房地產又吹來了一股“暖風”。

12月12日，備受關注的中央經濟工作會議公報發布。不少業內人士感嘆，用如此之長的篇幅，講述鼓勵房地產市場的內容，在近五年的中央經濟工作會議公報中，還是頭一次出現。

公報中，有一行文字尤為尤為引人注目：充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。這16字看似平平無奇，卻為樓市再次添柴加火。

近兩個多月來，圍繞“釋放改善性住房需求”的組合拳政策，在京城地產圈不斷發酵。從930北京新政，到11月12日傳得沸沸揚揚的房地產稅費靴子落地，契稅、增值稅齊降。此后，北京又在18日取消了普通住宅和非普通住宅的標準，加大住房交易稅收優惠力度。

多輪樓市利好政策之下，開發商和購房人的信心正在回歸。

體現在土地市場，公報發布當天，中海地產以110.54億拿下豐臺萬泉寺棚戶區改造項目，刷新了北京今年單幅地塊成交金額的最高紀錄。

在新房數據方面，改善項目的成交量也蹭蹭上漲，成為這輪上升周期即將來臨前的“硬通貨”。其中的典型代表，當屬位于海淀翠湖板塊的中海中旅西山觀復。

相較于中關村，翠湖稍顯內斂含蓄，但這個板塊卻是未來海淀的重要腹地。

早在2020年，海淀區政府發布《中關村科學城北區發展行動計劃》，正式宣布中關村科學城建設重心北移。里面赫然寫道：中關村科學城建設重心北移，將以北清路為發展軸，打造翠湖科技園、永豐基地“雙組團”。

其中，翠湖科技園的體量更大一些，占地面積約1870公頃，是永豐的4.1倍，產業量級也是永豐的1.7倍，它側重AI人工智能、芯片研發、量子云計算、科技金融、智能制造、生物醫藥等產業布局。

緊接著2023年批復的《北京海淀區中關村科學城北區HD00-0115等街區控制性詳細規劃(街區層面)(2021年-2035年)》中，關于翠湖科技園的定位又更加明確——建設國際領先的科創中心核心區。如果說，十年前的中關村，是海淀的心臟；那十年后的翠湖，是海淀的新中心。

政策導向下，將會有更多優質的產業、人才進入這一板塊。截至目前，翠湖科技園區內入駐企業超過5000家，其中包括中科龍芯、航天恒星等大型國企，以及華為北京研究所、譜尼測試等行業領頭羊。

這些正在攻堅新的技術高地，以及已實現技術致富的科技新貴們，上班“蝸居”于擁擠、憋屈的格子間；下班后，他們迫切需要一處靜謐、適合居住的空間，可以徹底放松身心，為科技創新激發靈感。

西山觀復，為海淀新貴們在居住上彌補了這個“缺憾”。這個項目，一邊占有的是產業核心的城市煙火，另一邊，是歷史文脈傳承不斷的西山。

從古至今，自然山居都是人們向往的理想居所，但倚山而居的理想總是限量供應。特別是北京，真正能夠實現這一理想的，只有西山。

在西山觀復，所有樓棟被景觀包裹，毫不夸張地說——“棟棟是樓王”。甚至業主不用登高，在某些樓棟從只是站在轉角窗邊望去，就能清晰地看到整個西山的輪廓，與西山對話。

更絕的是，它還有了一條能遙望西山的景觀通廊。在這里，西山觀復中海特意做了不同的八大主題（水谷流泉、翠峰云緞、春山杏林、煙雨鵑聲、高林曉日、絕頂遠眺、西山夕照、深秋紅葉）。有可以在家門前露營的陽光草坪，也有老人們烹茶、下棋、閑談的峰云會客廳，更有讓孩子們釋放好動天性的樂園。

不得不感嘆，西山觀復中海在溯源西山文脈的細膩，是潤物細無聲的融入到了每一個細節。

當下的市場，不少開發商迫切追求“短平快”的節奏，在園林造景上偷偷減配。但西山觀復中海卻不同，它甚至不遠千里從泰安運到北京，3株迎客松。同時，為了迎合海淀業主心中的升學夢，特意挑選了99棵杏樹。這背后高昂的造園費用以及維護成本都是開發商自掏腰包，只為營造真正的松弛感，讓業主做到可觀、可行、可游、可玩。

