來源：中債資信

　　摘要

　　2021年末以來，監(jiān)管政策支持通過并購融資化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，截至2022年3月末并購融資規(guī)模（含計劃發(fā)行）合計超2，000億元，主要包括金融機(jī)構(gòu)發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購債券、銀行為房企提供并購融資授信、房企發(fā)行并購債三種模式。在資金使用方面，主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是房企發(fā)行并購債所募集資金僅部分用于并購資金或償還并購貸款；二是部分房企發(fā)行的并購債投向?yàn)榉浅鲭U房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；三是房企并購項(xiàng)目以更為熟悉的自身合作開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)。

　　長周期看，房地產(chǎn)行業(yè)雖然已過黃金期，但未來仍有較大體量的需求，考慮到出險企業(yè)中不乏持有大量位置優(yōu)越、市場需求良好資產(chǎn)的企業(yè)，我們認(rèn)為，地產(chǎn)并購融資對當(dāng)前行業(yè)的影響如下：一是有助于盤活困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，保證項(xiàng)目順利交付，提振購房者信心，助力銷售端回暖；二是有利于優(yōu)質(zhì)房企拓寬融資渠道并加速行業(yè)洗牌；三是地產(chǎn)并購融資有可能會成為化解行業(yè)風(fēng)險的重要抓手。

　　2021年下半年以來，多家民營地產(chǎn)企業(yè)因流動性危機(jī)出現(xiàn)商票借款逾期、資金斷裂、債市違約等信用風(fēng)險事件，其中不乏持有大量位置優(yōu)越、市場需求良好資產(chǎn)的房企。鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)開展收并購，一方面可以為當(dāng)前困難房企注入流動性支持，緩釋行業(yè)風(fēng)險，另一方面隨著行業(yè)進(jìn)入低增長階段，收并購有利于行業(yè)有序出清、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。基于上述原因，2021年12月人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》（以下簡稱“《通知》”），鼓勵房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購融資，之后多家金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)參與到地產(chǎn)并購融資中，截至2022年3月末，地產(chǎn)并購融資規(guī)模已超過2，000億。參與并購融資的主體有哪些？并購融資有哪些模式及特點(diǎn)？并購融資將對地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生哪些影響？本文將為您一一解答。

　　一、 地產(chǎn)并購融資相關(guān)政策

　　從2021年12月開始，監(jiān)管部門鼓勵通過并購融資推動地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解。12月10日，銀行間交易商協(xié)會舉辦房企座談會，表示將優(yōu)先支持用于并購及項(xiàng)目建設(shè)的債券注冊發(fā)行。同日，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目的兼并收購，同時鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具、并購融資顧問等提供服務(wù)，并鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)投資并購債券、并購票據(jù)等。12月末，央行金融市場司司長鄒瀾表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段。2022年1月，并購貸款不計入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)的舉措也為優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行收并購打開了空間。

　　二、 地產(chǎn)并購融資主要模式及特征

　　（一）地產(chǎn)并購融資主要模式

　　目前地產(chǎn)并購融資主要有三種模式：金融機(jī)構(gòu)發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購債券、銀行為房企提供并購融資授信、房企發(fā)行并購債券等，截至2022年3月末三種模式并購融資規(guī)模合計超2，000億元。

　　1、金融機(jī)構(gòu)發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購債券

　　2022年開年以來，在政策推動下，多家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行或擬進(jìn)行房地產(chǎn)并購融資債發(fā)行，發(fā)行規(guī)模從幾十億元到百億元不等。浦發(fā)銀行于2022年1月完成其50億元金融債券的發(fā)行，是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購債券，此后廣發(fā)、平安、上海銀行等陸續(xù)進(jìn)行了并購債注冊發(fā)行。1月末，金融監(jiān)管部門召集幾家全國性AMC開會，研究AMC按照市場化、法治化原則參與風(fēng)險房企的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)，3月，東方資管、長城資管兩家AMC也擬進(jìn)行并購融資債的發(fā)行。與此同時，發(fā)行的債券金額較前期也有所增加。

　　2、銀行為房企提供并購融資授信額度

　　隨著銀行與房企簽訂戰(zhàn)略協(xié)議進(jìn)程加快，截至2022年3月末，房企獲得來自銀行的并購融資授信額度已達(dá)1，640億元，是當(dāng)前三種模式中更為主流的模式。從參與的金融機(jī)構(gòu)來看，招商銀行最為活躍，不僅最早介入且目前已經(jīng)給予房企并購融資授信540億元。從獲得授信額度的主體看，已由初期的央企逐步擴(kuò)展到優(yōu)質(zhì)民企，碧桂園、美的置業(yè)和旭輝集團(tuán)等均獲得了銀行并購融資授信。

