出，要么就等著在海口工作滿5年。

　　陳泰泰決定遷戶口，她在北京定居，但戶口在內蒙古。即便如此，她需要遷戶后，繳納滿兩年社保后才有購房資格。

　　開發商給出了一條捷徑，由開發商協助繳納社保，兩年后再辦理產權證。

　　這意味著，在這兩年里，房屋產權依然屬于開發商。對于購房人所承擔的風險，開發商給出的擔保是，我們是大企業，你可以相信我們。

　　在海南，有很多陳泰泰這樣的東北家庭，希望在氣候、環境適宜養老海南擁有一套住房。陳泰泰的父母60多歲，他們的朋友幾年前在海南買房，今年春節，父母在海南租房度過了4個月，也考察了4個月。

　　“我們本來覺得房子不錯，已經打算在瓊海陵水附近買房，但是打聽了一下，現在有購房限制了，沒辦法買了。”

　　最終，陳泰泰也沒有鋌而走險接受中介的方案，攔住她的是另一個條件——“全款購房”。

　　這一套位于瓊海的70多平米兩居室，“以往可能賣到3萬以上，現在不到2萬，大約需要全款支付130多萬元。”

　　“售樓處的人告訴我們，受政策影響，房子不好賣，開發商為了快速回款，給我們降了一些價格，但是要求一次性付清。”

　　海南樓市全面限購后，伴隨著銷量大幅度下滑。根據統計顯示，2018年海南省房屋銷售面積1432.25平方米，同比下降37.5%；房屋銷售額2083億元，同比下降23.2%；房地產開發投資下降16.5%。僅從銷售額上來看，2018年比2017年2713.72億元（歷史最高記錄）少了700多億元。

　　對比海南官員給自家樓盤做廣告時給出的數據——2014年海南商品房銷售了970萬平米，這一數據在2017年是2246萬平米，2018年是1432.25平米。

　　限購的影響顯現在2018年下半年。

　　王麗娜回憶，2018年上半年，限購對于房企的影響還沒有明顯顯現，尤其是第一季度的銷量還比較可觀。2018年下半年，她所在的房企連續幾個月銷售業績都是零，公司再也沒有獎金，只有基本工資。

　　為了縮減開支，各大房企開始裁員，裁員率達到30%，有些小型房企裁員幾乎達到了50%。

　　“有些項目不僅賣不出去，還要給突然失去購房資格的客戶退定金。來海南的購房者大部分都是外地人，因此依然有能力購房的優質客戶不多見了。”

　　王麗娜所在的公司尚且屬于大型房企，幾乎每個部門都進行了裁員。“我是孤家寡人，沒有獎金也可以挺住，那些需要還房貸、給孩子交學費的同事很多選擇離開，不管是員工還是領導層都有被優化的人，很多走了的人都是原來公司找了很久的人才。”

　　島內的人，大多都改行了，最近剛走的一個小姐姐改行去了婚慶公司。島外的人大多選擇了回家。“是不是很諷刺？”王麗娜笑著反問。

　　“不要幻想限價令放開”

　　操盤手李赫在2018年“十一”后，離開了海南。在此之前，他從來沒有想過離開這里，空氣、氣候、環境都是他喜歡的。他在這里闖蕩，落地生根，結婚后生了兩個小孩。

　　妻子不同意，兩個孩子最大的不過5歲，丈夫何時回海南都是未知，李赫的決定讓她發慌。

　　只發基本工資，每個月兩萬塊，這對于拿慣了傭金、獎金、年終獎的李赫來說，錢太少了。看著公司的銷售業績逐漸下滑，作為一個家庭的收入支撐，“容不得再想，必須走，沒得選。”

　　李赫身邊的同行相繼離職，有人離開海南“轉戰”云南做旅游度假項目，有人回老家做房地產營銷，有人去了東南亞做海外房地產項目。一些留下的人，有的轉行做酒店運營，或者房屋托管，因為海南很多房子平時是空置狀態，只有冬天才有人來住，將這些外地人的房子收過來做托管，也是相對賺錢的工作。

　　觀望了半年后，李赫得出自己的結論，“站在政府的角度來看，限購是有道理的，房地產不能綁架海南經濟，土地是不可再生資源，你賣完這些房子、賣完這些土地，那么海南的經濟轉型如何發展？從長遠來看，這個問題必須解決掉，無非是現在解決還是未來解決。只是對我們這些行業從業人員產生了很大影響。”

　　想通了這一點，李赫覺得只有離開才能有更好的職業發展。抵達新的目的地長春后，他發了一條朋友圈：“不要幻想限價令放開，在一二線城市，未來5年都不可能放開。”

