來源：長城總量
摘要
5月17日，央行連發三項有關房地產的重磅通知：1）取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。2）下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。3）下調住房貸款最低首付比例5個百分點。
在當天下午舉行的國務院政策例行吹風會上，央行副行長陶玲公布了消化存量房產的政策措施：人民銀行擬設立保障性住房再貸款，規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。該政策本質上是對央行于2023年1月印發的《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》中提出的“租賃住房貸款支持計劃”的延續與擴充。額度從“租賃住房貸款支持計劃”的1000億提升至當前累計6000億。
5.17發布的四條重磅消息與我們在先前報告中判斷的兩條路徑完全吻合，在當前政策下，我們有理由認為以下兩點將會兌現：1）“收儲”的范圍和速度將會進一步加快，幫助開發商盡早擺脫現金流危機。2）五一后的二手房成交持續回暖有望得到延續。從二級市場角度來看，我們依然維持之前推薦的兩條主線：1． 政府收儲直接利好的將是房地產開發企業，對于爆雷預期的減弱將有助于PB端的修復。2． 從釋放市場購買力的角度，復盤三段二手房成交面積同比正增區間，表現較好的行業集中在家電以及裝修板塊。從今年表現來看仍處在洼地的板塊如裝修裝飾II、家電零部件II將迎來修復行情。
一周市場觀點：“強預期+弱現實”下，紅利和順周期仍存在演繹空間
當前A股可能仍處于風險偏好的修復窗口。政治局會議后，政策基調更加積極進取，穩增長政策或將持續發力，房地產去庫存進一步加大力度，國內經濟修復可能提速。房地產相關數據仍未企穩，國內消費增速較弱且呈現冷熱不均的狀態；但是經濟存在結構性亮點，生產和進出口方面景氣度相對較高。海外來看，美聯儲降息預期有所增強，人民幣匯率相對穩定，外資可能繼續流入中國市場，股市微觀流動性后續有望進一步改善。在強政策預期和邊際增量資金的加持下，下一階段市場變化的核心在于基本面的邊際企穩，重點觀察房地產銷售等數據何時出現拐點。
行業建議方面，房地產相關機會仍將是短期的市場主線。在業績增速仍處于底部區間的情況下，一方面可以繼續布局相對穩定的紅利資產；另一方面，部分上中游行業供給側有所收緊，部分商品品種已出現漲價等現象，工業企業基本面拐點顯現的預期有所提升，可以繼續布局順周期行業走出底部的相關機會。
相關行業推薦：
（1）房地產：從政府直接購置房產的角度來看，直接利好的將是房地產開發企業。從釋放市場購買力的角度來看，率先復蘇的指標可能將會是二手房的成交面積，地產后周期相關的家電、建筑材料、建筑裝飾以及房地產服務等方向也可能獲得超額收益。
（2）紅利：“新國九條”及相關配套政策落地后，市場對分紅的重視程度進一步提升。重點關注持續穩定分紅、增加回購和增持、具有并購重組預期等方面的投資機會。
房地產政策快速加碼，拐點終將出現
5月17日，央行連發三項有關房地產的重磅通知：1）目前全國首套房貸利率政策下限為貸款市場報價利率（LPR）減0.2個百分點，二套房為LPR加0.2個百分點，新通知決定取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。2）下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。3）下調住房貸款最低首付比例5個百分點。2023年8月，根據國務院部署，人民銀行將全國層面最低首付比例政策統一為首套房20%、二套房30%。各地在此基礎上，因城施策自主決定政策下限。目前，除北上廣深等8個城市外，其他城市均已選擇執行20%、30%的全國底線政策。此次，我們將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。
在當天下午舉行的國務院政策例行吹風會上，央行副行長陶玲公布了消化存量房產的政策措施：人民銀行擬設立保障性住房再貸款，作為新創設的結構性貨幣政策工具。由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。該政策主要有以下幾個重點：
1）保障性住房再貸款規模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
