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　　來源：21世紀商業評論

　　賣房苦撐，還是扛不住。

　　又一家千億老牌房企，宣告違約。

　　5月14日晚，合景泰富集團主席孔健岷簽發了一則公告，一筆2024年到期的優先票據，在強制贖回日未能按期兌付，構成違約，涉及本息合計約1.19億美元，約合人民幣8.27億。

　　孔健岷說，2022年是行業異常艱辛的一年，公司全年共兌付了約113億元債務，涉及境內債券、CMBS及ABS本金、境外美元債券、港元銀團貸款等。

　　無奈，苦撐到2023年4月，還是扛不住。

　　孔健岷宣告，將尋求境外債務的全面解決方案，確保集團可持續經營。

　　消息一出，市場嘩然。5月15日，合景泰富（1813.HK）大跌11.9%，收報0.74港元，市值僅25.3億港元。

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　　苦撐失敗

　　過去兩年，房企頻繁爆發流動危機，孔健岷一直在努力償債，維持公開債實質“零違約”記錄。

　　上述票據構成強制贖回，源于半個月前的債務違約。

　　4月28日，合景泰富一筆2.12億債務未按時償還，因此觸發了其他8筆優先票的交叉違約，涉及金額311.63億元。

　　合景泰富公開違約，并不意外。

　　去年已現流動性緊張，無法按時兌付美元債，三大國際評級機構相繼下調評級。

　　幸運的是，違約之前，孔健岷以時間換空間，完成了一筆9億美元的境外優先票據的展期，以及一筆2023年9月到期的7億美元債券交換要約。

　　由于市場信用端的維持，金融機構對合景泰富給予了一定支持。

　　2023年1月，其成功發行7億元中期票據，由中債增公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

　　無奈，在數百億債務面前，仍是杯水車薪。

　　截至2022年底，合景泰富的有息負債合計約754億元，包括銀行及其他貸款、優先票據及境內公司債券。

　　其中一年到期的有222.5億元，包括所有境內公司債券需在2023年內償還。 

　　“民營開發商面對更大的流動資金壓力，整體行業困境影響購房者對中國房地產的需求，令開發商的經營及融資現金流減少。”孔健岷在公告中袒露困境。

　　經營性現金流保持為正，但籌資性現金流凈流出128億元。

　　為了償債，現金也在快速消耗，2022年大幅減少約190億元，剩下約103億元，其中只有33.56億元是不受限現金。

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　　銷售不佳

　　孔健岷提到，公司一直依賴內部現金及從境內匯出現金，以履行境外付款義務。

　　根據各地規定，手中絕大部分現金均存入指定銀行賬戶，進行預售資金托管，以保證在建物業竣工。

　　“盡管作出最大努力，惟本集團可用于支付境外債務的資金仍持續受壓。”孔健岷無奈道。

　　孔健岷

　　為了籌措更多現金，合景泰富選擇虧本出售資產。

　　5月12日，孔健岷一把賣掉4個項目給中國平安，涉及兩家子公司上海兆景、上海錦怡的全部股權，預計回籠資金約7.5億元。

　　其中，出售上海兆景是一單虧本買賣，預計錄得虧損約1.39億元。

　　過去一年，合景泰富的銷售也不理想，全年銷售額僅508.6億元，同比縮水過半。

　　孔健岷在公告中表示，今年將積極推進銷售及大單寫字樓銷售，通過“強銷售、降負債”的措施，改善資產負債狀況，增強現金流動性。

　　相對優質的高端項目資源，是他的籌碼。

　　截至2022年年底，公司的土地儲備約2330萬平方米，其中一二線城市占比達95%，在售的128個項目中，九成來自一二線城市。

　　這些市場的復蘇相對快，去化周期短，若后續能持續回暖，或許能恢復一些元氣。

　　2023年前4個月，合景泰富合計銷售了約150億元，同比降幅超過10%。

　　同期百強房企累計銷售額同比轉正，合景泰富的表現仍差強人意。

　　持有型物業也能少量輸血，合景泰富手握45個投資性物業，20222年獲得權益租金收入約18.82億元。

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　　齊齊降薪

　　合景泰富由孔健岷、孔健楠、孔健濤三兄弟于1995年成立，2007年在香港聯交所上市。

　　其實，在2015年之前，合景泰富的年銷售額徘徊在200億左右。孔氏兄弟隨大流，選擇了高負債、高杠桿、高周轉的路徑，向千億目標進發。

　　一路沖刺，到2019年底已在全國近40個城市布局。2020年，合景泰富的銷售額首破千億，達到1036億元，同比增速達20.3%。

　　次年，其銷售額同比只微增0.2%，為1038億元。到了行業暗淡的2022年，銷售額“腰斬”。總資產為1999億，一年半“縮表”超過400億。

　　業績暗淡，債務壓頂之下，公司全員減薪。

　　根據4月28日發布的年報，2022年合景泰富的員工流失率達44.62%。

　　截至年末，合景泰富共有員工3600人，較2021年減少2900人。

　　員工（不包括董事及行政總裁）的總開支減少28.58%，為10.099億元。

　　高管薪酬也縮水了，董事及行政總裁的2022年總薪酬為1522.1萬元，同比減少223.2萬元。

　　其中，孔健岷、行政總裁孔健濤的薪酬同為415萬元，同比減少63.1萬元。執董兼副總裁孔健楠的年薪最高，為436.3萬元，同比減少了64.2萬元。

　　此外，地產業務CEO蔡風佳的收入為122.5萬元，較2021年減少38.6萬元。

　　孔健岷寄望于銷售回血自救，在此之前，他得先闖過境外債務重組這關，降低違約對經營層面的影響。

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責任編輯：楊紅卜