文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 楊紅旭[微博]

　　展望2015年，房地產(chǎn)業(yè)肯定強(qiáng)于2014年。從外部環(huán)境看，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走弱，2015年GDP增幅可能下滑至7.3%，但也注意了保增長(zhǎng)壓力巨大，財(cái)政政策和貨幣政策還將繼續(xù)寬松，尤其是降息降準(zhǔn)將有助于樓市企穩(wěn)反彈。

2015年樓市靜待春回

　　近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2014年度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，包括全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。從經(jīng)濟(jì)層面看，2014年全國GDP實(shí)際增長(zhǎng)7.4%，創(chuàng)了1991年以來24年新低，說明中國經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷由高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中增長(zhǎng)的“陣痛期”，正如蛇蛻皮一樣，不經(jīng)歷陣痛，也就難以獲得新生。發(fā)達(dá)國家皆走過這樣的歷程，尤其是日韓等東亞國家更為典型。

　　經(jīng)濟(jì)增幅下滑，與房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫有一定關(guān)系。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所謂的“三架馬車”：投資、消費(fèi)和凈出口。2014年，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拖累最大的是投資，全國固定資產(chǎn)投資同比增15.7%，相比2013年19.6%，降幅明顯。而導(dǎo)致投資降速的“元兇”，正是房地產(chǎn)，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)10.5%，相比2013年的19.8%，降幅更加顯著。因此，在很大程度上，是房地產(chǎn)業(yè)拖累了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　那么，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是否真如很多人預(yù)期的那樣崩盤了嗎？非也！大體而言，房地產(chǎn)指標(biāo)體系可分為兩類：市場(chǎng)指標(biāo)和建設(shè)指標(biāo)。從建設(shè)指標(biāo)來看，2014年確實(shí)比較糟糕。

　　其一，2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面同比下降10.7%，而2013年同比上漲13.5%。回顧過去十幾年，除了2014年，只有2012年出現(xiàn)7.3%的同比下跌，也即2014年房屋新開工增幅，創(chuàng)了過去十幾年最低值，反映了房企拓展不積極，同時(shí)也包含有保障性安居工程推進(jìn)節(jié)奏放緩的因素。

　　其二，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)10.5%，創(chuàng)了1998年以來最低值。由于房地產(chǎn)投資與建設(shè)活動(dòng)，可以拉動(dòng)上下游幾十個(gè)行業(yè)，所以正是這兩個(gè)指標(biāo)的異常低迷，嚴(yán)重拖了經(jīng)濟(jì)后腿。

　　從市場(chǎng)指標(biāo)來看，2014年還不算很糟。其一，2014年全國商品房銷售面積同比下降7.6%，而2013年增長(zhǎng)17.3%，相比而言，確實(shí)大降溫；但相比2008年14.7%的降幅，又不算特別悲慘。

　　其二，2014年全國商品房銷售均價(jià)上漲1.4%，雖然漲幅遠(yuǎn)小于過去多年的平均水平，但畢竟沒有整體下跌，同樣強(qiáng)于房?jī)r(jià)下跌1.7%的2008年。在2014年樓市如此不景氣的情況下，全國房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，已相當(dāng)不易。

　　其三，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降14%，房市降溫后，開發(fā)商拿地?zé)崆檠杆傧陆担�但這一跌幅要小于2008年的18.9%，也小于2012年的19.5%。

　　其三，2014全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)同比增長(zhǎng)17.5%，僅比2013年回落5.5個(gè)百分點(diǎn)，且高于過去十幾年平均漲幅，大幅強(qiáng)于同樣是樓市降溫的2011年：地價(jià)下跌2.3%。“房冷地?zé)帷爆F(xiàn)象，有些奇怪，尤其是一線城市土地溢價(jià)率仍然較高，這點(diǎn)明顯區(qū)別于2011年，這讓那些想要補(bǔ)充“面粉”的開發(fā)商，迷惑、無奈、痛苦。

　　其五，全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，2014年5月開始環(huán)比下跌，也即入冬，并于7月環(huán)比跌幅創(chuàng)近十幾年最大值：1.2%。但其后，環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，12月份只有0.4%，其中一線城市總體看已率先止?jié)q反彈。如果看二手房，則一線城市已于11月份止跌。所以，一線城市最佳抄底時(shí)間應(yīng)是9月和10月！

　　其六，全國一二線城市的商品住宅成交量，2014年前三季度經(jīng)歷了明顯收縮，但隨著9月30日“央四條”的出臺(tái)，10月份成交放量，12月更創(chuàng)年內(nèi)最大成交量，其中部分城市創(chuàng)了歷史最高值，市場(chǎng)見底反彈跡象明顯。

　　總而言之，回顧2014年，房地產(chǎn)業(yè)總體出現(xiàn)顯著降溫，但我們必須理性而全面的看待諸多指標(biāo)，建設(shè)類指類確實(shí)很差，創(chuàng)了1998年以來的新低，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成明顯沖擊。但市場(chǎng)類指標(biāo)并不算太糟，至少強(qiáng)于2008年，而且一二線城市已于四季度出現(xiàn)成交量復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。當(dāng)然，就市場(chǎng)類指標(biāo)而言，也必須看到廣大三四線城市庫存壓力依然山大，很多樓盤滯銷，很多中小房企還在苦苦掙扎，甚至有老板被迫跑路。

　　展望2015年，房地產(chǎn)業(yè)肯定強(qiáng)于2014年。從外部環(huán)境看，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走弱，2015年GDP增幅可能下滑至7.3%，但也注意了保增長(zhǎng)壓力巨大，財(cái)政政策和貨幣政策還將繼續(xù)寬松，尤其是降息降準(zhǔn)將有助于樓市企穩(wěn)反彈。由此也會(huì)傳導(dǎo)至個(gè)人房貸，必將進(jìn)一步寬松，針對(duì)大型優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的融資，也會(huì)有所放松。MBS、專項(xiàng)債、REITs等金融工具的建立與推進(jìn)，將為房地產(chǎn)輸入更多中長(zhǎng)期的流動(dòng)性。

　　從行業(yè)內(nèi)部形勢(shì)看，房地產(chǎn)調(diào)控還將沿續(xù)2014年放松的勢(shì)頭，應(yīng)該還會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其那些市場(chǎng)偏弱的二三線城市。而市場(chǎng)類指標(biāo)，還會(huì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全國商品房成交面積與均價(jià)，全國購地面積與均價(jià)，表現(xiàn)皆強(qiáng)于2014年。而2014年非常糟糕的建設(shè)類指標(biāo)，開發(fā)投資與新開工，將會(huì)有所企穩(wěn)，可能不會(huì)明顯反彈，但至少不會(huì)明顯繼續(xù)惡化了。

　　中長(zhǎng)期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)自2011年就已告別黃金時(shí)代，進(jìn)入白銀時(shí)代，對(duì)于市場(chǎng)尤其是房?jī)r(jià)漲幅，不宜抱過高期望。但就短期而言，2012年全國樓市整體見底企穩(wěn)，一線和部分二線城市必定復(fù)蘇上行，其中房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)一定幅度的上漲。恭候2015：冬去春回。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、中央電臺(tái)財(cái)經(jīng)評(píng)論員)

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