觀點(diǎn)網(wǎng) 濱江、綠城兩尊杭州土拍“老將”再次現(xiàn)身。

7月23日，杭州上城區(qū)、臨平區(qū)各自放出一宗宅地，總出讓面積69.2畝，總建筑面積9.29萬平方米，總起價(jià)22.9億元。最終各經(jīng)43輪和46輪激烈報(bào)價(jià)后，濱江集團(tuán)拿下上城區(qū)地塊，綠城聯(lián)合坤和攬獲臨平區(qū)地塊。

雖然僅兩宗涉宅地出讓，但兩家參拍房企的上場依舊引發(fā)市場關(guān)注。

濱江所拿下的地塊位于杭州安琪兒板塊，熱度頗高，報(bào)名房企就超過10家；綠城與坤和則落子豐收湖的不限房價(jià)低密地，該地塊報(bào)名房企也近10家，最終2.23萬元/平方米的成交樓面價(jià)也超越了新希望旗下長粼府項(xiàng)目5年前創(chuàng)下的樓面價(jià)紀(jì)錄，一躍成為區(qū)域新地王。

濱江補(bǔ)倉 綠城搶地

實(shí)際上，濱江此行的首要目標(biāo)是補(bǔ)倉。

2024年6月中旬，濱江翡翠嘉運(yùn)府售樓處人頭攢動(dòng)，這宗2月才拿地建設(shè)的安琪兒板塊新項(xiàng)目，在半個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)首開售罄，合計(jì)賣出132套房源，吸引1400組客戶進(jìn)行登記，還觸發(fā)了社保排序。觀點(diǎn)新媒體了解到，該項(xiàng)目精裝限價(jià)約4.65萬元/平方米，與地理位置臨近的濱江華家池超9萬元/平方米、保利中央公館超7萬元/平方米的項(xiàng)目相比，更具有價(jià)格吸引力。

此外，該項(xiàng)目原身為城東新城單元SC080201-55地塊，位于秋濤路與運(yùn)河交匯處，項(xiàng)目直線約3公里范圍包攬杭州武林廣場、錢江新城、江河匯，彼時(shí)起價(jià)19.64億元。最終經(jīng)44輪報(bào)價(jià)，由濱江以總價(jià)24.44億元競得，溢價(jià)率達(dá)到24.44%。

嘗到該區(qū)域位置所帶來的銷售紅利后，濱江正式將補(bǔ)倉提上日程。據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，此次濱江所摘地塊同樣位于上城區(qū)城東新城單元，出讓面積2.35萬平方米，容積率2.8，建筑面積6.57萬平方米。

與翡翠嘉運(yùn)府項(xiàng)目所在地塊不同，新宅地上城區(qū)城東新城單元SC080201-57地塊位于艮山西路和新塘路交界處，是安琪兒板塊中距離地鐵4號線新塘站最近的地塊。其北面為規(guī)劃中的48班小學(xué)用地，周邊還有秋石高架等主干道，與火車東站直線距離約2公里。

不過，此次濱江成功補(bǔ)倉安琪兒區(qū)域地塊的總價(jià)為23.36億元，溢價(jià)率達(dá)到22.55%，樓面價(jià)則為3.55萬元/平方米，并未超過翡翠嘉運(yùn)府項(xiàng)目。據(jù)悉，該地塊有限價(jià)要求，所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于4.2萬元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于4.62萬元/平方米；如實(shí)施裝修銷售，裝修價(jià)格不高于4500元/平方米。

臨平區(qū)最新上架的地塊則沒有硬性限價(jià)要求。由綠城&坤和聯(lián)合體競得的數(shù)字商貿(mào)城單元JG1807-06-01地塊出讓面積2.26萬平方米，容積率1.2，建筑面積2.71萬平方米。對比上城區(qū)地塊，該地塊的建筑面積僅為后者的約三分之一，并最終以溢價(jià)率59.19%、總價(jià)6.05億元被拍出，樓面價(jià)2.23萬元/平方米。

