文/新浪財經專欄作家 沈曉杰

　　全國城鎮人均住房面積一直是在20平方米左右的低水平徘徊，甚至還出現了數以億計的無房戶或半無房戶。而且更驚奇的是，越是經濟發達的地方，住房問題越是突出。這不能不說，我們現有的住房供應模式和房地產市場，出現了極大的路線問題。

房事出現了極大的路線問題

　　在房地產市場和住宅產業發展上，國際上通常認為有兩個高速發展期。第一，在一個國家的人均住房面積達到35平方米(約為戶均100平方米)之前，國民將對住房保持旺盛的需求，該國的房地產及住房產業將會有一個持續的高速發展；第二，當一個國家的人均收入達到了1000－3000美元的區間時，普通居民的住房消費也將進入一個改善住房的爆發期，該國的房地產及住房發展將進入突飛猛進的階段。這兩個房地產及住宅產業發展的高峰期，也被世界各國視為住房發展的規律之一。

　　普通居民投入最大的住房消費，被高房價壓制冷藏

　　進入21世紀之后，中國就進入這兩個房地產及住宅產業高速發展的雙重效應的共同期。中國農村居民住房的發展，也驗證了這兩個住宅產業高速發展的國際慣例，同樣也適用于中國社會。來自國家統計局的官方統計數據顯示，我國農村居民人均住房面積，已經從1998年的23.3平方米，增加到2012年的37.1平方米，15年增加了近60%，幾乎每年的人均住房面積增加接近一平方米。

　　非常不幸的是，由開發商模式主導的我國城鎮居民的住房水平，在1998年實施房改后的十幾年間，人均的住房面積并沒有得到基本的改善。如果算上這十幾年增加的兩三億新市民，每年增加的水平幾乎少到可以忽略不計的地步。

　　根據住建部的報告，我國城鎮的人均住房建筑面積1998年為18.7平方米。而按照住建部和國家統計局的官方數據綜合測算，現在全國城鎮的人均住房面積僅僅達到20平方米左右。誰也不能否認，盡管這十幾年中國經濟蓬勃發展，取得了全世界為之矚目的持續高速水平，但中國城鎮居民的人均住房水平并沒有得到起碼的改善。

　　是因為中國經濟發展的水平還沒有達到房地產市場和住房改善的高速增長期嗎？非也。根據國家統計局的數據，按照1美元比6.2人民幣的匯率，我國早在1998年房改之時，人均GDP就超過1000美元(人均6,796元人民幣)，到了2004年，更是接近2000美元(12,335元人民幣)，到了2007年就超過了3000美元(20,169元人民幣)，以后更是幾乎兩年左右人均GDP就上升一個1000美元級別。根據國家統計局不久前的最新統計，到2014年末，我國大陸共有人口136782萬，當年全國的國內生產總值636463億元，人均GDP為4.65312萬元人民幣，相當于7505美元。遠遠超過了人均3000美元住房消費高速發展的經濟條件。

　　但是，我國城鎮人均住房水平依舊是裹足不前。18年人均GDP超高速發展的大好時機，依舊未能刺激其城市普通居民的住房消費，使全國城鎮人均住房面積一直是在20平方米左右的低水平徘徊，甚至還出現了數以億計的無房戶或半無房戶。而且更驚奇的是，越是經濟發達的地方(如人均GDP早已超過1萬美元的一二線大中城市)，住房問題越是突出。這不能不說，我們現有的住房供應模式和房地產市場，出現了極大的路線問題。

　　眾所周知，住房支出是普通人一生最大的消費。按照國際上通行的標準，住房支出一般占到居民家庭支出的三分之一左右。如根據美國勞工部發布的數據表明，2011年全美家庭平均在住房上的支出占家庭支出的33.8%。而在我國一些大中城市，要買一套小康住房，房價動輒就高達200多萬元左右，相當于普通居民家庭畢生工作收入的三分之二左右，15-20多倍的房價收入比，更使普通居民、尤其是新市民對買房望而卻步。畢竟，誰也不可能因為買房而不吃不喝。正是開發商模式的高房價壓抑，使數億中國城鎮居民的住房消費被大大遏制。

　　任何人都不難想象，如果一個國家居民最大的消費被遏制后，這個國家的經濟發展將會出現什么樣的情況。在一些人、甚至是住房政策和房地產市場“頂層設計者”的眼里，似乎靠投機炒作累積起來、被國內外公認為“全球兩大泡沫”之一的中國現有的房地產市場的“平穩健康發展”，對經濟的影響比其他都要來得重要。殊不知，一旦普通國民的住房消費被大大遏制，只能靠盲目甚至日趨低效的基建投入來拉動的國家經濟體系發展，將會帶來什么樣的惡果。

