文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家   黃志龍

　　存銷比高企、庫存絕對規模較高的二線城市，將是調控放松的重點。如大連、沈陽、濟南、西安甚至天津等二線城市。

哪些城市或跟進放松樓市調控？

　　房地產市場的任何風吹草動，都能激起市場和媒體的千層浪。近日，蘭州、合肥對當前的房地產限購政策進行了微調，這是否意味著如許多媒體猜測的，新一輪房地產調控放松周期是否真的來臨？如何判斷2018年中國房地產市場的調控前景，各個城市差異化調控的政策依據是什么？將是每個購房者和普通家庭都關注的焦點話題。

　　中央房地產調控的政策取向

　　毋庸置疑，我國房地產市場是一個“政策市”，特別是中央政府每一輪調控動作，是影響房地產景氣周期波動的源動力。事實上，中央房地產調控政策，也是邊走邊看并適時進行微調。因此，要討論2018年房地產市場前景，必然需要關注中央最新的政策動向。

　　首先，十九大精神是房地產市場制度的長期之“綱”。黨的十九大報告關于我國住房制度的表述這樣的，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

　　這一表述至少明確了兩大方向：一是此前十余年以投機性、賺取買賣差價為主要目的之一的房地產交易行為將受到明顯抑制。換言之，長期來看，限購、限貸、房產稅將重點針對多套住房的群體，而居民的自住需求仍將得到不同程度的支持和鼓勵；二是市場化、機構化的長期租賃住房，將得到前所未有的政策支持，多元化的住房供應體系將是大勢所趨。

　　其次，從中央經濟工作會議看2018年房地產調控之“策”。會議強調了“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。”在此可作兩點解讀：一是當前調控政策的整體方向不會改變，從而保證政策的連續性和穩定性；二是中央將改變當前接近一刀切的嚴厲調控政策，地方政府和各城市將進行適當的政策微調，差異化調控政策主張將得到落地。

　　最后，從全國住房城鄉建設工作會議看2018年房地產調控具體之“措”。除了中央一貫強調的精神外，住建部特別指出“針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。”同時，“加強市場監測分析，提高精準調控的能力和水平，進一步強化地方政府主體責任。”

　　由此可見，此次蘭州、合肥等城市微調限購政策是地方政府承擔房地產穩定的主體責任、差異化調控政策的具體落地。

　　哪些城市或跟進實施放松調控？

　　如何“加強市場監測分析，提高精準調控的能力與水平”，實現差異化的調控目標，決策依據將會是什么？又有哪些城市可能會微調或放松限購政策，不同城市的購房者可以重點關注以下三方面指標。

　　首先是前期房價上漲過快的核心城市，其周邊三線城市房價調控放松后可買入。一般而言，不同等級城市之間房價的差距會有一定的歷史均值。2010年6月至2016年11月，全國100個城市中，一線城市與二線城市住宅價格之比由2.4倍上升到3.5倍，一線城市與三線城市房價之比由3.3倍上升到5.5倍，而二線城市與三線城市房價之比則由1.35倍上升到1.59倍（見下圖）。

　　而在房地產高度市場化的國家中，不同等級城市的房價波動大體是同步的，各城市的房價之比也有一個相對穩定的歷史均值。然而，當前我國一、二、三線城市房價之比，明顯偏離了2010-2013年間的歷史均值。特別是部分二線城市，房價漲幅過快的問題尤為突出。相反，核心城市周邊的三線城市，如果與核心城市的房價差距過大，一旦放松調控的政策落地，其價值洼地的特征也將更為突出。

　　其次，存銷比高企、庫存絕對規模較高的二線城市，將是調控放松的重點。存銷比是反映住房供需狀況的一個重要指標。2017年4月，住建部80號文要求，各地要根據商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的城市應停止供地，36-18個月的城市要減少供地，12-6個月的城市要增加供地，6個月以下的城市不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

　　根據易居研究院的最新統計，截至2017年11月末，全國42個城市中存銷比最高的為北京24.2個月，北京存銷比高企有其獨特性，史上最嚴的限購、限貸政策加上雄安新區的分流，使得北京住房需求陷入歷史低谷。

　　從全國其他城市的存銷比數據看，此次放松調控政策城市合肥、蘭州的存銷比分別為20.6個月和12.3個月，屬于存銷比偏高的城市，同樣，庫存絕對規模較大、存銷比較高的城市如大連、沈陽、濟南、西安甚至天津等二線城市，后期跟進、調控微幅放松的可能性也較大（見下圖）。

　　最后，購房者可積極介入租金上漲潛力大、對高端人才吸引力較大的二線城市。房地產市場的租金回報率是衡量住房長期投資價值的關鍵指標之一。不可否認，根據云房數據的統計，當前住房租金回報率超過4%的城市僅有烏魯木齊和哈爾濱，其他租金回報率較高的城市也都集中在東北、西南等地區。相反，一線城市、東部發達地區二三線城市，租金回報率普遍都在2%以下（見下圖）。這一狀況似乎有悖于我們的常識，但這一恰恰說明過去十余年我國東部發達地區城市的購房者賺取買賣價差的投資屬性，遠遠大于其居住屬性。

　　隨著“房住不炒”政策陸續落地和租購并舉住房制度的推進，住房租金回報率逐漸恢復到3%-4%的合理水平，將是各個城市的大趨勢。

　　對于大多數城市而言，租金回報率的上升，要么是房價的回落，要么是租金的提高。租金的上漲，必然要求人口的源源不斷的流入。因此，東北、西北、西南地區人口流出較為嚴重的地區，顯然不具備房租持續上漲的人口基礎。相反，武漢、鄭州、長沙、西安、成都等已經采取吸引人才政策、在周邊具有較大人口基數的二線城市，且租金回報率處于2%-3%的相對合理水平，同時租金上漲的潛力較大，這些城市可能既是后期調控放松的城市，也是購房者可以適時介入的城市。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)