來源：資管云

期待不動(dòng)產(chǎn)信托稅收優(yōu)化政策早日出臺(tái)，翻開服務(wù)信托的新篇章。

信托業(yè)務(wù)分類指引出臺(tái)后，服務(wù)信托被認(rèn)為是信托的本源，成為行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的戰(zhàn)略方向，更是信托公司踐行“金融為民”、“信托向善”以及做好“五篇大文章”的重要抓手。尤其是服務(wù)信托項(xiàng)下的財(cái)富管理服務(wù)信托，在經(jīng)過了近13年發(fā)展后，已經(jīng)成功培育了相當(dāng)規(guī)模的市場(chǎng)與客群，是信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新和破局的核心領(lǐng)域，也是信托公司廣泛參與居民財(cái)富管理服務(wù)的關(guān)鍵機(jī)遇。

然而在實(shí)踐中，以家族、家庭和保險(xiǎn)金信托為代表的主流業(yè)務(wù)仍然無法擺脫“投資收益驅(qū)動(dòng)型”發(fā)展的宿命，“套個(gè)信托殼子賣理財(cái)、賣保險(xiǎn)”的現(xiàn)狀讓信托的價(jià)值難以真正體現(xiàn)。究其原因，確有信托制度普及不足之故，而相關(guān)配套制度的缺失導(dǎo)致能夠裝入信托的資產(chǎn)類型過于單一則更像是一塊無法消融的堅(jiān)冰，極大制約了相關(guān)業(yè)務(wù)的功能與適用場(chǎng)景。

僅從中國(guó)居民家庭財(cái)富分布角度來看，房產(chǎn)無疑是最重要的資產(chǎn)類型，承載了居民家庭總財(cái)富60%以上的比重，在養(yǎng)老和傳承事務(wù)中亟需妥善規(guī)劃。

以養(yǎng)老需求為例，目前市場(chǎng)上主要是銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，需要將房產(chǎn)進(jìn)行出售或抵壓借貸，變現(xiàn)后方可執(zhí)行。在人口老齡化趨勢(shì)加劇的當(dāng)下，通過售房獲取養(yǎng)老資金的需求在未來幾年或?qū)⒓酗@現(xiàn)，由此形成的拋壓無疑會(huì)使本已疲弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜，不僅不利于老年居民獲取養(yǎng)老資金，更會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成一定沖擊。

如果能夠妥善使用信托工具，將老年居民持有的房產(chǎn)裝入信托，信托公司可以對(duì)委托人房產(chǎn)進(jìn)行管理、運(yùn)營(yíng)、處分及再分配，老年人在享受養(yǎng)老服務(wù)的同時(shí)，無需著急拋售房產(chǎn)，可以更加從容的做好房產(chǎn)的傳承安排，有效避免在某一時(shí)期集中形成房產(chǎn)拋壓。此外，信托還能為老年失能群體或身心障礙人士家庭提供具有不動(dòng)產(chǎn)養(yǎng)老功能的特殊需要信托服務(wù)，是讓居民“老有所依”的重要金融工具和社會(huì)治理工具。

將房產(chǎn)裝入信托的做法，業(yè)內(nèi)已有較為深入的嘗試。

據(jù)了解，上海某頭部信托公司2024年3月就已經(jīng)成立了房產(chǎn)+現(xiàn)金的混合財(cái)產(chǎn)的家庭服務(wù)信托，委托人將位于浦東新區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)和貨幣資金委托給信托公司設(shè)立家庭服務(wù)信托，期間所獲得的信托收益用于向其親屬分配，滿足受益人家庭的財(cái)產(chǎn)隔離、養(yǎng)老規(guī)劃、財(cái)富傳承、風(fēng)險(xiǎn)隔離等需求，以保障長(zhǎng)者的居家養(yǎng)老和安享晚年的需求。該信托計(jì)劃已完成信托的初始登記且貨幣資金部分已妥善配置，但不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行信托財(cái)產(chǎn)的登記、確權(quán)仍有待落地。

