黑石豪賭房地產背后，看中了啥？

　　當地時間4月8日，黑石集團官網宣布，他們已經達成一項最終協議，根據該協議，黑石集團將以約100億美元（約合人民幣720億元）的價格，買入美國最大公寓業主公司之一的Apartment Income REIT（即AIR Communities）。

　　這是黑石集團年內第二次出手買入房地產公司。今年1月份，黑石還以35億美元的價格收購了總部位于加拿大的房地產公司Tricon。

　　黑石集團CEO Jon Gray表示，黑石認為美國“房地產的估值已經觸底”。

　　獲百億美元溢價收購，AIR Communities股價飛升

　　協議顯示，此次收購價格較AIR Communities于2024年4月5日（交易公告前最后一個交易日）在紐約證券交易所的收盤價溢價25%。AIR Communities股價也于上周五暴漲超過22%。

　　據悉，AIR Communities是一家公開交易、自我管理的房地產投資信托基金。該公司的投資組合包括分布在美國10個州和哥倫比亞特區的76個社區，總計約2.7萬套公寓住宅。

　　對于此次收購，AIR Communities總裁兼首席執行官Terry Considine說道：“我為團隊及其卓越的文化感到自豪。此次交易將強化公司的使命，即為他人提供居所、理想的工作場所以及充當負責任的管理者，并成為投資者值得信賴的合作伙伴。團隊已建立的業務將通過與黑石集團的合作共同關注居民服務和投資機會。我們感謝黑石集團提供的機會以及對共同努力可以取得成果的信心。”

　　黑石多次出手，押注房地產

　　公開資料顯示，黑石集團是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，其房地產業務成立于1991年，目前是全球最大的商業房地產所有者，擁有并經營各個主要地區和行業的資產，包括物流、住宅、辦公、酒店和零售。近些年來，一直尋求收購世界各地管理不善、地理位置優越的資產。

　　對于此次收購，黑石全球聯席主管Nadeem Meghji說道：“AIR Communities代表了我們收購的最高質量的大型公寓組合，并且位于多戶型且基本面強勁的市場。AIR Communities出色的運營團隊給我們留下了深刻的印象，期待與他們密切合作，同時繼續提供出色的居民體驗。”

　　實際上，這不是黑石集團今年首次收購房地產公司。早在今年1月，黑石集團就宣布了花費35億美元（約合人民幣253億元）收購總部位于加拿大的Tricon。據了解，這是一家投資單戶出租和多戶出租房屋的房地產公司。美國和加拿大都有業務，黑石集團當時以11.25美元/股的價格收購了Tricon的所有已發行普通股。交易價格較Tricon2024年1月18日（交易公告前最后一個交易日）在紐約證券交易所的收盤價溢價30%。如果加上此次收購，黑石集團今年房地產的投資規模超過130億美元（約合人民幣約940億元）。

　　據了解，Tricon的業務模式是在優質社區提供優質的出租房屋和公寓，并通過其技術支持的運營平臺和專門的現場運營團隊提供居民服務，服務范圍包括亞特蘭大、夏洛特、達拉斯、坦帕和菲尼克斯以及加拿大多倫多等地。除了管理單戶租賃住房組合外，Tricon在美國擁有一個單戶租賃開發平臺，正在開發約 2500套房屋，以及眾多土地開發項目，可支持近21000套單戶的未來開發家園。該公司還擁有一個加拿大多戶住宅開發平臺，正在建造約5500套經濟實惠的多戶出租公寓。

　　在黑石的收購后，Tricon公司計劃完成價值10億美元的美國新單戶出租屋開發項目和加拿大25億美元的新公寓開發項目（連同其現有的合資伙伴）。同時還將在未來幾年內通過額外10億美元的計劃資本項目，繼續提高美國現有單戶住宅的質量。

　　據了解，美國過去一年利率的上升給出租房屋和其他商業房地產貸款的房東帶來了壓力，一些分析師認為黑石集團此次交易是對這種壓力已經開始緩解的信任票。杰富瑞金融集團的分析師對此表示：“我們認為，通過此次交易，黑石集團正在傳達的信息是，他們認為利率正在趨于穩定，獲得資本的機會也在改善，這對該行業來說是一個積極的解讀。”

　　黑石豪賭地產背后：認為估值已經觸底

　　為何在2024年大舉收購房地產公司？Jon Gray對此解釋道，他們認為房地產行業的估值已經觸底。當地時間4月8日，Jon Gray在黑石集團官網發布的視頻中表示：“2024年將是再加速的一年，雖然通貨膨脹的問題一直使美聯儲在過去多次加息，然而最新的數據表明，通貨膨脹的問題已經得到緩解，但是我認為美聯儲不會過早且大幅度的降息。我們認為房地產的估值已經觸底，但這并不代表這個行業會突然反轉，我們可以看到市場一些房地產公司依舊面臨著經營不善、債務過多等問題。所以我們希望在觸底的時候進入這個行業，即使目前可能還會在底部震蕩一段時間。”

　　美國最大的房地產垂直類信息網站Zillow的最新調查數據顯示，Zillow上新掛牌的現房2月份與去年同期相比增長了21%，比1月份增長了20%。2月份，美國50個最大都市區中有45個地區的房價環比上漲。漲幅最大的是昂貴的沿海大都市：圣何塞（1.6%）、圣地亞哥（1.3%）、西雅圖（1.2%）、舊金山（0.8%）和華盛頓特區（0.8%）。47個地區的房價較去年同期有所上漲。年度價格漲幅最高的是哈特福德（12.5%）、圣地亞哥（10.8%）、圣何塞（8.8%）、波士頓（8.8%）和普羅維登斯（8.4%）。越來越多的證據表明“利率鎖定”的影響開始減弱。

　　根據該網站調查的分項指標顯示，2月份新掛牌量環比增長超過3%，這是自2018 年以來的最大月度增幅，增幅顯著。同時新上市房源流量比去年同期高出20.8%，為買家提供了更多選擇。

（新掛牌量走勢，來源：Zillow網站）

　　黑石集團對于美國房地產的豪賭或許只是剛剛開始，Jon Gray2024年多次表現出對投資房地產行業的信心，2周前他就表示，房地產價格正在觸底，現在是買入的時候。

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