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來源：觀點地產網
2022年冬天，地產商人張力和他的時代似乎也已一去不再復返。
觀點網 從事房地產行業三十年，張力與他們的那個年代即將遠去。
12月12日，富力地產董事長、總裁張力因美國加州項目送回扣行為在倫敦被逮捕事件發酵，各種消息紛紛擾擾。
富力地產就此迅速發表聲明：張力先生因在中國宴請美國舊金山前公共事業部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，我方正針對此錯誤指控采取法律行動。
12月13日早間，富力地產再次發布公告澄清：并無就保釋提供任何保證金，且該公司于Z&L PropertiesInc．（由張力及其關聯方擁有）并無權益，該案件將不會對公司的業務及營運有任何重大不利影響。
僅從富力地產的聲明來看，“宴請”“提供酒店住宿”看來只是稀松平常的待客之道，換了環境，換了對象，卻成了問題所在。
從上世紀1993年踏入房地產行業，草蜢江湖中各路英雄白手起家，張力也不例外。
談生意、拿項目，尤其是舊改項目，負責打前鋒的張力已記不清在多少個觥籌交錯間敲定合作，這對于他而言，已經是再熟悉不過的方式。
三十年過去，房地產行業不再是原來的樣子，企業管理與發展模式都已天翻地覆，走出國門的富力地產，走到2022年冬天，張力和他的時代似乎也已一去不復返。
舊改之王
1953年出生在廣東廣州的張力，大學畢業后就職于廣州市天河區政府單位，從事著當時的“鐵飯碗”工作，但有股“闖勁”的張力并不甘于現狀。
80年代末，張力發現做裝修和工程設計有利可圖，遂跳出體制單位，在這一行一做就是5年，并由此積累了創業的第一桶金。
說起張力，不得不說與他一同創辦富力地產的合伙人李思廉。
1993年，正值我國市場經濟體制建立，不少體制內人士下海經商，房地產企業如雨后春筍般冒頭，張力和李思廉也在這一年成了這股浪潮的一份子。
據公開資料顯示，張力正式投身地產界是在1993年，當時他已從原來任職的廣州市天河區政府出來5年，恰逢廣州樓市開始急速升溫，各路人馬紛紛搶入這個賽道，張力也依靠做裝修以及工程設計賺到的資金，誠邀來自香港的李思廉合資組建廣州天力地產集團有限公司，共投資2000萬元，雙方各占50%股權。
這就是富力地產的前身。
富力的“雙老板制”從初建一直延續至今，但由于兩人性格與能力不同，在公司發展上一直分擔不同角色，張力自然沖在第一線。
觀點新媒體過往報道顯示，無論是公司內部還是業界評論，張力和李思廉兩人的性格都有鮮明的特點，張力永遠給人充滿干勁的感覺，談話時觀點非常鮮明，為人直率；而李思廉則永遠笑容可掬，言辭誠懇，顯得很沉穩細心。
他們性格恰好形成互補，將一家原來只有十多人的小公司發展成為曾經的“華南五虎”之一。
對于兩人的合作，李思廉也曾表示：“我們一直合作得很開心，公司的各種事務都是雙方共同參與的。只不過一般是張先生打前鋒，負責工程開發及管理方面，而我是做后衛的，管著錢柜（即財務）和銷售。”
很明顯，負責打前鋒的張力需要深諳與政商各界人士溝通斡旋，對于有“舊改王”之稱的富力地產而言，要想順利拿下舊改項目，人情往來更是必不可少，這不單是一種能力，還是一門技術。
做開發商頭一年，雄心勃勃的天力公司就連續做了三個樓盤，只是囿于當時手頭資金有限，項目地塊都選在廣州天河區和白云區的城郊結合部，且多是廉價的宅基地（即農民自有建房用地）。
1994年，富力迎來了第一個舊改項目。
這年他們買下了一家外遷化工廠——嘉邦化工廠的地皮，開發成了公司第一個小區項目“富力新居”，由于當時市場上少有商品住宅項目，富力新居備受追捧，迅速售罄。
受富力新居業績鼓舞，公司的戰略方向初步明朗，逐漸加大在舊改項目上的開拓。
1996年，富力地產開始著手位于老西關的富力廣場項目建設，該項目地塊是原廣州銅材廠和同濟化工廠所在地。項目在8個月內推出市場并實現資金回流，在當時還由于漂亮的社區環境、戶型等備受推崇，深受購房者喜愛。
此后的廣州富力半島項目則是由廣州建材廠改造開發，也是富力較具代表性的舊廠改造項目，并成為大家熟知的現代化全江景文化社區。