經(jīng)與該業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人了解：該業(yè)務(wù)核心的“堵點(diǎn)”就在于房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程中可能產(chǎn)生的稅費(fèi)。轉(zhuǎn)移登記需要交易過戶，這與委托人將房產(chǎn)裝入信托的初衷不符，但不轉(zhuǎn)移登記卻有損信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，為后續(xù)的管理帶來困難與風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上這類困難并非個(gè)案，不動(dòng)產(chǎn)信托登記缺位是困擾信托行業(yè)多年的“老大難”問題，很多服務(wù)信托，乃至慈善信托的需求都因此無法落地。長(zhǎng)期以來，監(jiān)管、業(yè)界和學(xué)術(shù)界都在積極推動(dòng)包括不動(dòng)產(chǎn)信托登記在內(nèi)的信托登記制度落地，但始終進(jìn)展緩慢。

近日，行業(yè)翹首以待多年的政策終于曙光初現(xiàn)。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》（京金發(fā)【2024】337號(hào)），明確信托公司可以按照本通知，將北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托時(shí)，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。

通知全文并不長(zhǎng)，僅不到1000字，信息量卻不容小覷。首先，明確了不動(dòng)產(chǎn)信托登記的流程，相當(dāng)于給出了清晰的操作指引。其次，變更了登記后的公示方法，明確了不動(dòng)產(chǎn)是屬于信托項(xiàng)目的，而非信托公司的，與信托公司的固有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了區(qū)分。最后，指出取得契稅完稅（或減免稅）憑證是信托財(cái)產(chǎn)登記的重要條件，這或許具有引導(dǎo)財(cái)稅部門出臺(tái)相應(yīng)的配套稅收優(yōu)惠政策的意思。

該負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“雖然北京市出臺(tái)的這個(gè)政策并沒有明確后續(xù)的稅收安排，但指導(dǎo)意義還是非常重大的，一方面可供其他地區(qū)和城市參考借鑒，同時(shí)也對(duì)配套稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)有所促進(jìn)。”

信托存續(xù)期間涉及的不動(dòng)產(chǎn)登記和稅收問題來源于期間的兩次不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。第一次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生在信托設(shè)立時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)由委托人轉(zhuǎn)移至信托，期間涉及不動(dòng)產(chǎn)登記及因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的稅費(fèi)，如契稅、所得稅等。第二次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)分配時(shí)，產(chǎn)權(quán)由信托轉(zhuǎn)移至受益人名下，同樣涉及因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的稅費(fèi)。關(guān)于信托稅收，在國(guó)際上通行的遵從的是導(dǎo)管原理，盡管各國(guó)稅收法規(guī)的具體規(guī)定有所不同，但為避免重復(fù)納稅、公平稅負(fù)，國(guó)際稅收慣例都承認(rèn)信托導(dǎo)管原理是信托稅收制度的基本原理。根據(jù)導(dǎo)管理論，信托被視為是向受益人分配信托利益的“管道”，委托人、受托人與受益人之間相互轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的行為往往不具有實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)意義，因而在稅收上也就不應(yīng)當(dāng)如同普通交易行為那樣來重復(fù)課稅。

目前，前文中提到的上海某頭部信托公司已就家庭信托中不動(dòng)產(chǎn)部分的稅收問題擬定了方案，并與上海金融辦及相關(guān)市領(lǐng)導(dǎo)積極匯報(bào)溝通，希望以此為契機(jī)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托稅務(wù)優(yōu)化的政策落地。

稅收政策，茲事體大，需要相關(guān)部門積極研究、審慎決策，我們權(quán)且靜候佳音。但登記制度的出臺(tái)確實(shí)讓行業(yè)看到了希望和曙光，為服務(wù)信托長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展揮出了破冰一劍。期待北京之后有更多城市積極跟進(jìn)，為我國(guó)居民財(cái)富管理提供堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。

文：孫陽(yáng) | 智信研究公司財(cái)富管理首席研究員

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財(cái)經(jīng)APP