專題：存量房貸利率將如何調降？央行發布

　　存量房貸利率這樣調整！

　　9月29日，中國人民銀行（下稱“央行”）發布公告（下稱《公告》）完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關事宜，明確11月1日起，符合條件的借款人在與商業銀行市場化協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可協商調整重定價周期。同時，央行指導市場利率定價自律機制發布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》），明確各商業銀行原則上于2024年10月31日前應統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。

　　在批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整，去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

　　批量調整后，借款人存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場報價利率（LPR）減30個基點，即“LPR-30個基點”。在批量調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套二套的城市除外）。故北、上、深二套及以上存量房貸需考慮當地政策下限。

　　央行還明確，自2024年10月起，每季度第一個月將在官方網站公布上個季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。

　　本輪存量房貸利率調整時間為：

　　1．主要商業銀行原則上將于不晚于2024年10月12日發布具體各銀行操作細則。10月12日后，借款人可聯系銀行了解調整細則。

　　2．主要商業銀行原則上于2024年10月31日前應統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。《倡議》明確，鼓勵各商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。

　　3.11月1日后，借貸雙方可協商調整加點幅度。

　　10月31日前批量調整 11月1日起可協商

　　《倡議》明確2024年10月31日前，商業銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

　　自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業銀行市場化協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可協商調整重定價周期。

　　在批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整，去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

　　對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

　　多數人存量房貸降至不低于“LPR-30個基點”

　　《倡議》明確，批量調整階段，商業銀行將對LPR加點幅度高于“減30個基點”的存量房貸加點幅度批量調整至不低于“減30個基點”。

　　簡單來說，借款人存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場報價利率（LPR）“減30個基點”。北、上、深二套及以上存量房貸需考慮當地政策下限。

　　值得注意的是，由于重定價日不同，不同借款人的利率在批量調整后會有所差異。重定價后，最近一個定價周期內LPR的降幅還將體現出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至全國新發放房貸利率附近。

　　若按當前LPR計算、2025年1月1日為重定價日，假設借款人調整前的存款房貸利率為LPR+55基點，即4.75%（4.2%+55個基點）。則2024年10月30日批量調整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%-30個基點），2025年1月1日重定價日后將降至3.35%（3.65%-30個基點）。

　　對于固定利率存量房貸的，以最新LPR轉換為加點形式，再將加點幅度調整為LPR減30個基點。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉換為4%（即LPR加15個基點），再將“加15個基點”調整為“減30個基點”，最終為3.55%。

　　對于部分城市仍設定了新發放房貸利率政策下限的，調整后的加點幅度需不低于下限。例如，北京二套房貸利率政策下限為，五環以內二套房貸的加點下限為LPR減5個基點，五環以外二套房貸的加點下限為LPR減25個基點。相應的二套房貸在批量調整時，加點分別調整為LPR-5個基點和LPR-25個基點。

　　如何計算調整后的存量房貸利率？一圖讀懂

　　對于借款人如何計算調整后的存量房貸利率，記者根據不同重定價日（浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔）、不同區間房貸加點后的利率整理為表格：

　　假設2024年10月31日進行批量調整，假設2024年10月21日報出的5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個百分點，由當前的3.85%降至3.65%，后續保持不變。舉例來看：

　　由于2024年2月、7月5年期以上LPR還分別下降了0.25個百分點和0.1個百分點，因此，對于重定價日為每年1月1日的，調整后的利率為3.9%，明年1月1日LPR重定價后，利率為3.35%。

　　重定價日為合同發放日對日的，分為以下四種情況：

　　重定價日為2024年10月21日至10月31日的，調整后的利率為3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。

　　重定價日為2024年11月1日至12月31日，和2025年1月2日至2月19日的，調整后的利率為3.9%（當時的LPR4.2%-0.3%），重定價后的利率為3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。

　　重定價日為2025年2月20日至7月21日的，調整后的利率為3.65%（當時的LPR3.95%-0.3%），重定價后利率為3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。

　　重定價日為2025年7月22日至10月20日的，調整后的利率為3.55%（當時的LPR3.85%-0.3%），重定價后利率為3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。

　　若按當前LPR計算、2025年1月1日為重定價日，假設借款人調整前的存款房貸利率為LPR+55基點，即4.75%（4.2%+55個基點）。則2024年10月30日批量調整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%-30個基點），2025年1月1日重定價日后將降至3.35%（3.85%-55個基點）。

　　若以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設借款人的房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。

　　由于本次調整復雜，權威專家建議，10月12日后，借款人需關注自己承貸銀行的具體調整細則。

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責任編輯：劉萬里 SF014