為何這宗地塊熱度如此高？首先與豐收湖板塊斷供3年之久有關(guān)，有業(yè)內(nèi)人士表示，杭州臨平豐收湖板塊庫存已見底，且后續(xù)住宅類用地供應(yīng)會(huì)愈來愈少；容積率方面，該地塊的容積率僅有1.2，從項(xiàng)目角度出發(fā)，綠城或?qū)⒃摰貕K用于建造聯(lián)排、疊墅或洋房項(xiàng)目。畢竟張亞東此前已向市場宣告，綠城未來要注重提質(zhì)，而不是更加注重規(guī)模， “特而美”或?qū)⒊蔀榫G城未來地產(chǎn)項(xiàng)目的新底色。

值得關(guān)注的是，數(shù)字商貿(mào)城地塊之外，臨平區(qū)于今年還有機(jī)會(huì)上架另一宗低密度地塊--臨平新城B56-2地塊，用地面積3.9萬平方米，臨近地鐵9號線喬司站，周邊有浙醫(yī)二院臨平分院，宜家、華榮城等配套。

拿地熟客

濱江與綠城并非首輪同框拿地。2024年2月，杭州龍年首次土拍中，兩家企業(yè)就有碰面。

彼時(shí)， 濱江集團(tuán)與華潤和西站樞紐組成開發(fā)聯(lián)合體以總價(jià)16.18億元競得西站新城單元YH08-0701-48號地塊，溢價(jià)率為16.6%。

而綠城集團(tuán)則經(jīng)過30輪競價(jià)以總價(jià)19.3億元競得又一宗稀缺地塊--三里亭地塊。據(jù)了解，該地塊是三里亭單元首次推出限價(jià)地塊，限價(jià)4.74萬元/平方米。資料顯示，三里亭上一次推出宅地在2019年4月16日，同樣被綠城拿下，只不過彼時(shí)的樓面價(jià)較低，僅為2.96萬元/平方米，后期變身成為綠城春月錦廬項(xiàng)目。

再來到6月28日，杭州市區(qū)年度第六批集中出讓地塊開拍，同樣涉及宅地2宗，也同樣被濱江與綠城分食，但兩次拿地的區(qū)位各有不同。

當(dāng)時(shí)兩宗地塊分別位于拱墅區(qū)申花板塊和濱江區(qū)西興單元，總面積約52畝，總建筑面積6.94萬平方米，總起拍價(jià)約22億元，出讓方式為價(jià)高者得加限房價(jià)。

其中，拱墅區(qū)申花板塊占地面積1.25萬平方米，宅地容積率2.4，建筑面積約3萬平方米，起始價(jià)10.2億元，起始樓面價(jià)3.4萬元/平方米，限定新房售價(jià)55000元/平方米，地塊最終由杭州濱江中豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過24輪競價(jià)后，以12.49億元競得，成交樓面價(jià)4.17萬元/平方米，溢價(jià)率22.57%。

而濱江區(qū)西興單元宅地占地面積2.2萬平方米，容積率1.8，建筑面積3.94萬平方米，起始價(jià)11.81億元，起始樓面價(jià)2.99萬元/平方米，新房限價(jià)5.38萬元/平方米，最終由綠城旗下杭州浙乾置業(yè)有限公司以總價(jià)15.81億元摘下，成交樓面價(jià)4萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到33.87%。

不難看出，濱江與綠城這兩大本土房企2024年以來依舊選擇深耕杭州。于2024年1-6月，杭州土地市場共計(jì)掛牌37宗地塊，其中成功出讓34宗，共計(jì)攬金590.9億元，總建筑面積307萬平方米。

在這其中，濱江合計(jì)在杭州拿下8宗涉宅用地，總拿地金額約合200.7億元；綠城則共拿下4宗地，總拿地金額也達(dá)到52億元，雙方總拿地?cái)?shù)量約占報(bào)告期內(nèi)杭州土地市場掛牌地塊的三分之一，兩房企拿地金額更是占到杭州總成交金額的近42%。

此外，2024年上半年，杭州出讓地塊中有19宗產(chǎn)生溢價(jià)，8宗地塊溢價(jià)率超過20%，涉及綠城與濱江所摘地塊就有6宗。

但與此同時(shí)，今年上半年杭州市區(qū)出讓的地塊數(shù)量對比去年，減少了約48.5%；出讓面積對比去年同期下降幅度達(dá)到47.2%；出讓總金額也同比下降38%。接下來的8月13日，杭州第九批土拍即將開啟，擬出讓三宗住宅地塊，涉及武林上新，艮北、沿江板塊。

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