專題：內部積極因素增多為國內市場主要矛盾 跨年布局建議關注兩大方向
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◎記者 張欣然
規模增長、生態完善、投資者結構多元化……我國公募REITs市場正迎來全新的發展格局。
11月8日，銀華紹興原水水利REIT在深圳證券交易所上市交易，標志著第一單全國水利基礎設施REITs正式落地，這也是公募REITs市場拓展底層資產領域的又一次探索。
從商業大樓到水利項目，公募REITs正將更多優質不動產資產帶入資本市場。2024年，中國公募REITs市場迎來發行高峰，累計發售規模達462.46億元，市場生態持續完善。
規模不斷提升生態不斷完善
自中國公募REITs試點以來，2024年是發行量最大的一年。截至11月15日，2024年公募REITs已發行21單，而2021年至2023年，公募REITs分別僅發行11單、13單和5單。
REITs可以簡單理解為優質不動產項目的上市。“比如我想投資一棟商業大樓，但手里又湊不出足夠多的錢，這時候公募機構就會把很多像我這樣的投資人的錢匯集到一起，去買下一棟優質商業大樓的所有權或者經營權，再進行專業的運營管理，最后把每年賺到的利潤分配給我們?！币晃毁Y深市場人士解釋。
自2021年6月首批產品問世以來，公募REITs發行總規模已達1474億元。在政策利好的背景下，今年市場對公募REITs的關注度大為提升，與此同時整體生態也在不斷地完善和豐富。
一方面，公募REITs上市資產類型越來越多，除了常見的交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施等類型外，還在不斷拓寬資產范圍，今年以來就有兩單新資產類別的公募REITs問世。
11月8日，銀華紹興原水水利REIT成功在深交所上市交易，標志著全國首單水利基礎設施REITs正式落地，為水利領域基礎設施投融資開辟了一條全新路徑。
9月29日，深交所發布，易方達華威農貿市場封閉式基礎設施證券投資基金狀態更新為“已受理”。這意味著國內首單農貿市場公募REITs即將上馬。易方達華威農貿市場REIT以華威西營里農產品交易中心為底層資產。據了解，該項目是福州市區重要的農產品采購流通節點和保供單位。
雙重發行機制已經打通
當前，公募REITs“首發+擴募”的雙重發行機制已經打通。今年以來，保障性租賃住房、能源、產業園等資產類型的多只公募REITs陸續啟動擴募工作。
11月13日，上海證券交易所信息披露顯示，國泰君安臨港創新智造產業園封閉式基礎設施證券投資基金項目狀態為“已申報”。同日，華夏基金發布公告稱，華夏基金華潤有巢REIT產品變更暨擴募份額上市申請事項已獲得證監會和上交所受理。
公募REITs擴募，指的是已經上市的公募REITs為了進一步增加資金規模，擴大投資范圍或提升流動性，而進行的額外募集資金的行為。業內人士解釋，通過擴募，公募REITs可以增加其管理的資金總量，從而有能力投資更多的資產或項目。擴募所得資金可以用于投資新的基礎設施項目或其他符合公募REITs投資策略的資產，也可以增加公募REITs在二級市場上的流動性。
從成熟的公募REITs市場經驗來看，我國已發行的公募REITs產品仍有較大的擴募空間。
上海睿投私募基金管理有限公司總經理周磊表示，我國公募REITs市場共有50只產品，總市值超過1200億元人民幣。相比之下，新加坡市場上有40只公募REITs，但其總市值達到了5000多億元人民幣；日本市場上則有58只公募REITs，市值達到7000多億元人民幣。
“預計公募REITs市場將進一步擴容，并為投資人提供穩定收益?！敝芾谡f。
在此前舉行的中國REITs發展2024年會上，中國人壽保險（集團）公司原董事長、原保監會副主席楊明生建議，要加快公募REITs市場規模的擴容：一方面，在推進常態化發行的同時，鼓勵公募REITs產品通過擴募壯大，建議簡化公募REITs擴募流程，提升擴募效率，提升擴募階段外部借款的杠桿率上限，把存量公募REITs做大做強，形成對標藍籌股的藍籌公募REITs產品，提升產品影響力。另一方面，進一步對底層資產的業態范圍進行擴容。盡管我國公募REITs已覆蓋的業態范圍較為豐富，但仍可以加速推動更多傳統和新興業態的資產上市，如傳統辦公、酒店、數據中心等。
耐心資本逐步進入公募REITs市場
今年以來，公募REITs市場的投資者結構也發生了變化，以險資為代表的耐心資本正不斷流入。
早在2021年11月，保險資金便被允許投資公募REITs，但是大部分資金在今年才流入。市場人士分析稱，這是由于在“資產荒”的背景下，面對成本高企的負債端，保險資金選擇了分紅有保證的紅利股以及公募REITs。其中公募REITs的分紅可以免稅，這是其相對于高股息股票的優勢所在。
楊明生表示，自首批公募REITs上市以來，保險資金便將公募REITs產品作為戰略型資產進行全方位布局，且不斷提升參與力度。截至2024年6月末，保險機構在公募REITs所有非原始權益人戰配投資者中的參與規模占比最高，約為20%。網下投資者中，保險機構的參與也相當活躍，占比超過30%。
不過，楊明生認為，耐心資本參與公募REITs市場的積極性還要提升。目前，部分保險公司投資公募REITs產品時受償付能力約束較大，如投資公募REITs的風險因子仍然較高，他建議進一步解決相應資金投資的痛點和難點，提升其投資意愿；同時，建議給予重要的戰略投資者更多的參與權和知情權，如允許參與發行定價、基金決策委員會、顧問委員會或設置觀察席位等，提升戰略投資人參與投資的積極性。
不過，為促進整個市場流動性的提升，公募REITs的投資者群體也更需多樣化。中金公司發布的研報認為，券商機構或是當前參與公募REITs市場投資最為活躍的群體；保險機構雖配置規模較大，但其二級市場的活躍度或仍在提升過程中；公募及私募機構雖配置規模較少，但活躍度正邊際提升。
責任編輯：江鈺涵
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