　　若讓普通居民買得起房，至2020年住房消費將實現倍增 

　　有些人會奇怪，去年中國房地產市場的商品房嚴重滯銷，庫存創下了歷史記錄。為什么還說居民住房消費被遏制、房地產市場沒有真正得到應有發展呢？

　　其實，現有開發商高房價模式下的房地產市場，和普通居民所需要的房地產市場，是兩個完全不同的概念。前者是把自己視為“魚翅”之類的奢侈品，為富人建房；而后者需要的則是能滿足國民民生和居住需要的必需品。這就像汽車工業，誰都把自己當作寶馬[微博]奔馳賣，這個市場還能滿足多少消費者的需要。

　　這里，我們不妨做這樣的一種假設，如果中國的房價回歸到一般百姓都買得起的水平，普通居民的住房消費被市場激活，中國的城鎮居民可如期實現執政黨提出的”全面建設小康社會“中含金量最高的住房小康目標，那將會給中國經濟帶來什么樣的巨變。

　　早在2004年底，當時的建設部政策研究中心經過一年左右的研究，正式推出了《全面建設小康社會居住目標》報告。它第一次系統闡述了“全面小康”下中國人的居住指標。在城鎮居民住房上，全面小康的住房標準為“2010年人均住房建筑面積為30平方米。2020年人均住房建筑面積為35平方米。平均每套住宅標準在120平方米左右，達到戶均一套、人均一間的總體目標。為保證居住的舒適度，合理的廚房面積應不低于6平方米，衛生間面積不低于4平方米，主臥室面積不低于12平方米”(農村住房的全面小康標準為“2010年農村人均住房建筑面積達到35平方米。2020年為40平方米左右。”)。以上指標，后來也成為我國公認的住房小康的標準。

　　如果我國城鎮居民正常的住房消費被釋放，到2020年實現了人均35平方米的住房小康標準，那么，將會為中國的經濟帶來哪些“海量的刺激”呢？

　　這里首先需要了解，到2020年，我國的城鎮常住居民人口究竟會達到多少。根據2006年國務院辦公廳印發的國家 《人口發展“十一五”和2020年規劃》，到2020年，我國人口發展的目標及總量控制在14.5億人左右；我國的城鎮化率(城鎮人口占總人口的比例)也由2005年的43%，提高到2014年54.77%，十年間我國共提高了11.8個百分點。以此速度，到2020，我國今后六年城鎮化率將再增加7.1個百分點，提高到61.9%，城鎮總人口將達到8.98億人。

　　而這8.98億人要實現人均住房35平方米的全面小康住房標準，中國的城鎮的居民住房就必須達到314.3億平方米。而現在全國城鎮所有的存量住房僅僅有多少呢？

　　這筆賬其實不難算。首先，我們以2003年當時的國家建設部公布的“2002年城鎮房屋概況統計公報”為基數。該公報清楚的寫著：“2002年底，全國城鎮房屋建筑面積131.78億平方米，其中住宅建筑面積81.85億平方米，占房屋建筑面積的比重為62.11%”(該份統計公報同時寫道：“2002年全國城鎮人均住宅建筑面積22.79平方米”)；

　　第二，我們把從2003年至2014年這12年間全國城鎮所有新建的住房面積之和相加。前幾年筆者曾經根據國家統計局的統計年鑒計算過，2003年到2011年這九年中，全國不含農戶的“固定資產投資”中，竣工的住宅總面積為657342.0413萬平方米(65.74億平方米不到，該數據要遠大于時任住建部長姜偉新在十八大的記者會上所公布的“2002～2011年，全國商品住房累計竣工面積超過46億平方米”的總量)。再通過2012年至2014年國家統計局的年度統計公報(2014年為國家統計局新聞發布會通報)，查出這三年全國城鎮房地產開發所竣工的238652萬平方米的住宅，就可得出從2003到2014年全國城鎮竣工的新建住房總面積為89.6億(895994萬)平方米；

　　第三，如果算上全國城鎮每年的原有住宅拆遷，再扣除新劃入城鎮區域的新增住房的因素，推算下來，全國城鎮原有的存量住房每年估計要減少1.2億平方米，12年就是存量房損減14.4億平方米。到2020年，全國城鎮存量住房損減的總數將達到21.6億平方米。

　　通過以上數據不難得出，要想到2020年實現全國城鎮人均35平方米的全面小康社會的住房標準，全國城鎮的居民住房就必須達到314.3億平方米。而到去年底，我國城鎮所有的住房(包括未售出的已竣工住房)加起來也只有149.85億平方米。離全面小康的住房要求，相差了一倍以上，缺口高達164.45億平方米。換算下來，今后六年全國城鎮每年要竣工27.4億平方米的新建住房。這比從2012年以來這三年城鎮所有竣工的住房加起來的總和(23.87億平方米)，還要多出近3.54億平方米。

　　實事求是的說，由于自2003年“二次房改”(取消普通居民購買經濟適用房權利)以來，我國的住房政策和房地產市場走上了“邪路”，不僅“讓老百姓買得起房”這個住房政策的基本原則不敢再提，而且使全面小康社會中含金量最大的住房小康目標，也變成了空心湯團。

