文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 盤和林

　　對(duì)房租進(jìn)行價(jià)格管制，到目前為止在全世界范圍內(nèi)都是失敗的，深圳等地的嚴(yán)格的租金規(guī)制會(huì)成功嗎？

　　8月29日，2018中國深圳國際房地產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)暨第一屆中國深圳住房租賃產(chǎn)業(yè)展開幕，“深圳正探索建立全市穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度，采取嚴(yán)格的租金管制”成為此次房博會(huì)“拋出”的首個(gè)重磅炸彈。記者從本屆房博會(huì)上首個(gè)論壇— 首屆中國（深圳）住房租賃產(chǎn)業(yè)展主題論壇中獲悉，深圳將推出“穩(wěn)定租金商品房”試點(diǎn)，通過采取“一房一價(jià)”、“一年一調(diào)”等嚴(yán)格租金管控，控制年租金增長率不超過5%，對(duì)于在深繳納社保滿一年且未購房的居民，可在線申請(qǐng)參與排隊(duì)。

　　據(jù)悉，穩(wěn)租金商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并組織運(yùn)營，在一定期限內(nèi)只租不售，接受政府主管部門的租金管控或指導(dǎo)，面向在深圳工作的未購房居民出租的商品房。

　　可見租房市場行情已引起政府的關(guān)注，不過，事實(shí)逼迫你不得不如此。從前租房市場近乎完全競爭市場，通過供給和需求的相互作用產(chǎn)生一個(gè)合理的價(jià)位，較于購房市場來說真正可以算著實(shí)市場經(jīng)濟(jì)，但如今，繼房價(jià)失控上漲后，房租也將解下韁繩，縱橫馳騁。數(shù)據(jù)顯示從2017年2月到2018年5月，上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，而即便逃離了北上廣深，成都、西安也有30.98%、25.08%的同比漲幅在等著人才們落戶。

　　單看深圳市租賃價(jià)格指數(shù)也已同比上漲持續(xù)11個(gè)月，其中1~7月的租賃價(jià)格同比價(jià)格指數(shù)分別為104.1、103.0、104.1、104.7、104.0、104.8、105.0，略高于同期CPI同比指數(shù)（7月CPI同比指數(shù)102.5）。

　　巨幅的上漲也有著背后的推手，那便是需求。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在深圳2000萬的實(shí)際管理人口中，80%的人群租房居??；1041萬套存量住房中，70%長期處于租賃狀態(tài)。這意味著深圳市居民的居住主要以租賃為主，全市常住人口的住房自有率為34%，即約1/3常住人口居住在自有住房中，2/3常住人口需通過市場租賃。

　　雖說之前政府文件不斷鼓勵(lì)住房租賃市場的發(fā)展對(duì)如今租房價(jià)格提供了上漲地最原始地動(dòng)機(jī)，但今天的租房調(diào)控政策也算是及時(shí)，沒有走樓市先漲后管的老路。

　　筆者注意到，政府用意在于通過租金傳導(dǎo)效應(yīng)，引導(dǎo)市場合理定價(jià)，以此來完善住房租賃政策法規(guī)，減輕新市民的居住負(fù)擔(dān)，優(yōu)化營商環(huán)境，構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。但這其中問題還存在很多問題。

　　首先是穩(wěn)租金的價(jià)格管控機(jī)制。推廣文件中顯示租金管控即實(shí)行“一房一價(jià)”，起始租金要通過市場評(píng)估，不得超過同類價(jià)格。采取“一年一調(diào)”的租金管制方式，漲幅參考的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)綜合考慮當(dāng)年市場發(fā)展形勢(shì)以及周邊的租金價(jià)格、CPI的增長速度或者是人均可支配收入的增長率等，年租金增長率不超過正負(fù)5%?？梢钥吹奖姸嘁蛩貥?gòu)成了房屋最終的漲幅，可以說很是全面，但在市場定價(jià)失靈的時(shí)候，如此這般真的合理嗎？次優(yōu)理論有這樣的評(píng)述，不是每一種往高處走的路都能引導(dǎo)你到達(dá)山頂，因此穩(wěn)租金在漲幅制定上的合理性還有待時(shí)間檢驗(yàn)。

　　其次是租金傳導(dǎo)效應(yīng)的作用到底有多大，通過穩(wěn)租房來引導(dǎo)市場合理定價(jià)必須要具備量的要求，而此次的試點(diǎn)我們也能看到，塘朗城精品公寓是由深圳地鐵集團(tuán)與深業(yè)集團(tuán)共同成立的公司——深圳市朗通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)經(jīng)營，這背后有多少政府的力量在支持我們不得而知。租房市場的如今大幅上漲離不開背后的資本力量，有利可圖便是資本流動(dòng)的原因，因此并不是所有的開發(fā)商會(huì)遵從穩(wěn)租金的政策（畢竟收益降低了），特別的，若想通過政府補(bǔ)助而達(dá)到大面積穩(wěn)租金住宅的落地?zé)o疑是掩耳盜鈴的行為，無非是將納稅人的錢補(bǔ)貼租金了。因此怎樣將穩(wěn)租金商品房量擴(kuò)大是最為嚴(yán)峻的問題，畢竟，調(diào)控只能限購限售，而不能直接對(duì)市場上的價(jià)格指手畫腳（要是真有這么一天，可能市場會(huì)更加混亂）。

　　當(dāng)然，穩(wěn)租金試點(diǎn)房在有些方面確實(shí)值得肯定。

　　首先是條件的嚴(yán)苛，租房必須符合一定條件，即在深圳市繳納社會(huì)保險(xiǎn)一年以上的未購房居民。其次是租期管制和排隊(duì)購房，有了針對(duì)性的面向?qū)ο蠛笤傧薅ㄗ馄跓o疑會(huì)使得整個(gè)租房管理更加科學(xué)合理，最后是智能監(jiān)管，試點(diǎn)房通過指紋鎖和人臉識(shí)別的認(rèn)定技術(shù)的應(yīng)用，能夠確保租房的安全和誠信，所有房源的指紋鎖更換功能全部由物業(yè)公司掌握，個(gè)人不能操作，以防在租房過程中出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)租的行為發(fā)生。利用科技真正意義上避免以他人名義冒名租賃，轉(zhuǎn)租以及其他違規(guī)事件發(fā)生。

　　租房市場不似購房市場，但對(duì)城市的意義勝卻購房市場，如今城市拼的就是人才和創(chuàng)新，如果說購房限制了人才的扎根，那么租房直接限制的就是人才的進(jìn)入，因此為了城市的未來，租房市場也應(yīng)得到更多的關(guān)注，不要讓“租不起”成了城市的門檻。

　　只是，對(duì)房租進(jìn)行價(jià)格管制，到目前為止在全世界范圍內(nèi)都是失敗的，并作為價(jià)格管制失靈的典型案例被寫進(jìn)了經(jīng)濟(jì)學(xué)教材，例如使得房東不愿意出租或者不愿意裝修等。深圳等地的嚴(yán)格的租金規(guī)制會(huì)成功嗎？

　　(本文作者介紹：知名青年經(jīng)濟(jì)學(xué)者，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員)