新浪財經房產|大眼樓管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，房地產開發投資及其拉動的上下游相關產值是我國GDP的重要組成部分。而今，站在16萬億體量的基礎上，“穩地價、穩房價、穩預期”成為房地產行業調控常態化的主要目標，在持續的調控及調整中，行業內部分化明顯加劇。因此對于投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經營情況及投資價值顯得尤為必要。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：企業規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，并最終形成“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”。

　　中國奧園成立于1996年， 2007年于香港聯交所主板上市，2019年銷售金額突破千億門檻。公司根植粵港澳大灣區，逐步邁向全國化均衡布局。除地產外，公司還同步發展金控、文旅、健康生活、跨境電商等板塊，完善“一業為主、縱向發展”的業務格局。中國奧園位于此次“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第24位，其中公司在綜合規模方面表現一般，千億規模已成頭部房企的門檻；運營周轉方面表現相對較好，位列12位；而盈利能力方面在TOP50中表現中上游，位列14位；且中國奧園的財務表現較為一般，較高的融資成本與資產負債率拉低了公司整體的財務穩健性。

　　綜合規模：連續三年激進拿地

　　據克而瑞及公司公告數據，中國奧園在2019年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為514.72、1180.6、4585億元，在TOP50房企中分別位列第24、23、33位，頭部效應不算明顯。中國奧園銷售額從2017年的行業第40位，逐漸提升至2019年的第27位。

　　中國奧園拿地進取，近幾年的拿地面積保持較快增速，且拿地面積明顯高于銷售面積接近，整體的土地儲備池子在逐漸增大，但由于銷售增速較快，因此公司的土地儲備面積并不算特別充裕。由于房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，中國奧園營收為505.66億元，同比增速達到62.77%，在此前幾年行業大牛市的背景下，這一增速表現不足為奇。

　　截止2019年末，公司的總資產和凈資產分別達2898.8億元、369.97億元，凈資產規模在所有TOP50房企中僅位列第38位。

　　運營周轉：存貨周轉率低

　　中國奧園2019年拿地金額為515億元，拿地面積為1609萬㎡，同比增長27.9%，相較于銷售面積而言，拿地力度較為進取。拿地均價約為3199元/平米，較上年的2340元/平米明顯上漲。中國奧園全年銷售面積為1168.5萬㎡，銷售金額為1180.6億元，同比增長29%，這一增速在TOP50名單中較為靠前，這在很大程度上提升了中國奧園在這一領域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為3.16。總體看，全年的拿地面明顯大于銷售面積，整體土地儲備在持續擴張。

　　結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的系數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。中國奧園收入儲備倍數為10.77（參照的是2019年收入），低于主流房企數據均值13.48，而公司該數值2018年為10.16。

　　中國奧園的存貨周轉率表現一直較為低迷，近十年來在0.25左右波動，由于2019年結算增速較大，存貨周轉率由2018年的0.22回升至0.26。

　　盈利能力：分紅率連續三年降低

　　中國奧園近年來營收及利潤增速較快，近三年利潤增速分別達到86.15%、46.89%、74.39%，得益于去年的項目結轉，全年業績增速較快。但利潤率表現一直差強人意。2019年中國奧園銷售毛利率為29.73%、銷售凈利率10.33%，最終靠著高企的資產負債率，使得凈資產收益率（加權ROE）達到31.23%，各項盈利指標處在TOP50房企的中上游。

　　在千億規模左右的幾家房企中，中國奧園的加權ROE表現一般，比藍光發展、榮盛發展、龍光地產都要高一些，這跟中國奧園的負債率較高有關系。不過，值得注意的是，這是中國奧園近十年來最好的ROE水平。與此同時，中國奧園近些年的股利支付率逐漸走低至34.64%，而206-2018年的支付率均超過40%。

　　財務：凈負債率持續走高

　　中國奧園2019年平均融資成本較2018年有所上升，達到7.5%的水平，大幅高于TOP50房企平均融資成本均值6.35%，近年來中國奧園一直有著資產負債率較高且凈負債率持續走高的形象。2018年數據顯示，中國奧園平均融資成本也約為7.4%。

　　目前中國奧園賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有680.6億元，短期債務為418.73億元，長期債務為540億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，中國奧園短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）為0.62，低于TOP50房企數據均值0.78。

　　截止2019年底，中國奧園凈負債率為74.9%，在TOP50中位列第21高位，略于均值81.23%，與遠洋、中國金茂處于同一水平，但資產負債率達到87.24%的較高水平。且公司整體的土地儲備不少在三四線城市，存在一定的風險。

　　附：2020新浪財經上市房企價值榜TOP50