2） 所收購的商品房嚴格限定為房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。
3） 城市政府選定地方國有企業作為收購主體，以市場化的方式運作。該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。
該政策本質上是對央行于2023年1月印發的《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》中提出的“租賃住房貸款支持計劃”的延續與擴充。額度從“租賃住房貸款支持計劃”的1000億提升至當前累計6000億。
正如我們在報告《去庫存再起，堅定看好地產鏈修復空間》中提到的一樣，從政府角度出發，化解房地產問題的核心在于解決開發商手中存量房（即新房）的庫存問題進而緩解開發商的現金流問題，這也才有助于進一步推進“保交樓”工程。因此我們認為，在開發商庫存充分消納之前，政府將會持續出臺相關政策。但根據當前房地產交易現狀，目前購房者的偏好已經明顯轉向了二手房，因此如果是通過刺激市場的方式來解決問題，更有可能看到的情況是二手房的成交情況率先好轉，再到二手房價企穩，最后傳導至一手房銷售的回暖。根據這個判斷，政策可能會從兩個方面入手：1）進一步釋放市場購買力：通過開放限購、限價等方式引導購房者買房預期，改善房價預期，使二手房去化周期下降從而傳導至一手房；2）通過政府直接接手開發商存量房源緩解開發商現金流壓力。而5.17發布的四條重磅消息與我們判斷的兩條路徑完全吻合，在當前政策下，我們有理由認為以下兩點將會兌現：1）“收儲”的范圍和速度將會進一步加快，幫助開發商盡早擺脫現金流危機。2）五一后的二手房成交持續回暖有望得到延續。從二級市場角度來看，我們依然維持之前推薦的兩條主線：1． 政府收儲直接利好的將是房地產開發企業，對于爆雷預期的減弱將有助于PB端的修復。2． 從釋放市場購買力的角度，復盤三段二手房成交面積同比正增區間，表現較好的行業集中在家電以及裝修板塊。從今年表現來看仍處在洼地的板塊如裝修裝飾II、家電零部件II將迎來修復行情。
“強預期+弱現實”下，投資風格偏向大盤
（1）政策強預期：超長期特別國債安排落地，房地產凸顯去庫存決心
4月下旬以來，在政治局會議的積極定調下，穩增長相關政策預期明顯提升。在化解債務風險方面，政治局會議強調壓降債務和穩定發展并行，地方政府化債總基調不變，但是節奏上可能有所調整。在財政政策方面，用好超長期特別國債，加快專項債發行使用進度，保持必要的財政支出強度。財政部5月13日公布了2024年超長期特別國債發行安排，將從5月17日首發到11月中旬發行完畢，發行節奏相對平緩，盡量避免造成階段性資金面壓力。
在房地產方面，政治局會議首次提出“消化存量房產和優化增量住房”，更加強調保交房的落實。5月以來，各城市在保交樓、去庫存、收儲商品房、“以舊換新”等方面的政策加快落地。例如，本周杭州臨安區、云南大理已推出收購存量商品房用作保障性租賃住房的相關政策。5月17日，央行連續發布的三項房地產重要金融政策，分別是《中國人民銀行關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》、《中國人民銀行關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》、《中國人民銀行國家金融監督管理總局關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，再次下調個人住房貸款利率并進一步降低首付比例，加大力度刺激購房需求，有所超出市場預期。房地產政策力度加大和節奏加快凸顯了去庫存的堅定決心，當前房地產庫銷比已經處于歷史高位水平，后續房地產存量與增量政策兩者有望并進，預計房地產去庫存進程進一步加快，地產銷售端可能有所改善。需要密切觀察房地產銷售端數據企穩拐點何時出現。
（2）較弱的現實：等待基本面底部拐點出現，重點觀察房地產銷售變化和部分行業供給側變化