西山觀復還將項目紅線外約16600萬㎡的L型公園進行了統籌代建，通過園路圍合，形成了社區內外的無界閉環。實際上，很少有地產項目，能像西山觀復一樣，耗盡心思做“分外”的空間景觀。

在今年，觀復公園已可以實景呈現。這樣一來，不僅能通過綠化實現降噪，還能讓整個內部社區加上外部公園，綠化占地率能達到83%，相當于市場上容積率1.08的別墅地塊的綠化占地水平。

低容積率的項目，在寸土寸金的海淀有多稀缺，這一點不用過多贅述，大家也都清楚。中海中旅深諳西山觀復這么低密的社區，當然要保持它的純粹，所以它規劃了6棟洋房產品，排布非常整齊，一共322戶，層數為10-11層只有10層。

為了保持項目的純粹，他們沒有做其他戶型。這322戶，都是140平米、167平米的大平層戶型，妥妥的純改善社區。如此純粹的改善圈層，放眼整個北京都不多見。

更重要的是，這還是海淀單價最低的改善洋房項目。

在北京有一句老話——與西山為鄰，就身價倍增。西山觀復周圍帶“西山”二字的項目，基本均價10萬+，例如融創西山壹號院均價12.7萬/平，首創天閱西山、萬科西山庭院、西山美廬均價都在10.3萬/平左右。目前，西山觀復的項目銷售指導價8.5萬/平，總價約1200-1400萬。

不少本來要在永豐北買房的購房者，最后也來到這里置業，“同等價位預期，永豐北我只能買大約140平，在西山觀復能買160多平。距離只差兩三公里，開車一腳油的事兒，能住上大20多平的房子，性價比和舒適度肯定更高。”

甚至想在海淀置換的群體，也將目光鎖定在了西山觀復，“我們家里有兩個娃，還有老人，三居根本滿足不了目前的住房需求。翠湖這個四居項目很純粹，真正實現了功能改善一步到位。”

如今，距離西山觀復大概400米左右，由一零一中教育集團承辦的九年一貫制學校的學校，已板上釘釘。至于101教育集團代表著什么？沒有人比海淀家長更清楚的了。

不僅價優，西山觀復還地處于最抗跌與保值的海淀。無論京城樓市起伏跌落，都不會影響到海淀跑出獨立行情，它的成交拋物線依舊是上揚。

這背后的原因在于，板塊稀缺的供應以及持續存在的需求。過去的兩年多，海淀共計成交7宗地塊，其中5宗都競拍到了地價上限，溢價率觸頂15%。同時，從2022-2023年北京各城區商品住宅供銷比統計情況來看，海淀區0.73的供銷比全市最低，這意味著海淀商品住宅“供不應求”的局面最為緊張。

當然，海淀房價堅挺還跟該板塊自身的硬核實力有關。細數北京各大區發展，海淀作為北京經濟發展壓艙石，區域發展一騎絕塵。早在2022年，海淀GDP就已經突破1萬億元，成為北京唯一，全國唯二GDP破萬的市轄區。而去年海淀GDP已經占到了北京市經濟總量的25%，各類高精尖企業也幾乎占到全市30-40%。

好的項目與區域之間也好似一對戀人，是可以相互成就的。西山觀復中海地產的到來，也給海淀翠湖給上了一把“安心鎖”。業內人士分析稱，大戶型的改善社區，能提升整體區域的保值度。

連續多年蟬聯北京房企銷售額排行榜的榜首，中海無疑最了解北京市場的開發商，它經常充當破局者的角色，在這個區域的價值還沒有完全被發掘時，搶先占位。這種破局能力，是源于中海骨子里的魄力，以及它對一個區域板塊發展的把脈，有著精準的判斷力與透徹的洞察力。

毫不夸張地說，對于改善居住的海淀購房群體而言，西山觀復是目前市面上“強產業、學校、園林、配套、產品力、性價比”指標都無懈可擊的六邊形戰士，是當之無愧的海淀高性價比盤。這樣的改善買房機會錯過之后，確實也不可再復制。

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