文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　由于上海新房市場已經成為一個置換型為主的市場，由于二手房市場2017年以來已經步入調整期，2018年前三季度還會進入新一輪的市場調整期，甚至步入“有價無市”的狀態。

　　春節已過，上海商品住宅交易量仍然未起色。至此，2018年上海樓市“小陽春”能否出現？未來政策及市場趨勢怎么看？下面老張逐一談談自己的看法。

　　從政策面來看，樓市調控政策仍然是從嚴執行的，上海地方政府換屆完成后，在新聞發布會上就馬上表態，上海樓市調控政策仍然會從嚴執行，這說明，當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候，政策面不可能出現實質性松動。筆者預計，2018年全國“兩會”（中央政府換屆完成）甚至“十九屆四中全會”（預計下半年11月左右）召開之前，上海樓市的調控政策難以出現“風向標”意義松動。

　　從上海商品住宅成交情況來看，截止2018年2月25日，今年上海市商品住宅市場累計成交面積66.2萬平方米，同比下降1.14%，成交均價43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度較明顯。此外，同策研究院監測數據顯示，截止2月26日，上海商品住宅存量面積雖然僅僅有482萬平方米，但是，市場去化速度由2016年1-12月的月均108萬平方米左右，降低到2017年下半年以來（截止到2018年2月25日）月均42萬平方米。這說明，整個上海商品住宅市場“寒冬已至”（盡管有限簽和預售審批的因素，但是不影響2018年這個大趨勢）。

　　據筆者與業內交流，上海商品住宅市場因“限價”、“限簽”、房企“高價地”地王項目推盤節奏調整等因素導致房企銷售業績表現不及預期，截止2017年年底，上海商品住宅市場符合預售條件的貨值大約有6000億沒有正常釋放，像萬科、融創等大牌房企至少百億以上貨值因為上述原因無法正常釋放。

　　此外，2017年由于“限價”、“限簽”、房企“高價地”地王項目推盤節奏調整等因素導致房企銷售遇阻，據筆者了解，市場上也出現了上千億的房產抵押（房企抵押可售房源貨值盤活資金面，甚至可以將可售貨值采取“過橋貸”方式沖抵業績），這從一定程度上也反映出房企在當前市場環境下因無法正常銷售而導致的尷尬局面。

　　由此我們可知，雖然目前上海商品住宅存量面積僅僅有482萬平方米，但是，這背后還有6000億貨值等待釋放。假如在2018年上半年預售審批加快，釋放出3000億（2017年上海商品住宅總銷金額2920億，釋放一半貨量就相當于去年一年的總銷）出來進行銷售，那么，市場供應量就會快速增加，短期內的樓市供求關系很快也會得到逆轉。

　　在這個基礎上我們再看市場去化周期。截止目前為止，上海商品住宅的市場去化周期已經回升到目前的11個月左右（按照2017年11月-2018年1月均去化速度），筆者預計隨著交易量持續走低與預售許可證加快審批，2018年二三季度上海商品住宅市場去化周期有可能回升至15個月以上，屆時，從指標意義上上海已經存在去庫存壓力，樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。

　　同策研究院首席分析師張宏偉認為，從市場量價發展節奏來看，由于各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證預計加快審批、資金面壓力兌付加大、開發企業加大推盤節奏沖業績等因素，注定2018年前三季度上海商品住宅市場的成交表現是“以價換量”的，此時，房企資金面壓力較大，預計實質性大范圍降價或將在春節后二季度開始，因此，前三季度整體表現為“以價換量”，為2018年上海商品住宅市場“寒冬階段”。

　　此外，上海此前由于的限價政策，很多高地價“地王”項目都主動推遲入市時間，從趨勢來看，這些“高價地地王”項目的入市時間會集中在今年3月份之后，尤其是2016年下半年以來拿的高價地項目。原因很簡單，主要有兩個：由于大部分高周轉房企都有出售需求和業績沖刺指標；企業面臨銀行、金融機構貸款到期的兌付壓力。筆者預測，現在單個樓盤一次性推出的貨量大約200-300套，如果“高價地地王”集中在二季度推貨的話，市場成交量會有起色，但是，首次開盤的房源價格難說，應該會出現一定的回調。

　　從目前上海樓市反應情況來看，盡管還有部分房企堅守自己心理預期的房價，但是，已經有部分房企開始主動放棄“底線”，開始主動適應政府的指導價格措施積極跑量。并且在2017年12月份，已經有個別房企處于回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，主動“大幅降價”，預計2018年前三季度會有更多的房企放棄自己的價格“底線”，有更多的項目因為資金兌付壓力而主動大幅降價，樓市會進入實質性的“寒冬階段”。

　　進入四季度，“十九屆四中全會”召開（下半年11月左右），處于拉動經濟增長的需要，新的經濟改革政策會頻繁出臺，房地產作為拉動經濟增長的工具的角色將再度得到體現，此時，上海樓市將迎來轉機。但是，短期內樓市調控政策很難出現大幅松動，甚至有階段性的“收緊”的聲明。從市場表現來看，由于前三季度“以價換量”有了銷售業績的保障，四季度樓市也將仍然處于調整階段，成交量有可能會繼續走高，年底雖然預期可以出現成交量的“翹尾行情”，但是，價格不可能出現反彈。因此，從價格來說，四季度上海樓市表現來講也不會有大起色，甚至會因為短期內政策重申與表態市場表現為“倒春寒”。

　　不過，從總的趨勢來看，“十九屆四中全會”之后，2019-2020上海將經歷歷時兩年樓市上行期，2019年成交量上漲為主，2020年房價會有新一輪上漲。從這個角度來看，2018年年底2019年年初這個階段可以看過新一輪市場上行周期的起點，或者說是新一輪市場周期來臨前的“黎明前的黑暗”。

　　另外，從上海二手房市場來看，二手房已經進入觀望狀態，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。這也將進一步影響新房市場，導致新房市場交易量陷入低谷期，進而影響新房市場的價格表現。

　　“滬六條”之后，上海二手房市場也進入觀望狀態，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。由于置換房屋的需要，二手房上家掛牌價格開始松動了，部分下家買房也進入觀望狀態，二手房由2016年3月份的5.66萬套最高值急劇降至2017年月均1.3萬套左右，明顯低于2016年3萬套左右的月均去化量。

　　從二手住宅市場來看，2017年上海市二手房共計成交15.19萬套，較去年同期大跌60%，二手房成交也步入“寒冬模式”。進入2018年，1月份二手房成交套數1.15萬套，環比下跌5%，同比上漲22%（2017年1月有春節導致成交套數基數較低），市場回調趨勢并未改變。預計2018年前三季度成交套數仍然將維持在每個月1.2萬套左右，二手房交易也將繼續降溫，買賣雙方將進入新一輪的市場博弈，也即將步入“有價無市”的狀態。筆者可以預言，在2018年上半年上海二手中介將出現大面積關店潮，部分中介有可能會出現破產關門的現象，二手房“寒冬”特征較為明顯。

　　同策研究院首席分析師張宏偉認為，由于上海新房市場已經成為一個置換型為主的市場，由于二手房市場2017年以來已經步入調整期，2018年前三季度還會進入新一輪的市場調整期，甚至步入“有價無市”的狀態，也就意味著新房市場置換的動力大幅降低，二手房的市場變化進一步影響新房的市場，導致新房市場交易量陷入低谷期。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)