專題：A股短期反彈來臨 機構(gòu)稱紅利仍是中長期配置機會

　　來源：北京商報

　　新政讓素有“樓市晴雨表”之稱的二手房開始企穩(wěn)回升。北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至7月30日，北京7月二手房網(wǎng)簽量達14577套，連續(xù)5個月站上榮枯線，按照近期日均成交近500套計算，全月突破1.5萬套幾成定局，這也創(chuàng)16個月新高。頭部中介機構(gòu)內(nèi)部人士透露，在過去的一個月里，北京二手房“價格已經(jīng)站穩(wěn)”。業(yè)內(nèi)判斷，如果這一趨勢可以延續(xù)，二手房的穩(wěn)定將反哺新房，政策組合拳的效果將進一步擴大。

　　淡季不淡

　　按照慣例，每年在經(jīng)歷3月“小陽春”后，樓市成交會出現(xiàn)慣性下滑，但今年北京二手房市場有些不一樣：從趨勢上看，自今年3月開始，北京二手房持續(xù)維持在每月1.3萬套以上的相對高位。至6月、7月，北京二手房已連續(xù)穩(wěn)定在每月1.5萬套左右。

　　尤其是7月淡季不淡。截至7月30日，北京7月二手房網(wǎng)簽量達14577套，連續(xù)5個月站上榮枯線，按照近期日均成交近500套計算，全月突破1.5萬套幾成定局，這也創(chuàng)下16個月以來的新高。一個最明顯的對比是，2023年7月，北京二手房網(wǎng)簽量僅9718套，跌入1萬套以內(nèi)。

　　在中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進看來，二手房素有“樓市晴雨表”之稱，通過網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以大致了解北京樓市的成交熱度。每月網(wǎng)簽量低于8000套時，說明市場非常冷淡。網(wǎng)簽量達到每月1.2萬套時，即榮枯平衡線，表示市場相對平穩(wěn)，適合買賣雙方理性交易。如果每月超過1.5萬套，則被認為是市場呈現(xiàn)上行趨勢的門檻線。

　　徐躍進稱，市場交易的持續(xù)活躍對穩(wěn)預(yù)期起到積極作用，未來房價跌幅有望繼續(xù)收窄，且短期內(nèi)房價上漲的預(yù)期并不充足，也給到購房者更長的交易周期。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，最近北京二手房住宅網(wǎng)簽量出現(xiàn)明顯上漲的核心因素還是“5·17”新政的預(yù)期。“北京雖然在6月26日才落地政策，但對于首付和利率的降低市場已經(jīng)有預(yù)期，這種情況下，5月下半月開始北京二手房成交量一直穩(wěn)定上行，維持在高位。”

　　價格站穩(wěn)

　　事實上，在6月26日政策調(diào)整前，北京已經(jīng)多次發(fā)布樓市優(yōu)化政策。據(jù)北京商報記者統(tǒng)計，從2023年9月開始，北京樓市優(yōu)化調(diào)整已經(jīng)累計進行了9次，如2023年9月執(zhí)行的“認房不認貸”、2024年2月通州“雙限”松綁、2024年4月底可增購五環(huán)外一套住宅等。

　　從空間分布來看，二季度北京二手房成交經(jīng)歷了“先外后內(nèi)”過程。“4·30”北京對五環(huán)限購作出優(yōu)化調(diào)整，允許達到限購套數(shù)家庭加購一套五環(huán)外住房，因此4月至7月上半月，五環(huán)外城市發(fā)展新區(qū)交易熱度相對更高，外圍占比也有所提升。自7月開始，伴隨著置換鏈條的穩(wěn)步運轉(zhuǎn)，外圍片區(qū)的交易熱度開始向內(nèi)環(huán)傳導(dǎo)。

　　與空間結(jié)構(gòu)變化相對應(yīng)，北京二手房的成交結(jié)構(gòu)則呈現(xiàn)出“兩頭冒尖”的特點。7月以來北京二手房低總價、高總價房屋成交同時提升，總價400萬元以下的房屋成交占比較6月上升1.7個百分點。

　　二手房的淡季不淡不僅表現(xiàn)在成交量上，據(jù)頭部中介機構(gòu)內(nèi)部人士透露，在過去的一個月里，“價格已經(jīng)站穩(wěn)”更是這個市場展現(xiàn)出的特點。

　　北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，二季度以來北京市二手住房價格走勢總體平穩(wěn)，6月市場價格環(huán)比上升0.5%左右，7月（截至7月24日）北京鏈家二手住宅成交均價環(huán)比上升0.4%。價格的上漲主要來自交易結(jié)構(gòu)變化，從可比住房價格角度來看則較為穩(wěn)定。這主要是由于新增客戶與新增房源開始逆轉(zhuǎn)，供需關(guān)系雖仍然偏向買家，但相較一季度更趨向平衡，有利于價格的相對平穩(wěn)。結(jié)果上也是如此，從4月開始二手住房成交均價已連續(xù)4個月保持平穩(wěn)運行，月均波動幅度均在1%以內(nèi)。

　　價格站穩(wěn)的背后，與政策積極釋放效應(yīng)有關(guān)，與房價筑底有關(guān)，更與購房者對市場信心的修復(fù)有關(guān)。購房門檻的降低、每月還款金額的減少，有效緩解了購房者的購房壓力，觀望情緒得到緩解，購房意愿明顯增強。

　　掛牌量整體減少2萬套

　　二手房企穩(wěn)回升，從目前北京市場反饋來看，最明顯的兩個變化就是議價空間逐漸縮小和二手房掛牌量減少。議價空間逐漸縮小，意味著賣方和買方對于價格的預(yù)期正在逐漸接近，這是市場觸底的特征。二手房掛牌量明顯減少，則是市場信心恢復(fù)的表現(xiàn)。

　　“掛牌量整體減少了2萬套左右，這是2023年9月來第一次出現(xiàn)。”張大偉稱，整體二手房掛牌量從今年4月底的17.2萬套跌至現(xiàn)在的15.5萬套左右，掛牌量的減少代表了市場搶跑明顯減少。

　　根據(jù)以往經(jīng)驗，只要北京的二手房“起來了”，那新房市場一定會火熱。二手房市場交易火爆，大概率也會反哺到新房市場。近期北京商報記者也調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政后的30天里，北京部分新盤到訪量較新政前顯著增長，部分熱門項目增長持續(xù)達到四成以上。

　　“從目前來看，北京的調(diào)控政策由普適性的、全面性的降首付、降利率，正在逐步轉(zhuǎn)到精準調(diào)控。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，通過“以舊換新”來調(diào)動新房市場的成交需求，通過土地競拍規(guī)則的調(diào)整，調(diào)動房企競拍土地的積極性。從源頭出發(fā)，在土地、新房和二手房市場的整體流通和循環(huán)度上，實現(xiàn)樓市、投資消費良性循環(huán)，在未來對市場的作用會表現(xiàn)得更加積極。

　　北京商報記者 王寅浩 李晗

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責(zé)任編輯：何松琳