本輪房地產調整，因為爛尾現象，預售制再次成為口誅筆伐的焦點。近日，百度《商業進化論》欄目邀請到碧桂園前執行董事吳建斌、《經濟動力學》作者王兆卿進行探討。

吳建斌表示，如果沒有預售政策，城鎮化就不會這么快，城市也不會這么漂亮。他提到，民營房企上世紀90年代開始大量出現，一開始沒有錢，注冊資金都是拆東墻補西墻。國家出臺預售政策將市場有效激活，房地產商從銀行貸款，購房人從銀行按揭貸款然后把錢給了開發商，開發商把整個鏈條運轉起來。

房地產預售制施行了二三十年，是不是應該完善？吳建斌指出，預售制是非常好的政策，但現在必須完善，事實上也是在不斷完善，“以前有圖紙就可以賣房子，后來變成了主體結構完成了才可以賣，實際上已經在提升”。

王兆卿認為，預售制可以改成房地產開發商從銀行借錢，而不是讓購房人從銀行借錢。在他看來，正是因為杠桿全部加到了買房人頭上，開發商才加了更多杠桿建更多房子。如果杠桿加在開發商頭上，因為杠桿率上升，開發商就會約束自己的行為了。

吳建斌進一步分析，過去二三十年，房地產公司實際上把一塊地做了兩次融資。一次是從銀行做融資；第二次是通過銷售，老百姓從銀行貸款買房，錢又回到房地產商。所以，房地產商的回報率可以做到百分之幾十。

王兆卿認為，預售制最大的問題在于，對買房人來說是不公平的。說難聽點，預售制是純欺負買房人，買房人權力最小，義務最多，既沒有監管資金的能力，也沒有監督資金去向的能力，背下所有債務。

吳建斌毫不諱言，房地產公司一開始沒錢，通過預售制有了錢，為了發展得更快，用回流資金買新的地，用新買的地產生的資金再買地，始終口袋里沒錢。

“碧桂園在三四線城市不停買地、開發項目，再賣給購房人，這件事情需要非常多思考和商榷，尤其要看當地的居住情況，房子到底夠不夠住。”王兆卿強調。

吳建斌表示，從自己曾經任職的三家房地產公司看，房地產內部對投資非常謹慎，之所以出問題，就是太急于把公司做大，忽視了負債率過高的問題。

“這是一種人性，當看到未來有更大的期待時，就像舉手就可以摘到的果子，為什么不去摘呢？”吳建斌認為，站在房地產商的角度，他們還覺得自己非常委屈，“花了這么大的力氣，對稅收貢獻這么大，結果是個負數”。

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