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地產(chǎn)業(yè)巨變！房企三巨頭同時踩中“三道紅線”！萬科郁亮：游戲規(guī)則重大改變！這些房企面臨挑戰(zhàn)
原創(chuàng) 范璐媛
房地產(chǎn)行業(yè)游戲規(guī)則迎來重大變革，恒大、融創(chuàng)、綠地已踩中“三道紅線”……
股債雙殺，恒大發(fā)布經(jīng)營數(shù)據(jù)反擊
在對網(wǎng)絡傳言辟謠后，周五恒大系股票及債券再次遭遇股債雙殺，港股中國恒大股價收跌9.46%，恒大汽車收跌12.76%，多只債券跌幅超過20%，顯示出市場信心仍然不足。
周五晚間，恒大接連發(fā)布多條公告，曬出經(jīng)營成績單，對謠言做出有力回擊。公告顯示：
1、截至2020年9月24日，累計實現(xiàn)銷售人民幣5049億元，同比增長11.4%；銷售回款人民幣4521億元，同比增長51.3%。截至2020年6月30日，現(xiàn)金余額人民幣2046億元。
2、自2020年9月3日起，公司推出全國樓盤大優(yōu)惠，計劃在2020年9月、10月兩個月累計實現(xiàn)人民幣2000億元銷售。
3、全國在建項目共866個，均在正常開工建設。
4、截至2020年9月24日，公司有息負債較2020年3月末已下降約人民幣534億元，融資成本下降2.24個百分點，提前歸還2020年9月25日以后到期借款人民幣435億元，各項降負債成效積極顯著。
5、公司成立24年來，共計借款20523筆，從未出現(xiàn)利息晚付、本金逾期歸還的情況。
當晚，中國恒大還發(fā)布了分拆物業(yè)管理業(yè)務上市獲港交所批準公告，恒大汽車公告披露了擬在科創(chuàng)板上市的更多細節(jié)。
恒大、融創(chuàng)、綠地同時踩中“三道紅線”
中國恒大曬出的穩(wěn)健經(jīng)營數(shù)據(jù)為投資者送上定心丸，不過，從財務指標來看，恒大的杠桿水平仍處高位，超過頭部房企整體水平，同時踩中“三道紅線”。
8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行等在北京聯(lián)合召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確了12家重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也就是此前業(yè)內(nèi)盛傳的房企融資“三道紅線”。新規(guī)將于2021年1月1日落地。
“三道紅線”主要涉及三個指標，包括剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。這三個指標也是當前分析房企經(jīng)營的核心指標，后續(xù)也成為監(jiān)測房企經(jīng)營的重要內(nèi)容。
根據(jù)規(guī)定，如果三道紅線全部觸及，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。
萬科董事會主席郁亮昨日表示，“三道紅線”是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，這次（三條紅線）的監(jiān)管是穿透式的，明股實債、表內(nèi)表外全覆蓋，之前的財務技巧是沒有任何作用的，這對所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。三條紅線的影響力不亞于2012年的土地招拍掛制度。
證券時報·數(shù)據(jù)寶根據(jù)半年報數(shù)據(jù)對2020年上半年合同銷售金額排名前15的內(nèi)地上市房企（A股和港股）涉及的相關財務的指標進行了統(tǒng)計，頭部房企杠桿水平和債務風險呈現(xiàn)巨大差異。
1、9家頭部房企剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率過紅線
TOP15房企中，9家公司剔除預收賬款（預收賬款+合同銷售科目，下同）后的資產(chǎn)負債率超過70%。中國恒大杠桿率最高，達85.28%，綠地控股、融創(chuàng)中國、碧桂園這一杠桿水平均超過80%。
2、頭部房企凈負債率分化程度高
以（帶息債務-貨幣資金）/所有者權益的比值衡量房企的凈負債率水平，數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，TOP15房企中，中國恒大、融創(chuàng)中國和綠地控股的凈負債率大幅超越100%的紅線。其余12家房企的凈負債率水平大多維持在70%之下，風險相對可控，萬科A、中國海外發(fā)展（中海地產(chǎn)）、招商蛇口、新城控股凈負債率不到40%。
從歷史走勢來看，中國恒大、融創(chuàng)中國和綠地控股三家高杠桿房企的凈負債率長期運行在100%之上，并在2017年左右達到頂峰，隨后下滑。中國恒大凈負債率在2018年后再度抬頭，連續(xù)多期反彈。
3、5家頭部房企短期償債風險高
以貨幣資金/短期帶息負債作為現(xiàn)金短債比指標，衡量房企的短期債務風險。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，TOP15房企中，中國恒大、融創(chuàng)中國、綠地控股和中國金茂的現(xiàn)金短債比不足1倍，越過紅線。中國海外發(fā)展、龍湖地產(chǎn)現(xiàn)金短債比最高，分別為5.25倍和4.55倍。
4、恒大、融創(chuàng)、綠地同時踩中“三道紅線”
綜合三條標準來看，TOP15房企中，中國恒大、融創(chuàng)地產(chǎn)和綠地控股同時踩中三道紅線，按照規(guī)定，未來有息負債不能再增加；中國金茂觸及兩條紅線；保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、龍湖地產(chǎn)、華潤置地和金地集團三條紅線均未踩中。
限制債務擴張規(guī)模對頭部房企影響幾何？
根據(jù)規(guī)定，房企對“三道紅線”的踩線情況直接影響了其有息債務擴張規(guī)模。如果三道紅線全部觸及，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。
那么，頭部房企過往的有息債務擴張速度如何？
數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，TOP15房企中，9家公司2017至2019年有息負債年均復合增速超過30%，遠超新規(guī)的限制，融創(chuàng)中國和新城控股有息負債增速最快，超過40%。僅有中國恒大、中國海外發(fā)展和綠地控股三家頭部房企近三年有息負債復合增速不超過15%。
在近年債務加速擴張的背景下，“三道紅線”對債務擴張的限制將會對多數(shù)房企的債務融資帶來較大影響。
2020年中報數(shù)據(jù)顯示，TOP15房企有息債務擴張速度有所放緩，僅有萬科A、龍湖地產(chǎn)、金地集團和綠城中國的有息負債同比增速超過20%。
聲明：數(shù)據(jù)寶所有資訊內(nèi)容不構成投資建議，股市有風險，投資需謹慎。
責任編輯：陳志杰
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