文/意見領袖專欄作者 夏春、鄭梅玫

　　3月30日國內地產股的暴漲，幾乎超出了絕大多數人的預期，在銷售端一些地區的“松綁”政策近期也似乎開始奏效，市場都在等待地產向著回暖的方向發展。

　　與此同時，疫情之后一直持續升溫的美國住宅地產，近期也有不少令人意外的數據公布。

　　美國房地產市場面臨轉折點

　　美國20個城市的標準普爾/CS房價指數，在1月份重新加速，同比上漲幅度高達19.1%，不少城市的房價上漲仍然維持著驚人的速度。

　　例如，亞利桑那州的鳳凰城已經連續32個月是全美房價增長最快的城市，1月同比漲幅達到32.6%，佛羅里達州的坦帕市緊隨其后，排在第三位的是大家更熟悉的邁阿密。

　　美國房價增速在去年年中左右的時候達到峰值，近幾個月已經稍有降溫，但1月的數據再次令人意外。不過，更近期的2月銷售數據卻反映出另外一番情景。

　　美國2月獨棟新屋銷售意外下滑，是連續第二個月下滑；同時2月成屋銷售更錄得一年來最大降幅，同樣低于預期。

　　在疫情之后持續一年多熱潮的美國住宅地產出現一些降溫的跡象，這完全在情理之中。但市場擔憂一些因素的變化可能會令地產大幅降溫，甚至出現“硬著陸”。

　　擔憂的原因首先是房價的高企，加上高通脹下建造材料、人工成本也大幅上漲，“勸退”了很多買家，建筑商壓力也不小。

　　更重要的是，市場擔憂美聯儲更快加息，會令信貸活動放緩和抵押貸款利率飆升，戳破地產熱潮的“泡沫”。

　　房利美的30年固定貸款利率從去年2.75%的最低點，上調至目前的4.16%，接近三年高位，季度上漲幅度是過去近二十年的最快。

　　影響美國房地產走勢的五大因素

　　市場的擔憂有一定的道理，這也是近期美國住宅地產出現一些降溫跡象的原因。但我們認為，這些變化還不足以令美國近幾年的住宅地產熱潮就此結束，不太可能出現“硬著陸”甚至“泡沫”破滅的情況，理由是背后更深層的五大因素并沒有發生根本性的變化。

　　首先第一個因素是，供需關系仍然緊張。美國的住房短缺問題沒有被大幅改善，房屋庫存和空置率都處于多年來的極低水平。加上供應鏈中斷和勞動力短缺問題，短期的供應沒有跟上。

　　雖然一些地區的建筑許可有顯著增加，例如前面提到房價上漲最兇的鳳凰城，去年許可就增加了15%，不過相對鳳凰城的人口和需求快速增長，并不算是過度建造。

　　考慮到市場仍然擔心通脹，以購買住房來抵御通脹的需求可能還會增加，供應要想跟上新的需求，將耗時更長。

　　第二，貨幣寬松和超低利率是疫情之后住宅地產開始活躍的重要因素之一，即便美聯儲加息回到疫情前的水平，貸款利率仍然處于近20年的偏低水平。這會在一定程度上令地產降溫，但居民房貸杠桿和可支配收入等都在一個比較健康的水平，與08年情況大不一樣。

　　第三個因素是，家庭資產配置上的再平衡需求。與中國家庭資產配置過去依賴房地產形成對比，美國家庭在金融危機之后，不斷加大在股市的投資，但隨著美股不斷走高，加上對通脹的擔憂，謹慎的投資者將逐步減少股票配置，資金逐步回流向房地產市場，疫情只是加速了這一變化的配置需求。

　　第四個因素是，人口年齡結構的變化。數據顯示在2020-2024年期間，美國30-34，35-39歲的人口占比將僅次于25-29歲人口占比，排名前2和前3位。再下一個五年，這個年齡段的人口占比將上升到前兩位。

　　十多年前房地產市場的泡沫在金融危機下破滅，對美國家庭造成巨大的負面影響，使得這一代人推遲了購房需求。隨著美國80后和90后，逐漸成為比重最高的群體，進入到結婚生子階段，購房需求增加，住房擁有率開始回升，但還沒有回到08年之前的水平。

　　最后一個因素是，疫情導致的居住習慣的改變和加劇人口流動的趨勢，難以反轉。疫情后在家辦公的做法，改變了很多人的生活居住習慣，大家紛紛從大型都市如紐約和舊金山搬離遷移到小城鎮，南部陽光地帶比如鳳凰城，夏洛特，亞特蘭大，坦帕，和邁阿密等。

　　這也和南部州的工作機會更多，南部州的稅收較低密切相關。其實這些趨勢早就已經存在，疫情只是加劇的作用，即使疫情結束，趨勢也難以反轉。

　　可以看出，這些因素都不是一時可以改變的，總的來說，我們預計美國住宅房地產近期會有所降溫，但整體的熱潮大概率在未來幾年持續。

　　需要補充說明的一點是，雖然快速加息不太可能會導致美國住宅地產的“硬著陸”并損害經濟，但反過來，如果加息引發了經濟衰退，那么地產則也會多多少少受到影響。

　　以房地產投資來應對高通漲

　　順便提一句，表現令人意外的不僅僅是美國房價走勢，還有香港房價，盡管社會動蕩又緊接著新冠疫情，沖擊一波未平一波又起。但實際上，即使在疫情初期，香港二手房價格指數最大回撤也不到9%，并在去年8月的時候又突破了2019年6月創下的歷史最高。

　　今年這波更大規模的疫情壓力之下，香港房價指數也僅僅下跌了約3%。歸根到底，香港的房價高企還是來自于供應不足，高通漲影響下房地產仍然是少有的可靠選擇。近期內地一線城市房價有所回暖也是類似的道理。

　　綜合來看，全球通脹也可能持續數年甚至十多年。很多投資者越來越認真思考如何調整投資組合來應對通脹升溫，相對投資門檻較高的地產，對于投資者來說房地產信托基金REITs等資產的靈活度更高，可以在一定程度上對沖通脹上升的風險。

　　歷史數據也顯示，美國通脹上升時期，房地產REITs往往可能提供較好的相對投資回報。我們會在接下來持續給大家帶來關于全球房地產REITs的研究分享。

　　(本文作者介紹：銀科控股首席經濟學家，金融研究院院長)