新浪財經房產|大眼樓管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，房地產開發投資及其拉動的上下游相關產值是我國GDP的重要組成部分。而今，站在16萬億體量的基礎上，“穩地價、穩房價、穩預期”成為房地產行業調控常態化的主要目標，在持續的調控及調整中，行業內部分化明顯加劇。因此對于投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經營情況及投資價值顯得尤為必要。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：企業規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，并最終形成“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”。

　　雅居樂成立于1992年，是一家以地產為主，多元業務并行的綜合性企業集團。經過28年的發展，雅居樂已形成地產、雅生活、環保、卓雅教育、雅城科創、房管、資本投資和商業管理八大產業集團并行運營的格局。截止2019年12月31日，總資產規模超過人民幣2700億元，業務覆蓋國內外200多個城市，員工人數超過38000人。雅居樂位于此次“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第41位，其中公司在綜合規模方面表現中等，千億規模已成頭部房企的門檻；運營周轉方面表現相對靠后，位列38位；而盈利能力方面在TOP50中表現中下游，位列30位；且雅居樂的財務表現較為靠后，較高的融資成本與短期償債壓力拉低公司整體的財務穩健性。

　　綜合規模：增速明顯放緩

　　據克而瑞及公司公告數據，雅居樂在2019年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為472、1179.7、5255億元，在TOP50房企中分別位列第28、25、28位，頭部效應不算明顯，處在中游水平。雅居樂銷售額在2018年突破千億規模，但僅兩年銷售增速明顯放緩，鑒于當前行業體量已達到頂部區域且調控政策將持續，公司銷售增速放緩或將成為未來趨勢。

　　雅居樂拿地節奏把握的較好，近幾年的拿地面積保持較為合理的增速，且拿地面積稍高于銷售面積，整體的土地儲備池子大致保持穩定增長，因此公司的土地儲備面積較為充裕。由于房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，雅居樂營收為603.18億元，同比增速達到7.17%，在此前幾年行業大牛市的背景下，這一轉結營收的增速表現較差。值得注意的是，雅居樂近四年的營收增速均未能超過雙位數，且利潤增速波動頗大。

　　截止2019年末，公司的總資產和凈資產分別達2732.32億元、653.36億元，凈資產規模在所有TOP50房企中僅位列第20位。

　　運營周轉：緩慢增長或成常態

　　雅居樂2019年拿地金額為472億元，拿地面積為1090萬㎡，同比增長13.39%，相較于銷售面積而言，拿地力度保持穩定。拿地均價約為4334元/平米，較上年的4076元/平米略有上漲。雅居樂全年銷售面積為891.1萬㎡，銷售金額為1179.7億元，同比增長15%，這一增速在TOP50名單中較為靠后，這在很大程度上拉低了雅居樂在這一領域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為3.06。總體看，全年的拿地面高于銷售面積，整體土地儲備平穩增長。

　　結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的系數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。雅居樂收入儲備倍數為9.27（參照的是2019年收入），低于主流房企數據均值，而公司該數值2018年為9.3。

　　雅居樂的存貨周轉率表現較快，近十年來在0.4-0.6左右波動，由于2019年結算增速與土地儲備增速均在平穩增長，因此存貨周轉率保持穩定，由2018年的0.45略升至0.48。

　　盈利能力：業績波動大

　　雅居樂近年來營收及利潤增速起伏較大，曾一度連續三年歸母利潤負增長，全年營收增速下滑，營業利潤同比負增長，扣非后歸母凈利潤同比下滑64%。利潤率表現也一直是中規中矩，2019年雅居樂銷售毛利率為30.48%、銷售凈利率15.31%，最終靠著較高的周轉率，使得凈資產收益率（加權ROE）達到17.53%，各項盈利指標處在TOP50房企的中下游。

　　在千億規模左右的幾家房企中，雅居樂的加權ROE表現一般，比藍光發展、中國奧園、榮盛發展都要低一些，這跟雅居樂的凈利潤率及杠桿率較低有關系。不過，值得注意的是，這是雅居樂近幾年來較好的ROE水平。與此同時，雅居樂近些年的股利支付率逐漸走低至47%，而2015年的支付率高達93.23%，但分紅力度依然較TOP50房企平均水平要高。

　　財務：融資成本連續兩年走高

　　雅居樂2019年平均融資成本較相比2018年上升0.6個百分點，達到7.1%的水平，大幅高于TOP50房企平均融資成本均值6.35%，過去一年來雅居樂的資產負債率比較穩定，但凈負債率及短期的償債壓力有所上升。2018年數據顯示，雅居樂平均融資成本也約為6.49%。

　　目前雅居樂賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有425.55億元，短期債務為422.97億元，長期債務為544億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，雅居樂短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）為0.99，高于TOP50房企數據均值0.78。

　　截止2019年底，雅居樂凈負債率為82.8%，在TOP50中位列第15高位，略高于均值81.23%，與華僑城、寶龍地產處于同一水平。但資產負債率較低，為76.09%水平。且公司整體的土地儲備多數三四線城市，存在一定的風險。

　　附：2020新浪財經上市房企價值榜TOP50