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資本他途: 外資基金、資金信托、資源并購
除了自身在境內的籌資活動和經營活動外，被中國房地產業高額利潤吸引過來的海外資本尤其是海外房地產基金在近年來逐漸成為內地房地產公司解決資金瓶頸的重要方式(參見附文“海外房地產基金的‘中國策’”)。在今年政府加強調控緊縮的情況下，一家上市公司是否擁有銀行貸款和股市再融資之外的“備用渠道”顯得尤為重要。
在歐美，房地產基金通常是以不超過30%股份的投資者身份參股地產項目，參股后再委托相關專業公司經營管理。按照歐美基金模式募集資金的海外房地產基金進入中國后發生了兩大變化：一是身份由投資者變成投資者兼開發商，二是參股程度提高，大多數由參股變為控股。因此，海外房地產基金在資金募集上是歐美風格，而在使用上則是中國風格。業內把這種混合現象稱為“前半截與后半截”。
資本能力主導房地產新局配圖（圖片來源：《新財富》）
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海外房地產基金控股開發項目，極大地緩解了國內開發商的資金壓力。如表7，海外基金投資國內房地產的方式主要是：過橋貸款、合作開發項目、單獨開發項目、戰略聯盟等，以和國內房地產開發商合作進行項目開發方式為主。荷蘭國際等在國內的合作開發項目最明顯的特征是控股開發。在合作開發方式中，據統計，海外房地產基金一般是和國內房地產開發商合資成立項目公司，海外房地產基金投資75%-95%的資金，國內開發商以各種方式出資5%-25%，這極大地緩解了開發商的資金壓力。
與海外房地產基金相對應的是國內開發商出資組建的房地產基金。目前最有代表性和最有影響力的是中城聯盟，由“萬科”、“萬通”等20家國內房地產公司聯合出資，基金規模2.5億元，由獨立的基金管理人進行專業化管理，有標準化的產品“聯盟新城”等。位于鄭州東區的第一個聯盟新城項目已經進入銷售期，銷售形勢良好。第二個聯盟新城項目在成都，占地面積為四百畝，第三個將在濟南。中城聯盟基金計劃明年擴充到10億元。首創集團也計劃以有限責任公司的形式，組建房地產基金，預計理想規模高達200億元，由2-50個股東發起，并計劃通過把有限公司上市的方法，再籌集400億元。
相對開發商籌資成立的企業間基金，海外基金的優勢在于：龐大的海外資金支持，科學先進的投資評估技術，高度專業的風險控制，優秀的人才資源和培養機制，成熟的投資理念和經驗，全球化的資產配置視野等。但相對于國內的開發商、房地產基金或房地產信托，海外基金的不足之處體現在本土化方面，因為本土化不足而影響公共關系、信息渠道和溝通。尤其是在海外基金主要投資項目開發和中國房地產行業還具有較強政策性的情況下，海外基金在以上方面的不足對其業務開拓和成長的制約將較為明顯。因此，海外基金進入國內房地產市場的勢力增長不太可能出現爆發性增長，而其與國內開發商、甚至本土房地產基金和房地產信托在項目開發上的合作空間則很廣闊。
信托也是銀行貸款緊縮情況下重要的房地產資金來源渠道。2001年頒布的《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《資金信托管理暫行辦法》給予信托業極大的操作空間，信托形式及資金來源都很廣泛。對房地產相關的信托就包括集合貸款、資金信托、消費者購房信托等多種方式，資金來源包括一般社會投資者、銀行、信托公司委托及自營、購房者等。信托業在很大程度上彌補銀行信貸收緊帶來了資金空白。2003年，共有24家信托公司發行了約66個房地產信托計劃，總規模超過60億元，并且在時間分布上有迅猛增長的跡象：2003年上半年的房地產信托產品僅有14個，融資額13.82億元；第三季度則已與上半年相當，分別為15個和12.1億元；第四季度更是大幅增長，分別達到37個和35億元。
房地產公司籌集資金最重要的是為獲得資金和購買土地，如果能夠通過收購獲取這些資源，也是非常好的方式。我們可以從國外公司身上看到這樣的例子。被“萬科”作為標桿的美國房地產業中四大發展商之一的PULTE HOMES，在20世紀70年代吞并了ICM抵押公司(進一步完善管理住宅購置服務)，并在2001年與Del Webb公司合并，組成了美國最大、利潤最高的家用住宅建造開發商。
并購的方式很可能將在近期被國內企業采用。最近傳出，“萬科”正密謀并購在各自所在地赫赫有名的“浙江南都”與“河南建業”兩大房地產公司。其中，“浙江南都”目前已在杭州、上海、寧波、紹興、義烏、南京、長沙等地儲備了近1000公頃的房地產開發用地，可用于開發城市住宅區、旅游景觀物業、商貿科技物業等多元化的房地產項目，但由于上市受挫和銀行緊縮，融資渠道比較緊張。-
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