　　從實際出發，目前更貼近現實的是把2010年未完成的住房小康目標(城鎮住房人均30平方米)，改作為2020年的住房小康目標，屆時全國城鎮住房總面積，只需要269.4億平方米。以此減去全國城鎮現有的149.85存量住房，實現“準住房小康目標”的差距也就只有119.55億平方米，分攤到今后六年，相當于每年只需竣工19.9億平方米即可。

　　最近一些年，我國城鎮商品住房的年銷售平均在10億平方米上下。如果我們創新多元住房供應模式，激活普通居民是住房消費，在2020年實現為2010年制定的住房小康目標，至2020年的今后六年，我國城鎮的住房有效消費將實現歷史性的倍增，這不僅大大改善了民生，使全面小康社會的目標更接地氣，同時也為我國經濟的今后發展提供了最大的動力。

　　實現住房消費倍增和“準小康”，將為中國經濟帶來什么

　　從以上不難看出，一旦政策使普通百姓買得起房，城鎮居民實現“準住房小康目標”，今后六年我國城鎮商品住房的年均銷售總量，將會由過去的10億平方米，增加到近20億平方米(19.925億)。這也就意味著，今后六年每年都要比過去的平均數增加10億左右平方米的住房消費，真真切切的實現了住房消費的倍增。

　　每年10億平方米的住房消費倍增，將為中國的經濟帶來什么，這筆賬算起來將會讓人“腦洞大開”。

　　根據國家統計局的數據，2013年我國城鎮住宅商品房平均銷售價格為每平方米5,850元。根據合理的房價收入比和房地產市場實際水平推算，普通居民買得起的商品住房價格，全國平均應該在每平方米3500元上下。每年新增的10億平方米的住房消費，也就意味著每年的住房消費的總額新增了3.5萬億元人民幣。

　　這還不是實現住房消費倍增后對中國經濟刺激的全部。眾所周知，房地產及住宅產業的發展，還將會刺激和帶動上下游相關產業的快速增長。從鋼鐵、水泥、玻璃等建材冶金，到家庭裝潢、電器設備和市政建設等配套設施，再到交通、物流、商業服務和金融等，都將大大受惠于房地產及住宅產業的倍增式爆發增長。特別值得一提的是，像鋼鐵、水泥和玻璃等行業，恰恰正是國內現在面臨嚴重過剩的困難行業。

　　關于房地產及住宅產業對關聯產業的拉動究竟有多大，盡管各種算法不一，但都認為將對相關的幾十個相關行業帶來極大的影響。如我國有的房地產人士認為，每100元的住宅建成銷售，將會帶動134元的其他消費；也有學者文章介紹，日本學者利用 1990 年投入產出表，計算出住宅建設投資為 26.592 萬億日元，其所誘發的各產業總值之和為 52多萬億日元，住宅建筑業的生產誘發系數為 1.961。

　　目前比較權威的，是來自世界銀行[微博]的算法。根據世界銀行1994年的一份報告，每增加100億美元的住房建設投資，將創造170-220億美元的需求；每銷售100億美元的住房，將帶動 130-150 億美元的其他商品銷售。

　　以此來推，實現我國城鎮居民住房消費的倍增，每年不僅可以增加房地產市場3.5萬億元的商品住房銷售，而且還可以帶動出4.55萬億元的其他商品銷售。兩者相加，就可為我國的每年的國民生產總值增加8.05萬億元。

　　這8.05萬億元經濟增量，對目前后勁乏力、亟需新的經濟增長點來“維穩”的中國經濟究竟意味著什么，只要我們比較一下2014年的經濟總量，即可知道其意義之重大。

　　按照國家統計局不久前公布的數據，2014年初步核算出的我國全年國內生產總值636463億元，極其不易的維持了7.4%的增長水平。假設2014年中國就實施了城鎮居民住房消費倍增計劃，那就意味著2014年的中國經濟另外可劇增14.2%(2013年中國的國內生產總值568845億元)，加上7.4%的既有增長率，累加的GDP增長率可高達21.6%。如果在2015年實施城鎮居民住房消費倍增計劃，不算其他增長，僅此就可使今年的中國經濟提前有了增長12.6%的基礎。

　　算清了這筆大帳，就不難在究竟是“維穩”現有的高房價模式，還是出臺新的讓老百姓買得起的國民住宅模式之間，在“頂層設計”上做出應有的選擇。

　　無論是國民的住房民生，還是中國經濟的發展，以及執政之基的穩定，都呼喚讓老百姓買得起的住房供應模式及早的出臺。中國的房地產，不能再被開發商利益集團的私利所綁架。其實，買得起的國民住宅模式，可以作為新增的住房供應模式，和現有的開發商模式并行，使其對現有經濟可能性不大的“沖擊”，降低到最小程度。

　　在新一代領導治國理政的“四個全面“的總方略中，全面建成小康生活位居首位。而住房小康，又是全面小康體系中含金量最高的一項。從這點來說，住房消費倍增的實施，成了實現中國夢”路線圖“的關鍵一環。總之，人民的期待，應該也必須成為執政者的奮斗目標。

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