彼時富力地產的“舊改”之路早已一發不可收拾，僅1997年至2000年數載，就已獲取舊廠項目近10個。如硫酸廠地塊開發為富力千禧花園，廣州風機廠改造開發為陽光美居，廣州鍋爐廠開發成了富力現代城……
舊改上一騎絕塵，而最具影響力項目應數獵德村。
2003年，富力以7.7億元奪下廣州珠江新城4個核心地塊，開發了超17棟寫字樓和酒店，并形成廣州CBD的基本骨架。因而坊間評價：“一座珠江城，半壁富力造”。
很快，富力又介入了廣州最富舊村改造——獵德村，這也是廣州首個啟動城中村改造的村落。
2007年9月，富力、合景泰富、新鴻基聯合以46億元價格競得獵德村西片區商業地塊，總投資額高達100億元，創下珠江新城拍賣史上最大商業地塊、最大建筑面積、最高投資額的紀錄。
僅三年時間，富力地產憑借舊改經驗將原本貧困落后的獵德村打造成了廣州第一個舊改“土豪村”，改造模式也成了范本，被反復學習。
自此，富力“舊改王”的稱號深入人心。
據了解，截至2021年上半年，富力未來可供發展的已簽約舊改項目達58個，可售面積3700萬平方米，可售貨值超1萬億元，足夠支持未來數年的合約銷售。
根據2021年年中提出的計劃，富力本打算在未來2年到2年半集中轉化800萬平方米舊改，釋放2400億元貨值。但目前沒有外部資源注入的情況下，該計劃明顯難以成行。
時代輪轉
張力抓住了舊改的機會，并沖鋒在前，在無數個觥籌交錯的瞬間揮斥方遒。
禍兮福之所倚，福兮禍之所伏。大踏步前進的同時，隱患或也隨之埋下。
統計資料顯示，自1996年開始，富力地產集團銷售額平均每年翻一番，從1995年的3000萬元到2004年的64.3億元。富力地產集團也從起步時10多人的小公司，發展成名副其實的地產大鱷。
這時富力早已開始全國化擴張，2003到2007年短短四年間，張力與李思廉將富力的能量發揮到了極致。
2005年，富力地產正式在港交所上市，在資本加持下加速發展。這一時期，富力急劇擴張，將所有想象力與未來都集中在了土地與資本的博弈。
2006年，富力銷售額突破了百億。彼時，富力押注資本市場帶來的隱患，使得其每一步冒險都會被放大。
彼時李思廉曾說：富力的負債率高，說明開工規模大，因為銀行是根據開工證和預售證給企業貸款的。
如今看來，高負債的確助推富力快速做大規模，但卻危如累卵，最終在2021冬天因流動性危機宣布爆雷。
高速發展時期，富力對外擴張的腳步不僅限于國內，2013年開始布局海外市場。
先是斥資85億元進入馬來西亞市場，后陸續進軍澳大利亞、英國、美國等房地產市場，此次涉事的美國加州項目即在2015年購入。
據公開報道顯示，讓張力被捕的涉事項目是位于美國舊金山的高端公寓項目555 Fulton。
據悉，張力曾通過Z&L Properties公司在美國大手筆購買資產，2015年8月，其在美國加州圣荷西收購市中心的555 Fulton高端公寓開發項目，并親自主導開發。
按照張力的設想，555 Fulton項目占地面積將近2英畝，接近一整個街區，計劃興建兩棟高層住宅大樓，擁有139戶住宅單元，主要客群是有經濟實力的技術人員。
但開發過程中，555 Fulton出現建設延誤，甚至因購房者抗議玻璃幕墻的設計變更而被擱置多年。
為推進項目的政府審批，張力經介紹結識了美國公共事業部主管穆罕默德·努魯。據稱，努魯主要負責公共合同、許可證和建設項目等。
2018年，張力邀請努魯到中國旅行，據稱期間承擔了后者住酒店、餐飲、送紅酒等費用。之后，富力迅速獲得加州開發項目的許可，并解決了其他一系列麻煩。
2022年8月，努魯因腐敗案件被判處7年監禁。
有熟悉相關法律人士指出，美國加州法律中，賄賂行為不止是向公職人員，個人的商業環境同樣也可能構成賄賂，而價值超過250美元即構成違反。
在這起事件中，許多事情在張力看來似乎都是那么理所當然，是我們所熟悉的待客之道和人情往來，但換了語境之后，或許已成了壓垮巨人的最后一根稻草。
海外優質項目被看做富力境外債務重組的底氣，現在卻危機四伏。
從1993到2022的冬天，中國房地產行業走過三十年，企業管理與發展模式都已天翻地覆。
富力地產走過三十年，從高歌猛進到債務重組也不過數年。地產商人張力熟悉的游戲規則已悄然改變，他和他們的時代或許也將一去不再復返。
責任編輯：馬婕
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