　　李赫所說的限價令指的是，比海南“全域限購“更早的口頭政策。這條限價消息來自一場閉門會，當時要求海口等十余家房企重新調整未售商品房備案價格。

　　對于新盤的限價，一般都是設置一條“隱形紅線“，地方政府往往是以類似“窗口指導“的方式傳達給開發商，并不會發文件。

　　李赫清楚地意識到，短期內他不可能再回來了，即便再回海南，很可能也不會是再從事地產行業。

　　一腳急剎車 房企暈頭轉向

　　然而，房企難以瀟灑轉身。千億級房企高管王斌用四個字形容限購對海南房企的影響，“暈頭轉向”。

　　“一腳急剎車”，王斌說，企業經營變得發懵。“這完全超出了正常的市場調控。”

　　4月18日，海南省統計局剛剛發布的一季度房屋銷售額數據顯示，今年第一季度海南省房屋銷售面積185.73萬平方米，同比下降64.1%；房屋銷售額316.22億元，同比下降58.8%。

　　市場成交量的下降導致了房企收入下降，王斌看到的是，一些小房企還好，因為在前幾年房地產市場比較好的時候，他們將手里的庫存消化了，所以手上有很多現金。加上海南省早在3年前就實施了“兩個暫停”政策，小企業后期就沒有再買地。

　　“這些小公司的手上有充裕的資金，他們的日子還挺好過的，有些小公司老板就去商學院游學去了。但大型房企反而日子艱難，像碧桂園、恒大，在前一階段“突飛猛進”得拿地，拿到地之后，就碰上了突然的限購，這給大型房企造成了非常巨大的影響。”

　　王斌打了個比方，開發商已經拿到手的土地都有整體開發計劃，有的是和銀行融資合作的，告訴銀行怎么賣、賣多少錢、利潤率多少，然后銀行才會貸款給房企。

　　限購之后，房企沒有到手的土地還好說，畢竟錢還沒有花出去。但已經拿到手里的土地，原本準備開發了，由于限購、限制規劃，現在連住房證都給限住了，企業肯定困擾。

　　王斌透露，對于大型房企來說，資金鏈的問題顯得尤為突出，因為大家手上的土地很多，這些土地由于沒有按時開發和按時銷售，馬上資金鏈就會出問題。

　　在他看來，海南的限購政策不像北京、上海，房企還能有生存的機會。“政策出來之后，海南房企生存的機會沒有了。”

　　王斌認為，海南最大的問題不是房價高，而是人口基數的問題，足夠的人才吸引到海南，很多經濟問題都會迎刃而解、很多產業將會自然發展。王斌稱，海南歡迎所有大企業的到來，但是所有的利好政策都排除了房地產。

　　事實上，海南政府早在2018年出臺限購政策的那天就做好了“壯士斷腕”的準備，意圖擺脫對房地產經濟的依賴，注入更多實體產業，從而探索出一條新的“海南模式”。

　　根據《中國經營報》報道，2018年兩會期間，海南省長沈曉明曾對媒體放言要加碼樓市調控。“對海南來講，會很痛，會出血，會很難。不下大的決心，不容易做到。”

　　“我在等限購解除”

　　時間拉回海南樓市調控前的一個星期。

　　根據媒體當時的報道，海南全島建設自由貿易試驗區的消息一出，各個售樓處都聚滿了來“搶房子”的購房者。一個銷售員同時要接待十多個客戶，夜里還要拿手電筒，帶著成群結隊的客戶去看房。

　　自由貿易港消息宣布后，三亞售樓處的樓盤房價普遍漲價每平方米4000至8000元。當時三亞的房屋均價已高達3.5萬到3.7萬元每平方米。（2018年4月13日）

　　三亞樓盤銷售王萍親身經歷了限購前，這出購房者蜂擁而上的場面。

　　那時候，她的薪資每月輕松過萬。“現在三亞樓盤的均價每平方米回歸到合理價格約18000元，但是前來購房的客戶卻寥寥無幾了。”

　　由于原本有資質購房的外地人都失去了購房資格，王萍所在的樓盤銷售業績大幅下降。她和很多同事一樣，現在僅靠著2000元基本工資維持生活。

　　三亞的物價水平高，如今的工資對王萍來說“不夠花”，一部分同事已經轉去售賣成交量稍好些的商鋪和寫字樓，“等到下個月進入淡季，買房人更少了。”王萍感嘆著。

　　薪水大幅下降，大房企高層助理的王麗娜打算回北京，一線銷售員王萍的同事紛紛離職。但她不打算離職，盡管眼前的銷售業績慘淡，“海南要發展就能吸引更多的人才，人口紅利會給海南的房地產市場帶來新機遇。”

　　現在的王萍依然能接到很多咨詢電話，詢問的主題只有一個：“我現在有沒有資格買房？”外地人依然有購房需求，這就是眼前的真實希望。

　　“我沒想過轉行，我在等限購解除。”

　　（應受訪者要求，文中均為化名）

責任編輯：孫劍嵩