意見領袖 | 姜兆華

　　最近，有媒體相繼曝出銀行按揭客戶排隊提前還房貸新聞。為遏制住房按揭貸款下滑，交行等一些商業銀行也不得不重拾房貸提前還款收1%違約金的舊規，此舉雖然遭到一連串的口誅筆伐，但提前還房貸收違約金的做法，已然成為很多銀行穩房貸的無奈之舉。

　　銀行按揭客戶排隊提前還房貸，這種現象過去并不多見。究竟是什么引發客戶集中排隊提前還房貸呢？這背后的真相到底是什么呢？

　　2020年以來，受疫情反復多發和全球性經濟危機蔓延的持續影響，房地產行業接連遭受重創，房地產市場也一直萎靡不振。國家統計局最新發布數據顯示，今年1-7月全國房企投資和銷售數據持續走低，1-7月商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%。受此影響，銀行住房按揭貸款業務也入不敷出，增速遲緩。全國個人住房按揭貸款余額38.86萬億，同比增長6.2%，創下2019年一季度以來的最低增速。分析認為，按揭客戶排隊提前還房貸不外乎有以下三種情形：

　　第一種情形：經濟不景氣，居民投資意愿在下降。當前情勢下，很多企業銷售渠道受阻，產品生產出來卻又賣不出去，甚至出現生產越多，賠得越多的情況。一些個體業主、民營企業為了度過這個寒冷的冬天，不得不收縮戰線，有的企業大規模裁員，甚至關門歇業不干了。減少擴產、降低投資，節省下來的錢償還住房按揭貸款，這種情形在提前還款的客戶里不在少數。

　　第二種情形：預期收入下降，居民有意減少家庭財務支出。隨著企業關停倒閉增加，政府、企業各行各業也都不同程度降薪、減員，家庭預期收入下降，過緊日子成為中低收入家庭不得不面對的現實。原來靠按揭貸款買房，騰挪出點閑錢還可以買理財、股票、黃金、私募等產品，現在別說手里沒錢，就是有錢也不敢再買這些了。因為這些年理財產品的收益也都大幅縮水，很多投資人開始最大程度變現贖回理財產品，提前回籠現金償還房貸。這種家庭投資與負債結構的調整，可能是客戶提前還房貸的主流。

　　第三種情形：個人貸款置換，降低家庭融資成本。為鼓勵中小微企業融資，國家加大商業銀行對中小微企業融資利率、融資規模的剛性考核，商業銀行在小微企貸款利率、貸款期限、還款方式等方面推出了一系列的優惠措施，一些國有大行小微貸款利率最低3.25—3.75%，期限3-10年，還款方式也靈活多樣，還可以按月還息，到期一次性還本。小微貸款利率遠低于按揭貸款4.2%LPR基準利率，而且還款方式比房貸還靈活。有銀行人士算過一筆賬，同樣一筆100萬按揭貸款，每年支出利息最低4.2萬元，如果置換成小微貸利息支出最少3.25萬元，100萬一年就可以節省利息0.95萬元。按照20年個人按揭貸款期限算，100萬貸款可以節省近20萬利息，有這樣的好事誰不干呢。住房按揭貸款被置換成小微企業貸款，這是不少客戶提前還房貸的一個真實原因。

　　現在，社會上不少融資中介打著國有大行“旗號”專門包裝按揭貸轉小微貸，鉆利差政策空子，從客戶和銀行兩頭收好處。一些銀行迫于小微企業監管的壓力和小微企業風險規避的考慮，對這種房貸置換小微企業貸的事情，也是睜一只眼閉一只眼。

　　總之，銀行客戶排隊提前還房貸這件事，絕不是有人說老百姓手里有錢了，沒必要再貸款了這么簡單。恰恰相反，正是因為手頭緊，手里沒錢才千方百計換著法子，提前償還房貸。

　　（文章源發于：經濟觀察網）

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學特聘教授、碩士生導師，現任某全國性股份制商業銀行總行部門負責人。)