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　　隨著快速城鎮(zhèn)化紅利期的結(jié)束，我國房地產(chǎn)行業(yè)也將從過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高利潤率模式逐漸回歸到更強(qiáng)調(diào)精耕細(xì)作的制造業(yè)模式。調(diào)整過程伴隨著部分激進(jìn)房企的出險(xiǎn)、虧損甚至是退出，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2022年末累計(jì)出險(xiǎn)房企已超過30家，而截至3月8日共有73家上市房企發(fā)布了2022年盈利預(yù)警或業(yè)績快報(bào)，其中43家企業(yè)預(yù)虧，預(yù)虧額最高的超過200億元，總虧損或?qū)⒊^1700億元。

　　回顧過去五年，我國持續(xù)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，十年累計(jì)有1.4億農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)落戶，有序發(fā)展城市群和都市圈，促進(jìn)了大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，我國仍處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城鎮(zhèn)化率僅為65.2%，按照中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長王凱此前預(yù)計(jì)，2035-2050年中國城鎮(zhèn)化水平達(dá)到75%-80%之間。未來還有1.5-2億左右人口進(jìn)城，每年仍有上千萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，包括新建和更新在內(nèi)，我國地產(chǎn)行業(yè)仍是十萬億的體量。

　　隨著銷售、融資逐漸復(fù)蘇，預(yù)虧、預(yù)減、出險(xiǎn)等非現(xiàn)金流利空的出清，預(yù)計(jì)2023年將成為地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)的元年。面向集中度更高的行業(yè)趨勢(shì)，包括碧桂園、龍湖、保利、華潤等優(yōu)質(zhì)房企需要做到哪幾點(diǎn)才能在未來十萬億的存量競爭中實(shí)現(xiàn)擠壓式增長呢？

首先，強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)布局

　　自1988年頒發(fā)的《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》到1998年的全面房改，住房商品化契合了當(dāng)時(shí)我國急需改善居民住房條件的歷史性需求。面對(duì)全國范圍的供不應(yīng)求，房企拿地從一線逐漸過渡到三四線，幾乎不會(huì)有虧錢的項(xiàng)目，即使高價(jià)拿的項(xiàng)目在手里捂幾年也能獲利豐厚。

　　但隨著我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積的大幅提升，商品房市場(chǎng)已呈明顯的結(jié)構(gòu)性供求不匹配，房企新增土儲(chǔ)也需要強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)布局。

　　諸如龍湖集團(tuán)，項(xiàng)目覆蓋城市69個(gè)，主要聚焦環(huán)渤海、西部地區(qū)、長三角、華中地區(qū)、華南地區(qū)的一二線城市，同時(shí)也圍繞都市圈的周邊適度布局，并控制單項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模。CEO陳序平稱，未來龍湖在拿地策略上會(huì)更加聚焦在高線城市的機(jī)會(huì)，并表示要按照商業(yè)邏輯來斟酌。

　　碧桂園方面則更講究把握市場(chǎng)分化趨勢(shì)來精準(zhǔn)拿地，布局供需關(guān)系良好的確定性市場(chǎng)。截至去年中期，碧桂園位于中國內(nèi)地的可售資源合計(jì)約1.51萬億，整體盈利預(yù)期較為樂觀，且96%位于常住人口50萬以上的區(qū)域，77%位于人口流入?yún)^(qū)域，75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動(dòng)趨勢(shì)。

其次，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品力

　　在制造業(yè)的商業(yè)邏輯當(dāng)中，相較于渠道和品牌，銷售商品的產(chǎn)品力是最基礎(chǔ)也是最本質(zhì)的核心競爭力。

　　當(dāng)前我們不再緊缺房子，而是缺好品質(zhì)的房子，隨著改善需求占比提升，立足長期主義、提升產(chǎn)品力成為行業(yè)共識(shí)。面向房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)，含義更廣的交付力既是房企社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，也是企業(yè)產(chǎn)品力、服務(wù)力的直觀體現(xiàn)，更是房企穿越周期、實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　旭輝集團(tuán)的“悅心交付”體系，注重品質(zhì)主義、綠色主義、驚喜主義、完美主義，同時(shí)不斷服務(wù)創(chuàng)新，交房即交證、聆聽行動(dòng)、云交付，打造硬核交付力。

　　美的置業(yè)的交付品牌“橙意家”，構(gòu)筑2大智慧生活場(chǎng)景、4重精工意標(biāo)準(zhǔn)、6大周期全維度服務(wù)體系通過小區(qū)園林先行、樣板房工藝還原展示、工地透明化展示等舉措。

　　2022年交房70萬套的碧桂園將“做好工程質(zhì)量，全面提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力，以客戶體驗(yàn)為導(dǎo)向”寫進(jìn)了保交樓的要求之中，力求做到由“按時(shí)交樓”進(jìn)入“完美交樓”。今年1月，碧桂園共有7項(xiàng)目榮獲“廣廈獎(jiǎng)”、142個(gè)標(biāo)段榮獲省級(jí)工程類獎(jiǎng)項(xiàng)、203個(gè)標(biāo)段榮獲省級(jí)安全類獎(jiǎng)項(xiàng)等，從“按時(shí)交付”到“高質(zhì)量交付”，碧桂園形成了一套全方位的質(zhì)量監(jiān)察體系。

