北京商報

　　“昨晚特別忐忑，就像一個學生沒考好試，拿成績單要給父母看一樣。我完全能夠理解股東各種各樣的情緒，不滿也好、失望也好、困惑也好、關切也好，我感同身受。”

　　3月31日當天，萬科董事會主席郁亮率先以“檢討”開場。

　　此外，據郁亮透露，去年萬科已經取消了集團合伙人的層級，也就是通常意義上的集團高管，每個人都要下沉前線去干活。

　　向52萬名股東致歉

　　2021年萬科實現營業收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年后出現的上市31年以來第三次凈利潤下滑。

　　從財務層面看，2021年萬科凈利潤下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務層面的主要影響因子，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點。

　　郁亮也在財報中坦言，盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。

　　“不管如何反思，考試就是沒考好，向52萬名股東誠摯致歉。”

　　郁亮承認，利潤的下滑主要集中在兩方面：管理上，萬科過去一直是充分授權、分布式的特點，造成了離散度大的問題。“隨著競爭越來越激烈，大型復雜項目越來越多，單一城市公司和單一區域，不具備完整能力，這就會表現出參差不齊和離散度大的問題，部分項目不及預期，拉低了整體表現。例如項目操盤能力分化，少數項目出現投資失誤等。”

　　同時，在業務層面，郁亮承認，多賽道同時探索所付出的成本，比預想更大，對過往業績產生影響。

　　隨著萬科業績的“探底”，3月30日萬科股價隨板塊一起，強勢反彈超8%。

　　截至3月31日收盤，萬科股價微漲，最終收盤于19.15元，這距其2021年3月2日的32.72元高點仍下跌超40%。

　　回應萬科“業績洗澡”質疑

　　面對大幅下滑的凈利，在31日召開的業績會上，依然有機構人士提出：“萬科四季度凈利潤同比大降73.05%，是否存在‘業績洗澡’的可能？”

　　萬科總裁祝九勝直言，去年萬科業績的最大缺口是凈利潤，四季度大降有三個因素：第一是結算時間分布，在四季度占到40%，結算當中的權益比例下降了5個多點；第二個，萬科的投資收益基本會在四季度進行盤賬，部分投資業務出現收益下滑；第三個是計提方面的影響，四季度市場明顯下行，公司對一些項目進行了計提。

　　“萬科既沒必要也更不可能‘業績洗澡’”。祝九勝直言，業績下降之后，包括郁亮在內的管理層個人收入也是大幅下降的，以全體萬科人為代價，可能是兩個數量級以上，這個票價也未免太貴了。以這么貴的代價進行業績洗澡，既沒必要也更不可能。

　　祝九勝判斷，未來兩年萬科開發業務的毛利率可以維持在20%的水準。

　　地產分析師嚴躍進表示，市場風向已有所轉變，大家可以對地產企業的毛利率產生期許，這部分在今年下半年會更為明顯。同時，成本管控、精細化管理，也正在推動房企向管理要利潤，符合“黑鐵時代”運營模式。

　　房地產開發是未來主要業務

　　“我知道今天大家來參加我們業績發布會，不是來聽我道歉的，而是關切萬科能不能從今年開始實現止跌企穩回升，我們到底有沒有這種底氣，有沒有這種信心。”郁亮稱。

　　企穩回升涉及內外部基礎。第一個外部基礎，是有利于市場穩定的政策措施不斷出臺。最近中央再次明確了房地產行業要良性循環和健康發展的方針，各地各部門在陸續推出各種各樣的穩定市場的政策。對于政策，萬科抱有充分的信心，行業正在回歸常態，正在回歸理性，過高的利潤率和過低的利潤率都不可持續，房地產行業的平均利潤率水平一定也會向社會平均水平回歸。這是萬科“止跌企穩、穩中提升”的政策基礎。

　　第二個基礎是行業基礎，房地產行業仍然是一個超過10萬億級的市場，常做常有、常做常新。行業常做常有，是說不動產生意是一門古老的生意，只要有城市，建筑還在，圍繞不動產的需求就會存在，房地產行業就會存在。盡管總人口即將面臨拐點，盡管城市化率已經在趨緩，但是因為我們國家有龐大的人口基數，未來這個行業仍然是最大的單一產品市場，它的量級肯定會超過10萬億級。

　　“房地產開發業務依然是重要的經濟活動，也是萬科現在和未來的主要業務。”郁亮直言。

　　擬派發分紅112.8億元

　　為提振市場信心，萬科隨年報一起拋出大額回購方案。

　　計劃在未來三個月內擇機回購部分A股股份，回購金額為20億至25億元，回購價格不超過18.27元/股。據此測算，萬科計劃回購股份數約1.09億股至1.37億股。

　　與此同時，萬科也加大了今年的分紅力度。分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發分紅112.8億元，基于當前的股價，股息率約5.1%。

　　50%的分紅比例會持續下去嗎？萬科董秘朱旭回應稱，今年董事會把分紅比例特別提高到了50%，之前一直是35%，主要的考慮也是因為今年權益凈利潤下降了45%，為了能夠使股東的分紅比例下降得到緩解。“未來公司會把股息分紅的比例穩定在35%-40%之間。”

　　記者丨王寅浩

　　圖片來源丨視覺中國、發布會截圖、同花順App截圖等

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責任編輯：李思陽