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增加開發商資金壓力的政策頻出
2003年“121”號文件和提高準備金率給開發商資金運轉和經營性舉債能力帶來直接的政策沖擊，今年的調控緊縮更是給整個房地產行業帶來了強大的政策沖擊。土地和信貸成為房地產行業承受政府調控緊縮和行業整頓的兩個主要受力點。
資本能力主導房地產新局配圖（圖片來源：《新財富》）
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如表2，今年1-8月，國家和地方出臺的各項主要政策進一步增加了房地產開發商的資金壓力：終止經營性土地協議出讓、實行“招牌掛”市場轉讓和控制新增土地規模，增加了開發商土地儲備成本；房地產開發貸款受到嚴格控制、項目自有資金提高，降低了開發商的債務杠桿；此外，建筑企業貸款和住房消費貸款的嚴格監管，進一步限制了開發商慣用的經營性負債能力。
土地儲備資金壓力最為明顯
運用應付賬款和預收賬款的經營性負債杠桿在受到央行“121號文件”等調控政策約束后，開發商項目開發資金壓力驟然緊張。除此之外，去年以來開發商加快了土地和項目儲備的步伐，這進一步繃緊了開發商的資金鏈條。譬如，房地產龍頭企業“萬科”在央行“121”號文件發布后至今，總共增加至少185萬平米土地儲備，需要支出的現金約43億元。圖2概括了今年來部分上市公司公布的土地儲備資金支出情況。
全行業的土地儲備擴張帶來的資金支出壓力不僅源自土地儲備面積的絕對增長，還體現在以下幾個方面：(1)土地出讓金支付方式的規范。政府加強了開發商土地價款的支付時間管理。(2)土地交易市場化推動出讓價格上漲。據統計，目前公開競標土地出讓價格一般高出底價40%左右，掛牌出讓高出底價15%左右。嚴格推行“招牌掛”市場化出讓的“71號文件”更是增加價格上漲預期。(3)土地價格直接上漲。上半年全國土地交易價格同比上漲9.5%，部分城市價格漲幅較高，如杭州為66.3%、上海23.7%、南昌22.1%、天津19.9%。(4)中央推行土地垂直管理，從土地規劃、儲備、出讓和投資方面加強土地一級市場調控。(5)出讓載體類型有所變化，如上海等地開始推行“熟地”出讓。在“生地”轉讓下，開發商可以借用經營性杠桿減少資金支出和獲取高額回報；“熟地”出讓既增加了資金支出壓力，也降低了投資回報。
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