在提高房貸利率之后，上海地區再次出臺了針對信貸端調控的房貸“補丁”。

　　記者今日從多家中介以及相關銀行處確認，上海二手房申請房貸將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準，但實際執行標準、細則等還在進一步實踐中。

　　“三價有別”切中二手房調控要害

　　“與此前最大的差別在于，多了由交易中心提供的涉稅評估價。”記者從滬上多家商業銀行了解到，此前銀行主要通過對比合同網簽價格和第三方評估價，來判斷最終的貸款額度申請。

　　三價之間有什么區別呢？

　　網簽合同價，是由購房者和賣房者雙方商定而成，并錄入網簽合同中的價格。

　　銀行評估價，即雙方簽訂貸款合同后，銀行委托第三方評估公司評估所交易房產的資產價值。

　　涉稅評估價，即由房產交易中心評估的價格，所繳納的稅費都是以交易中心評估價格為標準。

　　據了解，目前不少國有大行已從8月9日這一周起開始執行“三價就低”的政策。記者了解到，對于“三價就低”政策的具體執行，目前各家銀行也并非完全同步。

　　“是有這個通知，但是還需要一些具體細則來執行。”滬上一家城商行的信貸人士透露，一些數據還需要房地產交易中心或其他政府部門提供。”

　　在現實交易中，房子的實際成交價和評估價之間存在一定的差異。第三方房屋評估價一般會根據房屋的位置、年代、裝修等因素綜合評價出一個價格，但實際成交的房價由于夾雜更多的市場情緒因素，普遍比銀行評估價要高。

　　近期，上海新一輪房地產調控政策密集出臺，包括二手房價核驗制度、贈與新規、房貸收緊，以防止信貸資金違規、過度流向房地產。

　　對于此次房貸審批“三價就低”政策的出臺背景，中原地產分析師盧文曦認為，今年以來出臺的認籌規則、新房限售等調控內容多針對新房市場，但上海是以存量房為主的市場，單一調控新房市場效果有限。7月份上海二手房交易量接近2.4萬套，交易行情仍比較活躍，二手房同比漲幅遠遠超過新房。因此，二手房同樣要加大管控力度，“一二手”調控協同才能穩定整個樓市。此次“三價就低”樓市調控舉措直指二手房市場，也是切中了要害。

　　當然，“三價就低”也會對購房“剛需族”產生明顯影響，即增加首付成本。

　　例如，房產交易雙方商定的網簽價格是500萬元，但通過“三價就低”后，銀行最終執行的評估價是450萬元。一般情況下，賣方會執意以500萬元作為實際成交價，此時購房者則要額外多準備50萬元的差價資金，等于變相增加了買房的首付款。

　　二手房“陰陽合同”大量存在

　　“其實這次的‘三價合一’，針對的是二手房交易中的一些炒作行為。”在盧文曦看來，一些炒房客可能會為了獲得更高杠桿，通過“陰陽合同”將房價做高，從而獲得更多的貸款；一些真正的剛需買家不會有意抬升網簽價格，反而會傾向做低房價，否則會繳納更多的稅，增加購房成本。

　　在二手房交易中，存在著大量“陰陽合同”現象。所謂“陰陽合同”，即買家和賣家簽訂兩份不同價格的購房合同，“陰合同”即真實成交價格的合同，“陽合同”即為了應付網簽的虛假價格合同，后者可分為做高、做低房價兩種類別。

　　做高房價的合同，即通過做高擬交易房產的總價款，向銀行申請更高額度的貸款，獲得更多的資金，從而降低購房者的首付壓力。相反，通過將擬交易房產的總價款做低，達到購房者少繳納稅費的目的。

　　“一般在房價快速上漲時期，做高房價的現象較多。”一位曾在2015年初購房的剛需族小陳透露，當時他處于剛結婚、剛工作的狀態，看中了上海郊區一套約150萬元的房子。可惜當時他只能拿出十幾萬元的資金，并不夠支付首付款。

　　在中介建議下，小陳通過和出售房產的業主商量，將房價做高申請網簽。隨后以申請更多貸款覆蓋首付的不足，成功買下這套房子。而就在他成功購房后的2015年下半年以及2016年，上海的房價一路上漲，讓他直呼“幸運”。

　　如今，只用了短短五六年時間，這套房子的市場價格已經翻倍。“我不是炒房，只是及時‘上車’了。”小陳透露，在當時環境下，房地產中介通過做高房價、增加購房杠桿的行為屢見不鮮。

　　這也從一個側面反映出，當時一線城市房地產熱度下，做高房價的“陰陽合同”的盛行。

　　同時，以規避稅費為目的的“陰陽合同”在二手房交易中也頗為常見，更產生了大量的民事糾紛。在中國裁判文書網上，記者以“房屋買賣合同糾紛”和“陰陽合同”為關鍵詞進行搜索，共檢索到1094篇司法裁判文書。

　　記者從業內了解到，針對炒作房產的“陰陽合同”，相關監管部門或對中介進行抽查溯源。不少法律界人士提醒，二手房交易切莫簽訂“陰陽合同”，否則不僅存在潛在的合同無效風險，甚至可能涉嫌逃稅、騙貸。

股民福利！金牛、茅臺、手機……任務“豪”禮，等你來拿>>

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：王翔