文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專(zhuān)欄作家 夏磊 俞濤 趙璇

　　導(dǎo)讀

　　盡管疫情仍舊嚴(yán)峻，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度持續(xù)上升，量?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高、庫(kù)存創(chuàng)歷史新低。占美國(guó)住宅交易九成的成屋銷(xiāo)售，10月銷(xiāo)售折年數(shù)從5月的391萬(wàn)套激增至685萬(wàn)套，同比大增26.6%；中位價(jià)31.3萬(wàn)美元/套，同比增長(zhǎng)16%，價(jià)格持續(xù)創(chuàng)歷史新高；待售庫(kù)存142萬(wàn)套，去化周期僅2.5個(gè)月，均為歷史性低位水平。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)、銷(xiāo)售量正增長(zhǎng)。年初，市場(chǎng)普遍擔(dān)憂疫情會(huì)引起居民對(duì)未來(lái)收入水平下降的擔(dān)憂，進(jìn)而影響對(duì)房地產(chǎn)的需求。時(shí)至年末，1-11月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積150834萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%；11月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲4.0%，增速較上年末回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　為什么在疫情風(fēng)險(xiǎn)和沖擊尚未完全消解之際，美國(guó)和中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都實(shí)現(xiàn)超預(yù)期增長(zhǎng)？按照“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的經(jīng)典分析框架如何解釋?zhuān)?/p>

　　摘要

　　疫情之后寬松的貨幣政策催生房地產(chǎn)需求，但不同的政策節(jié)奏造成需求的釋放不一樣

　　疫情期間，美國(guó)開(kāi)啟“無(wú)限量”寬松，低利率和充足的信貸供給刺激了居民的購(gòu)房需求。3月初美聯(lián)儲(chǔ)兩次降息，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間降至0-0.25%、并推出7000億美元QE計(jì)劃；3月23日更推出“無(wú)限量QE”計(jì)劃；3月26日存款準(zhǔn)備金率降為零。11月，美國(guó)30年期固定利率貸款的利率僅2.72%，同比大幅下降102個(gè)BP；前三季度，新發(fā)放單戶住宅按揭貸款2.35萬(wàn)億美元，同比增長(zhǎng)59%。

　　在應(yīng)對(duì)疫情的政策節(jié)奏上，中國(guó)保持適度寬松，但不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。從量和價(jià)兩方面推動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)的貨幣金融制度變革，防止資金過(guò)度流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　價(jià)格上，房貸利率掛鉤LPR，建立了貨幣政策放松和房地產(chǎn)融資之間的防火墻，在引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下行的同時(shí)保持房貸利率基本穩(wěn)定。1-4月，一年期LPR下降30個(gè)BP，而五年期LPR僅下降15個(gè)BP、更為平穩(wěn)。5月以來(lái)，LPR已經(jīng)連續(xù)八個(gè)月不變。

　　量上，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，防止資金過(guò)度流入、違規(guī)流入房地產(chǎn)。7月24日房地產(chǎn)工作座談會(huì)，韓正副總理強(qiáng)調(diào)“要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”。截至9月末，個(gè)人住房貸款余額為33.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速較上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　政策上，多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。5月，《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”10月，黨的十九屆五中全會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

　　疫情助推三大類(lèi)購(gòu)房需求，將長(zhǎng)期支撐市場(chǎng)

　　長(zhǎng)時(shí)間居家隔離和辦公，使大家對(duì)居住體驗(yàn)的感受更深，激發(fā)居民改善居住品質(zhì)的欲望。

　　當(dāng)前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改善需求更旺盛。一是，新房市場(chǎng)更為火熱。1-10月，美國(guó)新房累計(jì)同比增長(zhǎng)20.6%，遠(yuǎn)高于二手房的2.9%，其中10月份新房同比增長(zhǎng)41.5%，也大幅高于二手房的26.6%。二是，單戶住宅市場(chǎng)更為火熱。1-10月，單戶型成屋銷(xiāo)售折年數(shù)同比增長(zhǎng)3.7%，明顯強(qiáng)于多戶型的-3.5%；10月，單戶型成屋銷(xiāo)售中位價(jià)31.77萬(wàn)美元/套，同比增長(zhǎng)16.0%，高于多戶型的增速10.3%。