4月金融數據整體低于市場預期，社融存量增速下降至8.3%，M2同比增速進一步回落至7.2%，M1同比轉降至-1.4%，M2-M1“剪刀差”進一步擴大。其中既有年初以來政府債發行相對偏慢、地產鏈條仍未企穩的因素；又有嚴格監管的因素，例如加大對銀行手工補息等行為的規范，資金空轉套利有所遏制；同時還有銀行存款轉向理財、優化金融業增加值核算等方面的因素。4月18日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新表示，“當前龐大的貨幣總量增長可能放緩，但這并不意味著金融支持實體經濟的力度減少，真正需要資金的高效企業反而會獲得更多融資”，后續央行可能更多考慮結構和效率問題。下一階段財政和房地產發力可能帶動社融增速企穩回升。
經濟數據方面，內生動能仍偏弱，房地產相關數據仍未企穩，國內消費增速較弱且呈現冷熱不均的狀態。但是國內經濟存在結構性亮點，生產和進出口方面景氣度相對較高。4月份，全國規模以上工業增加值同比增長6.7%，比上月增加2.2個百分點。4月制造業PMI指數為50.4%，已連續兩個月位于擴張區間；4月新訂單指數為51.1%，比上月下降1.9個百分點，仍位于擴張區間；新出口訂單指數為50.6%，比上月下降0.7個百分點，繼續保持擴張，表明企業出口業務總體繼續改善。4月我國出口同比1.5%，前值-7.5%；進口同比8.4%，前值-1.9%；不考慮季節性因素，進出口數據溫和上行。整體來看制造業持續修復，出口景氣相對較強，外需拉動作用比較明顯，經濟內生動力修復有待進一步提升。
從企業的情況來看，根據我們的報告《一季報業績：關注收入增長可持續的方向，電子、社服、汽車》，2024Q1上市公司整體經營情況承壓，需求進一步下滑導致企業營收增速轉負。3月，工業企業利潤總額當月同比下降至-3.5%，中國工業產能利用率下降至73.6%。在業績增速仍處于底部區間的情況下，一方面可以繼續布局相對穩定的紅利資產；另一方面，部分上中游行業供給側有所收緊，部分商品品種已出現漲價等現象，工業企業基本面拐點顯現的預期有所提升，可以繼續布局順周期行業走出底部的相關機會。
（3）海外：美聯儲降息預期有所提升，北向資金有望繼續加倉核心資產
美國4月CPI同比增長3.4%，較前值3.5%小幅下降，和預期持平；4月CPI環比增長0.4%，較前值0.6%下降，低于預期。美股通脹風險邊際上有所緩解，但是整體中樞仍處于高位，美國仍面臨滯漲的壓力。結合美國4月新增非農就業、失業率、時薪等數據不及預期，以及美聯儲5月FOMC會議表態偏鴿，美聯儲降息預期有所提升，美元強勢可能有所緩解，有助于股市風險偏好和估值的進一步修復。
近期人民幣匯率相對穩定，美元兌人民幣中間價基本穩定在7.10附近。再加上中國宏觀政策強預期、美聯儲降息預期邊際提升、以及日元持續貶值削弱日本資產吸引力等因素，北向資金自4月中下旬以來明顯加倉A股“核心資產”。由于當前A股增量資金規模仍相對有限，北向資金的明顯轉暖成為影響市場風格邊際變化的重要因素。我們認為后續大市值“核心資產”以及順周期等方向仍有繼續演繹的空間。
行業觀點：風格偏向大盤，紅利和順周期仍存在演繹空間
當前A股可能仍處于風險偏好的修復窗口。政治局會議后，政策基調更加積極進取，穩增長政策或將持續發力，房地產去庫存進一步加大力度，國內經濟修復可能提速。經濟數據方面，內生動能仍偏弱，房地產相關數據仍未企穩，國內消費增速較弱且呈現冷熱不均的狀態；但是經濟存在結構性亮點，生產和進出口方面景氣度相對較高。海外來看，美聯儲降息預期有所增強，人民幣匯率相對穩定，外資可能繼續流入中國市場，股市微觀流動性后續有望進一步改善。在強政策預期和邊際增量資金的加持下，下一階段市場變化的核心在于基本面的邊際企穩，重點觀察房地產銷售等數據何時出現拐點。
行業建議方面，房地產相關機會仍將是短期的市場主線。在業績增速仍處于底部區間的情況下，一方面可以繼續布局相對穩定的紅利資產；另一方面，部分上中游行業供給側有所收緊，部分商品品種已出現漲價等現象，工業企業基本面拐點顯現的預期有所提升，可以繼續布局順周期行業走出底部的相關機會。
相關行業推薦：
（1）房地產：從政府直接購置房產的角度來看，直接利好的將是房地產開發企業。從釋放市場購買力的角度來看，率先復蘇的指標可能將會是二手房的成交面積，地產后周期相關的家電、建筑材料、建筑裝飾以及房地產服務等方向也可能獲得超額收益。
（2）紅利：“新國九條”及相關配套政策落地后，市場對分紅的重視程度進一步提升。重點關注持續穩定分紅、增加回購和增持、具有并購重組預期等方面的投資機會。
風險提示
房地產相關政策落地不及預期、二手房成交恢復不及預期、商品房庫存去化速度不及預期、相關政策持續性不及預期、股票市場波動。
責任編輯：何俊熹
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