　　3、房企發(fā)行并購債券

　　2022年一季度，已有招商蛇口、建發(fā)房地產(chǎn)和中國鐵建房地產(chǎn)3家房企成功發(fā)行并購債券，此外，首開股份、綠城房地產(chǎn)、華僑城股份等房企也在注冊發(fā)行債券的流程中，不過上述主體均為國資背景的地產(chǎn)企業(yè)，暫無民企發(fā)行并購融資債。

　　（二）地產(chǎn)并購融資資金使用特征

　　截至一季度末，參與地產(chǎn)并購融資的房企以國企央企為主，尤其在并購債券發(fā)行方面，尚無民企地產(chǎn)參與。從資金使用的角度看，參與并購融資的房企態(tài)度也較為謹(jǐn)慎。

　　一是房企發(fā)行并購債所募集資金僅部分用于并購資金或償還并購貸款，其余資金多用于償還自身債務(wù)或滿足日常經(jīng)營需要，比如首開股份擬發(fā)行的60億元小公募中36.80億元將用于償付已發(fā)行的公司債券回售本金，剩余23.20億元用于償還其他有息負(fù)債或項(xiàng)目兼并收購等監(jiān)管允許的用途；

　　二是部分房企發(fā)行的并購債投向?yàn)榉浅鲭U房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，例如招商蛇口將并購用途的全部募集資金投向一舊改項(xiàng)目（上海虹口區(qū)17街坊舊改項(xiàng)目），該項(xiàng)目為上海地產(chǎn)和上海虹口區(qū)合作改造的首個舊改項(xiàng)目，占地面積約3.73萬平方米，上海地產(chǎn)當(dāng)前經(jīng)營及財務(wù)表現(xiàn)均較穩(wěn)健，非出險企業(yè)；

　　三是房企并購項(xiàng)目以更為熟悉的自身合作開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)，例如美的置業(yè)頻繁接盤整合“紓困”，收購包括花樣年、雅居樂、正榮地產(chǎn)、金科地產(chǎn)等困難房企項(xiàng)目，但均為美地置業(yè)合作開發(fā)項(xiàng)目。

　　三、 地產(chǎn)并購融資的影響

　　1、并購融資有助于盤活困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，保證項(xiàng)目順利交付，提振購房者信心，助力銷售端回暖

　　困難房企存在因融資無法順利接續(xù)而導(dǎo)致項(xiàng)目停工、延期交付甚至爛尾的風(fēng)險。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)通過并購融資收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，可以盤活存量項(xiàng)目，保證項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和及時交付，消除購房者對項(xiàng)目爛尾的擔(dān)憂，提振購房者信心，助力銷售端改善。

　　2、有利于優(yōu)質(zhì)房企拓寬融資渠道并加速行業(yè)洗牌

　　近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控一直致力于遏制行業(yè)的無序擴(kuò)張，2019年以來房地產(chǎn)貸款余額增速下滑、地產(chǎn)信托收縮、債券以借新還舊為主，尤其“三道紅線”推出后房企融資擴(kuò)張速度明顯受限。并購融資不計入“三道紅線”，將有利于拓寬優(yōu)質(zhì)房企的融資渠道，在行業(yè)低增長階段增強(qiáng)其承接出險房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的意愿和能力。長周期看，房地產(chǎn)行業(yè)雖然已過黃金期，但未來仍有較大體量的需求，在當(dāng)前市場環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)房企通過收并購方式以相對有利的價格獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，從而增加項(xiàng)目儲備、提升規(guī)模和市場地位，這將加速行業(yè)的洗牌。例如，新希望地產(chǎn)2022年3月末以1.55億元收購正榮地產(chǎn)廣東佛山項(xiàng)目51%的股權(quán)，按照未售貨值計算項(xiàng)目折價約5折。

　　3、地產(chǎn)并購融資有可能會成為化解行業(yè)風(fēng)險的重要抓手

　　截至2022年3月末，并購融資規(guī)模（包含擬發(fā)行的）超2，000億元，相較于出險房企債務(wù)體量而言（2021年出險房企債務(wù)規(guī)模約2.5萬億），并購融資規(guī)模仍然有限。不過，政策調(diào)控的調(diào)整以及市場情緒逐步修復(fù)和銷售回暖，未來將會有更多的銀行、AMC以及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)加入地產(chǎn)并購融資的行列當(dāng)中，并購融資有可能會成為化解房地產(chǎn)風(fēng)險的重要抓手。

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責(zé)任編輯：張靖笛