　　對(duì)于中國(guó)而言，疫情同樣助推三大類(lèi)購(gòu)房需求，將長(zhǎng)期支撐市場(chǎng)。

　　一是，購(gòu)買(mǎi)自有住房、特別是第二居所的意愿提升。疫情期間長(zhǎng)期居家，凸顯了第二居所不僅居住品質(zhì)更好、還可滿足特殊情況下居家隔離需求的優(yōu)勢(shì)。

　　二是，住宅品質(zhì)改善需求提升。以大戶型為代表的改善型需求被進(jìn)一步激發(fā)。更大的居住空間，保證了更大的活動(dòng)空間、更獨(dú)立的個(gè)人隱私空間、及更好的居家衛(wèi)生健康空間。洋房、別墅等低密度產(chǎn)品將受關(guān)注。同時(shí)，不僅僅是面積，長(zhǎng)時(shí)間居家也讓居民深刻感受通風(fēng)、日照、觀景等生活體驗(yàn)，未來(lái)將更加關(guān)注戶型、朝向等因素。

　　三是，基礎(chǔ)配套升級(jí)需求提升。一方面，對(duì)高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的需求提升。物管品質(zhì)不僅關(guān)系日常居住體驗(yàn)，在非常時(shí)期還和業(yè)主健康安全密切相關(guān)。另一方面，園林綠化好、周邊商業(yè)醫(yī)療等配套條件將成為基本要求。疫情期間小區(qū)封閉式管理，園林綠化和衛(wèi)生環(huán)境將決定業(yè)主身心健康和居住體驗(yàn)。周邊具有步行可達(dá)的基礎(chǔ)配套重要性凸顯。

　　危也是機(jī)，期待房地產(chǎn)三大升級(jí)

　　需求順利釋放還需政策支持和供給端發(fā)力。如果應(yīng)對(duì)得當(dāng)，保持市場(chǎng)平穩(wěn)，將是一次很好的住房消費(fèi)升級(jí)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道升級(jí)、堅(jiān)持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地產(chǎn)政策升級(jí)。

　　和爆發(fā)SARS的03年不同，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力較大、住房短缺的問(wèn)題已基本解決。本次疫情過(guò)后，住房需求的順利釋放還需要三大條件，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動(dòng)態(tài)平衡。一是補(bǔ)齊租賃住房短板，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、增加租賃住房供給；二是提升產(chǎn)品品質(zhì)，持續(xù)改善戶型、物業(yè)和配套，使產(chǎn)品與居民需求匹配；三是創(chuàng)新銷(xiāo)售模式，降低買(mǎi)房成本、改善購(gòu)買(mǎi)體驗(yàn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：貨幣金融政策超預(yù)期收緊；海外疫情仍舊嚴(yán)峻，是疫情常態(tài)化防控階段的重要不確定因素。

　　目錄

　　1  疫情之后的中美房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　1.1 盡管疫情仍舊嚴(yán)峻，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度持續(xù)上升，量?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高、庫(kù)存創(chuàng)歷史新低

　　1.2 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)、銷(xiāo)售量正增長(zhǎng)

　　2 疫情之后寬松的貨幣政策催生房地產(chǎn)需求，但不同的政策節(jié)奏造成需求的釋放不一樣

　　2.1 疫情期間，美國(guó)開(kāi)啟“無(wú)限量”寬松，低利率和充足的信貸供給刺激了居民的購(gòu)房需求

　　2.2 中國(guó)保持適度寬松，但不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段

　　3 疫情助推三大類(lèi)購(gòu)房需求，將長(zhǎng)期支撐市場(chǎng)

　　3.1 購(gòu)買(mǎi)自有住房、特別是第二居所的意愿提升

　　3.2 住宅品質(zhì)改善需求提升

　　3.3 基礎(chǔ)配套升級(jí)需求提升

　　4 危也是機(jī)，期待房地產(chǎn)三大升級(jí)

　　正文

　　1 疫情之后的中美房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　1.1 盡管疫情仍舊嚴(yán)峻，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度持續(xù)上升，量?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高、庫(kù)存創(chuàng)歷史新低