再者，強(qiáng)調(diào)合理利潤、提質(zhì)增效

　　實(shí)際上，項(xiàng)目銷售不暢、項(xiàng)目交付進(jìn)度慢、房價(jià)整體下行、房企以價(jià)換量等因素都會(huì)導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少，但偶然中也蘊(yùn)含著必然。行業(yè)從高速成長期進(jìn)入成熟期后，供求關(guān)系更加均衡，企業(yè)利潤率也將回歸經(jīng)濟(jì)總體平均回報(bào)率左右，制造業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)亦是如此。另一方面，合理的回報(bào)率也會(huì)緩解資本進(jìn)出、行業(yè)競爭，保證行業(yè)處在相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行的周期中。

　　上市房企的平均毛利率水平從前些年的30%-40%逐漸下探至20%-30%水平，預(yù)計(jì)未來將穩(wěn)定在20%左右類制造業(yè)毛利率水平。在利潤空間縮小的情況下，房企也在采取一系列行動(dòng)和舉措來減緩利潤下滑的速度，包括精細(xì)化管理、組織架構(gòu)調(diào)整等等，最大化地壓縮不必要的成本開支，留出利潤空間。

　　近日，碧桂園按照“優(yōu)秀區(qū)域總裁管區(qū)域”的原則，通過精簡大區(qū)總部職能部門和大區(qū)總裁，進(jìn)一步優(yōu)化組織架構(gòu)。這不僅優(yōu)化了成本控制，還有利于發(fā)掘一批綜合經(jīng)營管理能力較強(qiáng)的區(qū)域總裁并給予其更大的授權(quán)空間兼管多區(qū)域業(yè)務(wù)，能最大化發(fā)揮優(yōu)秀管理者能力優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，兼顧管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性及屬地市場(chǎng)的深耕延續(xù)性。

　　碧桂園2022年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其管理費(fèi)、銷售費(fèi)用分別同比縮減31%、40.58%。3月13日，碧桂園發(fā)布業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)計(jì)2022年度可能錄得歸屬股東的核心凈利潤10億元至30億元，核心利潤為正表征著示范房企在主營業(yè)務(wù)上仍表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)捻g性。

　　相同的情況也發(fā)生在新城控股身上，截止2022年前三季度，其管理費(fèi)、銷售費(fèi)用分別同比縮減5%、38.7%，全年歸母凈利潤為6.3至37.8億元。

　　實(shí)際上，在去年底新城控股也進(jìn)行了一輪組織架構(gòu)調(diào)整，對(duì)集團(tuán)及各事業(yè)部總部進(jìn)行組織調(diào)整，調(diào)整范圍包括集團(tuán)總部、住宅板塊以及商業(yè)板塊。早在2021年和2022年初，新城控股均進(jìn)行過精簡部門、控制成本的調(diào)整，也取得了較為可觀的效果。

最后，強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)穩(wěn)健

　　當(dāng)房企不再追求極致的高周轉(zhuǎn)，便會(huì)減少資金的加杠桿周轉(zhuǎn)，相應(yīng)的財(cái)務(wù)也將更加穩(wěn)健，資產(chǎn)負(fù)債率從金融屬性回歸制造業(yè)屬性。

　　隨著過去幾年地產(chǎn)企業(yè)利潤表中的毛利率趨勢(shì)性下滑，在資產(chǎn)負(fù)債表中，降杠桿則是另一番共識(shí)。降杠桿的方式主要包括：減少拿地、加快土儲(chǔ)去化回款、償還有息負(fù)債、出售項(xiàng)目、出售自持物業(yè)、REITs出表等。

　　由于優(yōu)質(zhì)示范房企財(cái)務(wù)狀況均相對(duì)健康穩(wěn)健，并持續(xù)滿足“三道紅線”等要求，這也使得融資支持政策更青睞于示范房企，在更加友好的融資環(huán)境中，示范房企可以相對(duì)從容地降杠桿。以碧桂園為例，作為優(yōu)質(zhì)房企，其得到了政策充分支持，2022年9月以來，碧桂園“三箭齊發(fā)”相繼落地實(shí)現(xiàn)多次融資，“金融16條”獲授信超三千億，“央地合作”增信撬動(dòng)地方擔(dān)保支持，此外內(nèi)保外貸也疏通了境外融資，還包括開年200億儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行獲批。

　　2022年中報(bào)顯示，碧桂園在前6個(gè)月公司的權(quán)益回款率為92%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。再次實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，總借貸余額、剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)現(xiàn)雙降，凈借貸比率連續(xù)多年保持在60%以下。圍繞可動(dòng)用現(xiàn)金的核心管理目標(biāo)，碧桂園未出現(xiàn)任何違約或延遲支付本息的情況，維持了良好的信用記錄，是行業(yè)為數(shù)不多受監(jiān)管部門認(rèn)可的示范民營房企。

　　隨著2022年地產(chǎn)行業(yè)銷售逐季環(huán)比改善，今年前兩個(gè)月進(jìn)一步確認(rèn)行業(yè)復(fù)蘇，疊加各項(xiàng)政策保駕護(hù)航，2023年將成為地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新常態(tài)的元年。預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營也將逐漸企穩(wěn)，并在穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和合理的利潤下，通過精準(zhǔn)布局、提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、持續(xù)提質(zhì)增效來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額的提升和業(yè)績的穩(wěn)健增長。

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