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宏觀層面在悄悄變化: 籌資資金比例上升
資本能力主導房地產(chǎn)新局配圖（圖片來源：《新財富》）
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上述的分析是以經(jīng)挑選后的上市公司為樣本，而所有上市的房地產(chǎn)公司僅占全部有正常經(jīng)營活動2.2萬家房地產(chǎn)企業(yè)的0.4%(香港的這一比例為2.5%)，并且2003年房地產(chǎn)板塊上市公司主營收入和主營利潤的同比增長分別只有11%和12%，遠低于同期房地產(chǎn)行業(yè)投資、銷售額、銷售面積均在30%左右的增長速度，樣本數(shù)量太小，可能有以偏概全的問題。我們有必要從宏觀層面對資金情況做進一步的分析。
在宏觀層面，如圖5，我們可以看到，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的資金運行情況與香港基本類似，房地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來自房地產(chǎn)開發(fā)貸款、開發(fā)商自有資金、施工企業(yè)墊資和項目銷售回款(定金及預付款)。
在過去幾年，雖然資金運行情況沒有什么根本性的改變，但資金來源的結(jié)構在悄悄發(fā)生變化，來自施工企業(yè)的墊資所占的比例明顯下降，而籌資資金的比例在上升。如圖6，2001-2003年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預付款所占的比例均呈逐年增加的趨勢，分別從2001年的19.3%、24.7%和33.5%增長到了2003年的21.2%、25.5%和34.5%，三者合計的比例提高了3.7個百分點，與此同時各項應付款以及利用外資則出現(xiàn)緩慢的減少趨勢，分別從2001年的13.2%和1.5%減少到了2003年的10.9%和1.3%。而各種應付款實際上是開發(fā)商應付施工企業(yè)的工程款，這說明，在地產(chǎn)新政的作用下，來自施工企業(yè)的墊資出現(xiàn)了下降趨勢而自有資金占比緩慢上升。
如果對比絕對金額的增速，結(jié)果更加明顯。在2001與2003年六項的房地產(chǎn)資金來源中，國內(nèi)貸款、自籌資金和定金及預付款的增速超過了資金總額的增長，而利用外資、各項應付款合計和其他資金的增速則在總額水平之下。如表4，房地產(chǎn)行業(yè)在2001-2003年的兩年間，開發(fā)資金總額增長了73.51%，而其中國內(nèi)貸款、自籌資金和定金及預付款分別增長了90.64%、78.90%和78.52%，另外三項的增速均不超過50%。
國內(nèi)貸款和自籌資金的比例在上升以及增速超過整體水平說明籌資和籌資能力對于開發(fā)商越來越重要，而定金及預付款的比例提升及增速超過整體水平則可以看作政策變化和經(jīng)營水平提高的結(jié)果。
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