　　占美國(guó)住宅交易九成的成屋銷(xiāo)售，10月銷(xiāo)售折年數(shù)從5月的391萬(wàn)套激增至685萬(wàn)套，同比大增26.6%；中位價(jià)31.3萬(wàn)美元/套，同比增長(zhǎng)16%，價(jià)格持續(xù)創(chuàng)歷史新高；待售庫(kù)存142萬(wàn)套，去化周期僅2.5個(gè)月，均為歷史性低位水平。

　　1.2 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)、銷(xiāo)售量正增長(zhǎng)

　　年初，市場(chǎng)普遍擔(dān)憂疫情會(huì)引起居民對(duì)未來(lái)收入水平下降的擔(dān)憂，進(jìn)而影響對(duì)房地產(chǎn)的需求。時(shí)至年末，1-11月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積150834萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%；11月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲4.0%，增速較上年末回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　2 疫情之后寬松的貨幣政策催生房地產(chǎn)需求，但不同的政策節(jié)奏造成需求的釋放不一樣

　　2.1 疫情期間，美國(guó)開(kāi)啟“無(wú)限量”寬松，低利率和充足的信貸供給刺激了居民的購(gòu)房需求

　　3月初美聯(lián)儲(chǔ)兩次降息，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間降至0-0.25%、并推出7000億美元QE計(jì)劃；3月23日更推出“無(wú)限量QE”計(jì)劃；3月26日存款準(zhǔn)備金率降為零。11月，美國(guó)30年期固定利率貸款的利率僅2.72%，同比大幅下降102個(gè)BP；前三季度，新發(fā)放單戶住宅按揭貸款2.35萬(wàn)億美元，同比增長(zhǎng)59%。

　　2.2 中國(guó)保持適度寬松，但不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段

　　在應(yīng)對(duì)疫情的政策節(jié)奏上，中國(guó)保持適度寬松，但不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。從量和價(jià)兩方面推動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)的貨幣金融制度變革，防止資金過(guò)度流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　價(jià)格上，房貸利率掛鉤LPR，建立了貨幣政策放松和房地產(chǎn)融資之間的防火墻，在引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下行的同時(shí)保持房貸利率基本穩(wěn)定。1-4月，一年期LPR下降30個(gè)BP，而五年期LPR僅下降15個(gè)BP、更為平穩(wěn)。5月以來(lái)，LPR已經(jīng)連續(xù)八個(gè)月不變。

　　量上，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，防止資金過(guò)度流入、違規(guī)流入房地產(chǎn)。7月24日房地產(chǎn)工作座談會(huì)，韓正副總理強(qiáng)調(diào)“要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”。截至9月末，個(gè)人住房貸款余額為33.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速較上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　政策上，多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。5月，《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”10月，黨的十九屆五中全會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

　　3 疫情助推三大類(lèi)購(gòu)房需求，將長(zhǎng)期支撐市場(chǎng)

　　長(zhǎng)時(shí)間居家隔離和辦公，使大家對(duì)居住體驗(yàn)的感受更深，激發(fā)居民改善居住品質(zhì)的欲望。

　　當(dāng)前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改善需求更旺盛。一是，新房市場(chǎng)更為火熱。1-10月，美國(guó)新房累計(jì)同比增長(zhǎng)20.6%，遠(yuǎn)高于二手房的2.9%，其中10月份新房同比增長(zhǎng)41.5%，也大幅高于二手房的26.6%。二是，單戶住宅市場(chǎng)更為火熱。1-10月，單戶型成屋銷(xiāo)售折年數(shù)同比增長(zhǎng)3.7%，明顯強(qiáng)于多戶型的-3.5%；10月，單戶型成屋銷(xiāo)售中位價(jià)31.77萬(wàn)美元/套，同比增長(zhǎng)16.0%，高于多戶型的增速10.3%。

　　3.1 購(gòu)買(mǎi)自有住房、特別是第二居所的意愿提升

　　第一居所是都市人日常生活和長(zhǎng)期居住的居所，主要考慮職住交通便利、周邊商業(yè)配套齊全、老人就醫(yī)方便和孩子教育質(zhì)量，往往位于成熟城區(qū)。第二居所指以旅居和康養(yǎng)為主要功能的居所，主要出于都市人度假、休閑、養(yǎng)生等追求高品質(zhì)生活的需要，往往位于城市郊區(qū)或者風(fēng)景名勝區(qū)附近，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、人口密度低。隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)行可期，住房回歸居住屬性，都市居民購(gòu)買(mǎi)二套房，將更多考慮改善生活品質(zhì)。疫情期間的長(zhǎng)期居家，凸顯了第二居所相較于第一居所的居住品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。

