原標題：蛋殼公寓租金貸事件化解：折射行業(yè)融資難題 來源：ipo觀察

12月18日，微眾銀行發(fā)布關于蛋殼公寓“租金貸”問題的最新公告，提示已上線“貸款抵償協(xié)議”系統(tǒng)，已和蛋殼解除了租賃合同的客戶可與微眾銀行簽署“貸款抵償協(xié)議”，抵消租客在微眾銀行的未結清貸款，無需再償還貸。

這一方案讓此前向微眾銀行申請過“租金貸”的部分租客，徹底擺脫了無房住又要還貸的困境，至此，輿論關注的蛋殼公寓租金貸事件得以化解。

我們回顧這個事件，既有關于長租公寓管理發(fā)展模式的問題，也有關于租賃貸監(jiān)管的問題，但背后其實還隱藏了一個行業(yè)融資難的問題，今天我們聚焦討論融資問題，以期給行業(yè)持續(xù)發(fā)展提供借鑒。

背景：蛋殼公寓租金貸事件化解始末

自今年8月份以來，蛋殼公寓出現經營困難，房東收不到租金導致眾多蛋殼公寓租客遭遇斷網停氣、無房可住的困境，引發(fā)媒體、監(jiān)管層、公眾關注。同時，以“租金貸”形式交納房租的租客，還面臨即使無房可住仍需按月還貸的問題。

為妥善化解矛盾糾紛，力促蛋殼公寓“租金貸”問題的解決，微眾銀行持續(xù)回應社會各界關注，先后發(fā)布了4次公告，力促事情徹底解決。

11月16日，微眾銀行發(fā)布支持維護客戶合法權益的公告，從法律角度支持租戶“已付租期間繼續(xù)居住”，并承諾在2021年3月31號前，租戶的征信將不受影響。

12月2日，微眾發(fā)布進一步公告，繼續(xù)從客戶角度出發(fā)，承諾“剩余貸款本金將給予免息延期，在2023年12月31日之前，我行不扣款、不計息，不影響信用記錄”。

12月4日，微眾銀行發(fā)布租金貸結貸方案：蛋殼租金貸客戶退租后，與微眾銀行簽署協(xié)議，將退租后蛋殼公寓所欠客戶的預付租金，用于抵償客戶在微眾銀行的貸款。然后微眾銀行結清該筆貸款。

12月18日，微眾銀行發(fā)布最新方案，可以直接線上操作，結清貸款。

這四份公告，微眾銀行一直都是站在租戶這一邊，且每一份公告，都比前一份做出了更多的努力，給出了實質性的解決措施。

最后的解決方案，甚至是突破了前一次公告提及的“依據《商業(yè)銀行法》《貸款通則》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，我行作為商業(yè)銀行無權豁免貸款”的法律規(guī)定，用“債務轉移”這種非常睿智的方式，做到了既解決問題，有遵守了合規(guī)紅線，既維護了租戶權益，體現了微眾的擔當，也更具現實操作性。

我國長租公寓的融資模式與困境

在長租公寓行業(yè)迅速發(fā)展的趨勢下，企業(yè)必須具備強大的資金運作能力和雄厚的資金實力，才能夠滿足企業(yè)發(fā)展對資金的巨大需求。近幾年，長租公寓行業(yè)在市場日漸成熟和政府政策利好的推動下，發(fā)展迅速，融資活動也空前活躍，但目前的融資方式，仍然存在一些困境。

1、租金貸融資

租金貸本來是提供給消費這的信貸服務產品，但在長租公寓的擴張過程中，被當作了長租公寓的融資工具，這既是“租金貸”被輿論批評的點，也是金融機構覺得讓自己委屈的點。

租金貸的面世，本意是向善的。在長租公寓的出租模式中，押一付三、半年付甚至全年付的租金支付方式，經常讓現金并不充裕的年輕人犯難。租金貸的出現，為在大城市打拼的租客群體提供了新的房租解決辦法。對于金融機構來說，無論從還款來源，還是風險離散度來看，租金貸都堪稱優(yōu)質的消費信貸場景。

它的困境在于資金的監(jiān)管，監(jiān)管也曾經發(fā)文，要求逐步降低租金貸的比例，長租公寓也曾寄希望于開拓其他融資渠道，以降低對租金貸的依賴。蛋殼公寓在2019年年報中稱，公寓融資來源中，租金貸占比過半。

2、股權融資

這是目前頭部公寓品牌最重要的資金來源渠道之一，新興長租公寓品牌獲得風險投資基金股權融資，被投資的企業(yè)通過轉讓一定的股權得到融資，最終VC風投通過溢價并購或者上市退出，獲得收益。股權融資是最低成本的融資方式，除了轉讓股權，稀釋股份的代價，初創(chuàng)公司幾乎沒有資金成本的發(fā)生。

目前，不少品牌長租公寓都獲得過較多的股權融資。自如2018年A輪融資就超過40億人民幣。自2015年1月，蛋殼先后經歷了8輪融資，其中C輪融資5億美元、D輪1.9億美元。

