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美國房地產貸款“歷史性暴跌”，跌幅創07年次貸危機以來最大
來源：華爾街見聞 卜淑情
“大甩賣開始！”
據華爾街見聞此前文章，美聯儲周度披露的商業銀行資產負債表格H.8顯示，在硅谷銀行倒閉后的兩周（截至3月22日和3月29日），美國商業銀行貸款和租賃貸款出現了有記錄以來的最大兩周跌幅。
分析發現，在銀行危機后的第一周 ，貸款崩潰大部分發生在素來不穩定的信貸與保險領域，而最近一周則發生了觸目驚心的變化：
信貸與保險貸款從上周的250億美元驟降至僅69億美元，但相比之下，最嚴重的下跌發生在小銀行貸款的支柱部門之一： 房地產貸款。
數據顯示，最近一周小銀行貸款中跌幅最大的是房地產貸款，高達187億美元，而前一周已經跌了192億美元。
從3月下半月來看，房地產貸款總計暴跌378億美元，太嚇人了！
這一數字之所以嚇人，是因為它是自2007年3月新世紀金融（New Century Financial）倒閉以來的最大兩周下跌規模。
熟悉08年全球金融危機的人應該不會忘記，新世紀金融是當時美國的第二大次貸銀行。
新世紀金融的倒閉不僅是美國次貸危機的導火索，也揭開了美國金融危機乃至全球金融危機的序幕：一年內華爾街大行貝爾斯登陷入危機，雷曼兄弟破產。
“大甩賣開始”
華爾街見聞此前多篇文章提及，房地產，尤其是商業地產很可能是繼銀行業的又一顆定時炸彈。
越來越多的人似乎也開始注意到這一點。
更不祥的是，他們正在悄悄賣掉他們的房地產貸款敞口，用知名電影Margin call（《商海通牒》）中股票經紀人山姆·羅吉斯的話來說，“大甩賣開始！”
再融資風險愈加緊迫
面對未來五年內到期的2.5萬億美元債務，商業地產借款人要解決得不僅僅是還款問題，還有一個更嚴重的問題：即最大債主小銀行自身難保，債務到期后還有誰愿意繼續把錢借給他們？
摩根士丹利策略師James Egan在近期的一份報告中寫道，從辦公樓到商店和倉庫，商業地產業主的“再融資風險是首要和中心”問題，并補充說，“到期的債務就擺在面前，相關風險也是如此。”
大約4000億至4500億美元的商業地產貸款計劃于2023年到期，與2022年持平，而且這兩年都是有記錄以來最大的一年。到2027年，到期貸款將逐年攀升，達到逾5500億美元。
雖然其它即將到期的資產可能不是非常緊迫，但商業地產領域的問題正在發生。
隨著到期日逼近，Egan警告說，留給他的問題比答案要多得多，“其中最主要的問題是，當這些貸款到期時，誰將負責對它們進行再融資？”
兩房機構？
這些年來，房地產債已經十分依賴政府資助機構（government-sponsored enterprises，GSE），比如房利美和房地美。如果借款人還不上錢，銀行將會要求GSE還錢。
數據顯示，2023年-2027年到期的貸款中，目前有46%由GSE擔保。
小銀行生死時刻，CMBS銷售額腳踝斬
值得一提的是，在到期貸款增加之際，商業地產最大債主——小銀行正受到有史以來最嚴格的審查。
摩根士丹利指出，在全球金融危機之后的幾年里，但自2014年以來，CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）發行逐漸轉向小銀行。
截至2023年2月，小銀行在不包括多戶住宅、農田和建筑貸款在內的商業地產貸款余額中占了驚人的70%份額。
與此同時，利率上升和對違約的擔憂已經對CMBS交易形成沖擊。根據媒體計算，今年第一季度，在沒有政府支持的情況下，這些證券的銷售額同比下降了約80%。
分析師還寫道：“銀行在這個生態系統中所扮演的角色，不僅是貸款人，還是買家，”這將加劇到期貸款再融資的風暴。
不幸的是，如果剔除公寓樓，銀行面臨的問題就更加嚴重了。根據摩根士丹利的報告，在未來五年到期的其他商業房地產貸款中，高達70%由銀行持有。
分析認為，小銀行正在經歷生死時刻，只要存款繼續外逃，它們就不太可能重新啟動放貸活動，再加上美聯儲可能還會繼續加息，儲戶無法優先將資金從銀行轉移到更安全、收益率更高的貨幣市場，這個問題越來越棘手。
風險提示及免責條款
市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用戶特殊的投資目標、財務狀況或需要。用戶應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。
責任編輯：郭明煜
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