　　3.2 住宅品質(zhì)改善需求提升

　　（1）以大戶型為代表的改善型需求將被進(jìn)一步激發(fā)

　　近年來(lái)，全國(guó)主要二三線城市商品住宅銷(xiāo)售套均面積呈持續(xù)快速上升趨勢(shì)。表明隨著基本居住需求得到滿足，居民不斷追求居住空間尺度增加。

　　疫情之后，這一需求被進(jìn)一步激發(fā)。在正常的生活節(jié)奏下，家庭成員白天外出工作學(xué)習(xí)，僅晚上有限的時(shí)間需要在家中互動(dòng)，房屋面積小的弊端不明顯。而居家防疫期間全家人需要連續(xù)多日24小時(shí)共處一室，房屋面積小造成的個(gè)人空間不足、隱私無(wú)法保證等弊端非常凸顯。特別是對(duì)于多代同堂的大家庭，增加活動(dòng)空間、降低居住密度將成為改善居住條件的迫切需求。此外，面積太小則無(wú)法分出污染區(qū)、半污染區(qū)、清潔區(qū)；疫情期間，住房面積對(duì)居家衛(wèi)生健康的重要性也深度凸顯。

　　（2）洋房、別墅等低密度產(chǎn)品將受關(guān)注

　　歷史經(jīng)驗(yàn)表明，疫情會(huì)改變居民對(duì)住宅類(lèi)型的偏好。2003年SARS建立了板樓和塔樓的價(jià)值分層，促使通透性能好、密度較低的板樓更暢銷(xiāo)。經(jīng)過(guò)近20年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，商品房市場(chǎng)上板樓已經(jīng)不再稀缺。在大規(guī)模城市新區(qū)建設(shè)中，基于傳染病防治、改善市容市貌等考慮，多數(shù)城市的市政規(guī)劃正逐步調(diào)低住宅用地的容積率，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打造各類(lèi)高品質(zhì)低密產(chǎn)品。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了更多的小高層、花園洋房，連別墅也進(jìn)一步細(xì)分出疊拼、雙拼、聯(lián)排和獨(dú)棟別墅等多類(lèi)產(chǎn)品。此次新冠疫情過(guò)后，部分需求由傳統(tǒng)高層轉(zhuǎn)向小高層、花園洋房和各類(lèi)別墅。

　　（3）對(duì)影響生活體驗(yàn)的住房因素愈加關(guān)注

　　不僅僅是面積，長(zhǎng)時(shí)間居家也讓居民深刻感受通風(fēng)、日照、觀景等生活體驗(yàn)，未來(lái)將更加關(guān)注戶型、朝向等因素。疫情中，所有專(zhuān)家都在強(qiáng)調(diào)“每日按時(shí)通風(fēng)”，長(zhǎng)期居家，室內(nèi)采光也尤其重要。

　　理想的住房，空間尺度上，戶型要方正、動(dòng)靜功能區(qū)明確分離；通透性能上，南北通透最佳、東西通透次之，保證開(kāi)窗后空氣對(duì)流、高效引入新鮮空氣；采光上，全明格局、客廳臥室朝南最為理想，客廳臥室不帶窗或房間朝北將導(dǎo)致屋內(nèi)陰暗壓抑；觀景功能上，客廳臥室?guī)в嘘?yáng)臺(tái)、飄窗或落地窗的是重要加分項(xiàng)。

　　當(dāng)前，雖然我國(guó)基本告別住房短缺，但住房質(zhì)量仍有很大改善空間，具備上述理想功能的住房占比很低。根據(jù)2015年人口小普查，我國(guó)城鎮(zhèn)住房中成套率僅為85%，約20%為條件較差的平房，約40%為1998年房改以前修建。