但股權融資資方式都偏向于中大型和知名的企業(yè)，而更多的中小型的長租公寓公司幾乎不可能獲得，品牌公寓企業(yè)所獲融資和擴張所需資金相比，也是杯水車薪。

3、資產證券化

資產證券化是把雖然即期流動性不足，但又具備可預期的穩(wěn)定的未來現金流的資產，實行組合及信用提升，同時借助該資產以后的現金流在資本市場上發(fā)行流通性較強的有價證券的結構化融資模式。資產證券化通常是著眼于資產的可靠性，而非發(fā)起者的信用。

當前長租公寓運營商的資產證券化從區(qū)分證券化的底層資產差異，主要分為三類：輕資產的租金收益權 ABS、重資產的CMBS、類REITs。2017 年是中國長租公寓領域資產證券化的元年，當年魔方公寓成功發(fā)行了國內首單長租公寓行業(yè) ABS，籌集資金3.5億元。2017年8月及2018年3月，自如先后兩次成功發(fā)行 ABS，一共籌集資金 25 億元。2017 年10月，新派公寓發(fā)行了我國第一單權益性類REITs。2018 年，碧桂園、越秀地產、陽光城等房產集團先后發(fā)行了房屋租賃類 REITs。

這類金融產品的融資困境依然在于，需要一定的門檻才能進行，都是面向有一定規(guī)模的大型長租公寓企業(yè)。

4、銀行渠道融資

工農商建四大行都有針對長租公寓的貸款產品。特大型的企業(yè)可以獲得銀行的低息信用貸款，一般年期在3-5年，貸款利率6-8%不等；針對中小型公寓公司的經營貸款，利率比較高，貸款周期比較短。工行和建行要求企業(yè)有一定的流水，房源在2000套以上，貸款期3年以內，年化利率在7-10%之間。

但為了降低風險，銀行還會要求企業(yè)法人或者股東提供額外的資產擔保，甚至還要求提供第三方連帶責任擔保。

此外，還有眾籌等其他一些融資模式，但最大的問題均在于融資的準入門檻較高，且多數融資方式承擔的融資成本較高，且融資周期較短，單一融資方式無法滿足大規(guī)模擴張的需求。

租賃新政下融資難問題有望緩解

12月16-18日，中央經濟工作會議召開，作為下一年全年經濟工作的“地圖”，會議將“解決好大城市住房突出問題”列為八大年度任務之一，與往年相比，這次會議對租賃的重視程度前所未有之高，甚至被概括為“租賃新政”。在政策的支持下，或將一定程度上改善目前的融資環(huán)境，規(guī)范資金的使用。

1、租賃住房成政策重點

中央經濟工作會議強調，要“加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規(guī)范發(fā)展長租房市場”、“要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為”。

在200多個字里，先后提到10次“租”，不僅關注了租賃房建設、租房權利，還重點將長租房、租賃稅費、租金水平都納入了政策范疇，租賃市場的重要性，不言而喻。

這實際上是需求推動的，近年來，中國流動人口主要向一、二線城市聚集，并呈現出年齡低、租房需求量大、租賃周期長的特點。長租公寓正在成為高品質都市生活的主力軍，受到更多年輕人的青睞，成為解決城市住房供需矛盾有效途徑。

“長租公寓”本身并沒有問題，因為租客的需求、業(yè)主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之后，這個行業(yè)一定會變得更加理性，預期政策環(huán)境的支持，會繼續(xù)給長租行業(yè)帶來較多的資金支持。

2、具體金融政策支持已經在路上

實際上，在蛋殼公寓暴雷之前，9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部已就正在制定的《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見，其中意見中明確提到：

第三十三條 住房租賃企業(yè)可以按照國家有關規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策。

第三十四條 國家支持金融機構按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發(fā)展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。住房租賃企業(yè)可以依法質押住房租賃租金收益權。

在一個行業(yè)規(guī)范性條例中，專門制定一章“扶持措施”，也足金管理部門對租賃行業(yè)融資需求的重視，這也為租賃企業(yè)融資提供了較好的法律環(huán)境。

3、租賃貸將在監(jiān)管下得到規(guī)范發(fā)展

住房租賃市場的健康快速發(fā)展離不開金融的支持，這種支持，也應當包括來自消費端的資金，創(chuàng)新推出住房租賃信貸產品，既有一定市場空間和商業(yè)價值，也有助于推動住房租賃市場發(fā)展。

關鍵是加強租金貸的監(jiān)管，監(jiān)管對租金貸的監(jiān)督思路其實已基本清晰，在去年底六部門印發(fā)的《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》已基本得到體現，要求“住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。做好貸前調查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。加強貸后管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。”最近12月12日，南京市也專門發(fā)文，明確要求加強租賃機構租金收付管理，簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議。

租金貸并未帶有“原罪”，其初心也是好的，據了解，“租金貸在微眾銀行的各項經營指標中的占比微乎其微，都不到1%，開展這一創(chuàng)新業(yè)務更多是為了踐行社會責任。微眾銀行的租金貸業(yè)務中50%是20-25歲的年輕人，也就是城市的新移民、新社會人一代”。

“長風破浪會有時,直掛云帆濟滄海”，盡管長租公寓發(fā)展前路障礙重重，但相信歷經劫波之后，仍將會有一天會到達理想的彼岸。

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