剛剛，上海出臺史上最嚴樓市調控新政！

1月21日晚間，經上海市政府同意，市住房和城鄉建設管理委員會、市房屋管理局、市規劃和自然資源局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海分行、上海銀保監局、市市場監督管理局聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（以下簡稱《意見》），自2021年1月22日起實施。

《意見》要點如下：

1、夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

?2、調整增值稅征免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

3、引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

4、強調嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。

5、完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。

?6、嚴格規范房地產市場經營秩序，優化土地供應結構和增加商品住房用地供應、增加租賃住房有效供應等內容。

7、《意見》自1月22日起實施。

“暖冬”行情或被按下暫停鍵

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上海樓市剛剛經歷一輪“暖冬”行情，學區房和新盤尤為火熱。

1月20日，一份《閔行區房管局會議紀要》在網絡熱傳。有媒體稱，上海市房管局召開緊急會議，商討對策應對最近上海樓市搖號過熱情況。不過，僅僅數小時之后，上海市房管局表示：目前沒有出臺新的調控政策，只是針對目前銷售環節中的不規范現象，要求加強銷售環節的管理。

在這背后，沉寂了近三年的上海樓市，在2020年迎來量價穩步提升，成交量也一路攀升，尤其是去年底的11月和12月上海樓市“暖冬”行情燥熱，市場升溫更加明顯。

“學區房行情太火了！”上海市浦東新區市民王女士向證券時報記者分享，“看房的時候，房東要漲5萬元，我也沒猶豫，還好定了，要不距離現在不到半個月，那套房的總價又漲了40多萬元。”她介紹，2020年12月底她果斷出手購置了上海浦東內環一套面積33平方米的雙學區舊房，成交價格約450萬元，半個月過去同小區同戶型的數套房源掛牌總價已經漲到了490多萬元。

“充足的供應給年底交易創新高奠定基礎。”上海中原地產市場分析師盧文曦介紹，2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環比增加59.1%，創下2020年內交易新高。與此同時，盡管上海新房的供應與成交在增加，記者了解到，一些熱門板塊的稀缺戶型、學區房源供不應求，一房難求。

此外，同策房產咨詢統計，2020年12月上海開盤樓盤超30個，20余個項目認籌率超100%，13個項目認籌數量超1000組。數月之前，上海新房市場人氣最足的一個項目出現13人搶一套房，而該項目首套房參與搖號，驗資就得700萬元，買二套房驗資甚至要1300萬元。不過，盧文曦也認為，當前上海樓市是結構性不平衡，熱點板塊、熱點樓盤認籌高，相反，遠郊剛需盤認籌就低一些。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，當前市場成交中，剛需、剛改是絕對主力，上海樓市是經歷三年低迷后的需求釋放。“周期性力量、疫情下避險與改善需求、抗通脹需求、舊改放量、公民同招教育改革、人才落戶放松，這六大力量綜合作用下，才形成當前樓市的熱狀。”

針對此次樓市調控政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，政策出臺直接針對了此前上海房屋認籌過熱、房價上漲過快的現象。政策出臺非常及時，也非常全面，涉及土地、限購、信貸、稅費等內容，充分體現了上海穩定房價、穩定預期的導向。通過調整增值稅征免年限，使得二手房的交易稅費成本增大，防范部分房東房源快買快賣的現象，有助于促進二手房交易的穩定，類似政策對于后續二手房交易影響較大。

附意見全文：

關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見

滬建房管聯﹝2021﹞48號

各有關單位：

為深入貫徹落實國家關于房地產市場調控因城施策、“一城一策”的工作要求，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構建完善房地產長效機制，著力穩地價、穩房價、穩預期，堅持租購并舉，增加住房供給，調節住房需求，強化市場監管，促進本市房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現提出如下意見：

一、進一步發揮好聯席會議作用。發揮好市促進房地產市場健康發展聯席會議平臺作用，指導、協調、推進全市房地產市場監管工作，落實部門管理責任，增進聯動協調，加強信息互通，強化政策執行力，提高政策實施效果。

二、完善土地市場管理。優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度。堅持房地聯動機制，引導企業理性拿地，穩定土地價格。

三、嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

四、調整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

五、嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

六、嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。

七、嚴格規范房地產市場經營秩序。加強對房地產開發企業、銷售代理企業和房地產經紀機構的監管，開展房地產市場秩序專項整治工作。加大聯合整治執法力度，形成執法合力，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導規避調控政策等違法違規行為。

八、堅持租購并舉。進一步完善住房租賃體系，擴大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。完善租賃住房發展配套支持政策，規范住房租賃市場秩序。

九、加快推進舊區改造、“城中村”改造等城市更新改造項目。加快推進中心城區成片二級舊里以下房屋改造，積極開展“城中村”改造，確保征收安置房源供應。加快推進舊住房更新改造，加大既有住宅加裝電梯工作力度，啟動實施住宅小區“美麗家園”建設新三年行動計劃，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環境質量，有效提升市民居住品質。

十、加強政策宣傳。加強房地產市場監測，正確解讀房地產市場調控政策措施，穩定市場預期，引導合理住房消費。依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散布不實信息誤導市場預期等行為的查處力度。

本意見自2021年1月22日起施行。

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