　　3.3 基礎(chǔ)配套升級(jí)需求提升

　　（1）對(duì)高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的需求提升

　　社區(qū)防疫工作中，不同物業(yè)的服務(wù)水平差距顯著。部分缺乏物業(yè)支持的公房、回遷房等老舊小區(qū)，居委會(huì)人力財(cái)力有限，僅能進(jìn)行基本的出入管控和防疫宣傳工作。高品質(zhì)物管小區(qū)，擁有專(zhuān)業(yè)化的物管團(tuán)隊(duì)和充足的財(cái)力物力支持，能夠制定標(biāo)準(zhǔn)化防疫預(yù)案，加強(qiáng)員工隊(duì)伍管理和防護(hù)，進(jìn)行防疫宣傳、清潔消殺、出入管控和登記三大社區(qū)防疫工作。此外，還進(jìn)一步向業(yè)主居家防疫提供豐富充足的物資支持和生活保障服務(wù)。如在小區(qū)內(nèi)的設(shè)立固定防疫點(diǎn)，為業(yè)主發(fā)放口罩、消毒液等緊缺的防疫物資；為獨(dú)居老人、自我隔離等特殊群體提供生活物資代購(gòu)、送菜上門(mén)、快遞代取、藥物配送等服務(wù)；聯(lián)系線上醫(yī)療機(jī)構(gòu)，利用APP提供在線義診。

　　經(jīng)此一“疫”，追求高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的需求將被激發(fā)。居民將意識(shí)到高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)不僅關(guān)系日常居住體驗(yàn)，在非常時(shí)期還和業(yè)主健康安全密切相關(guān)。

　　（2）園林綠化好、周邊商業(yè)醫(yī)療等配套條件將成為基本要求

　　良好的園林綠化可以改善小區(qū)小環(huán)境，增加氧氣濃度、濕度，調(diào)節(jié)氣溫，提供休憩活動(dòng)的空間和賞心悅目的景觀。疫情期間，小區(qū)實(shí)行封閉式管理，活動(dòng)空間僅限于小區(qū)內(nèi)部，園林綠化和衛(wèi)生環(huán)境將直接決定居民的身心健康和居住體驗(yàn)。由于園林綠化充足、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的商品房項(xiàng)目在近十年才逐步普及，仍有大量居民居住在缺乏小區(qū)配套的住房中。隨著疫情持續(xù)，小區(qū)長(zhǎng)時(shí)間實(shí)行封閉式管理，這部分居民將充分體驗(yàn)到園林綠化和小區(qū)環(huán)境的重要性，從而在疫情過(guò)后產(chǎn)生置換品質(zhì)小區(qū)商品住房的需求。

　　疫情期間，乘坐交通工具外出采購(gòu)生活物資和就醫(yī)的暴露風(fēng)險(xiǎn)較高，住房周邊具有步行可達(dá)的基礎(chǔ)配套重要性凸顯。其中，商業(yè)配套主要包括大型商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和社區(qū)超市，醫(yī)療配套主要包括大型醫(yī)院、社區(qū)診所和藥店。

　　4 危也是機(jī)，期待房地產(chǎn)三大升級(jí)

　　此次疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售、施工、物管等各方面都造成重大影響。但同時(shí)也是一次重大考驗(yàn)，應(yīng)該把握機(jī)遇，積極應(yīng)對(duì)，保持市場(chǎng)平穩(wěn)。疫情影響深刻，危就是機(jī)。如果應(yīng)對(duì)得當(dāng)，這將是一次很好的住房消費(fèi)升級(jí)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道升級(jí)、房住不炒下支持居民自住和改善需求的房地產(chǎn)政策升級(jí)。

　　和爆發(fā)SARS的03年不同，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力較大、住房短缺的問(wèn)題已基本解決。疫情對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)造成較大沖擊，疫情過(guò)后住房需求的順利釋放還需要在政策和供給端具備三大條件，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動(dòng)態(tài)平衡。

　　一是補(bǔ)齊租賃住房短板，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、增加租賃住房供給。

　　二是提升產(chǎn)品品質(zhì)，持續(xù)改善戶型、物業(yè)和配套，使產(chǎn)品與居民需求匹配。

　　三是創(chuàng)新銷(xiāo)售模式，降低買(mǎi)房成本、改善購(gòu)買(mǎi)體驗(yàn)。

　　(本文作者介紹：恒大研究院常務(wù)副院長(zhǎng)兼首席房地產(chǎn)研究員。)