繼節前央行有關房地產的政策大禮包后，多家銀行陸續開始向客戶答疑2024存量房貸利率調整的相關問題，包括工商銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行、大連銀行、徽商銀行等。

　　Q1：哪些人可以調整？調多少？

　　本次調整范圍是存量商業性個人住房貸款（包括首套、二套及以上），不包括住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪、商住兩用房等商業用房的貸款。

　　按照《關于批量調整存量房貸利率的倡議》，如果您的房貸利率加減點高于-30BP，且高于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率政策下限（如有），均在本次存量房貸利率批量調整范圍之內。

　　目前房貸利率是在LPR（貸款市場報價利率）基礎上加減點確定的，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

　　Q2：住房貸款是固定/基準利率定價的可以調整嗎？

　　平安銀行表示，對于存量固定利率房貸，以最新5年期以上LPR轉換為加點形式，再將加點幅度調整為不低于-30BP（低于-30BP的不調整），通過新發放浮動利率房貸置換進行調整。例如，利率為4%的存量固定利率房貸，①若調整時最新5年期以上LPR為3.85%，則先將其固定利率轉換為4%=LPR+15BP，再將+15BP調整為-30BP。②若調整時最新5年期以上LPR為3.65%，則先將其固定利率轉換為4%=LPR+35BP，再將+35BP調整為-30BP。

　　工商銀行舉例稱，如當前您首套房貸執行固定利率定價，利率為4%，在10月15日申請轉換為浮動利率定價，由于申請轉換時的5年期以上LPR為3.85%，轉換后利率為LPR+15BP，10月25日實施利率批量調整將統一調整至LPR-30BP。

　　Q3：二套房的利率可以調整嗎？

　　符合條件的首套、二套及以上存量商業性個人住房貸款都可以進行批量調整。除北京、上海、深圳地區外，其他地區首套房和二套房貸款利率下限一致，因此無需申請“二套轉首套”，銀行將會批量進行利率下調至LPR-30。

　　如果在北京/上海/深圳等地區且已符合二套轉首套住房貸款標準，可以聯系貸款經辦行申請“二套轉首套”，審批通過后可享受更為優惠的首套房貸款利率。

　　Q4：北京、上海、深圳的二套房利率如何調整？

　　如果貸款在北京/上海/深圳，并且不滿足“二套轉首套”條件，按照當前二套房貸款政策下限，調整后利率值為：北京五環外LPR-25BP，北京五環內LPR-5BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區LPR-25BP，其他地區LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

　　Q5：同樣的地區、同樣是首套房/二套房，為何調整后利率不同？

　　除貸款在北京/上海/深圳等地區且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調整為LPR-30BP。但是，此次利率調整僅調整LPR加減點，并不調整貸款重定價日。

　　不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價。貸款采用的5年期以上LPR值（定價基準）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

　　Q6：調整后可以省多少錢？

　　工行舉例稱，如果房貸為浮動利率定價、當前利率高于LPR-30BP，將調整為LPR-30BP（北京、上海、深圳等地區二套房貸款除外）。

　　例1：小張在某二線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR不加點，即3.85%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬元、30年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為4688元，調整后每月還款約為4518元，小張每月可節省支出約170元，總共節省利息約6.1萬元。

　　例2：小李在某一線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR+55BP（貸款發放時首套房貸利率政策），即4.4%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為5502元，調整后每月還款約為5033元，小李每月可節省支出約469元，總共節省利息約14.06萬元。

　　Q7：商用房貸款可以進行利率調整嗎？

　　不可以。此次存量房貸利率調整只針對商業性個人住房貸款。商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款不在此次調整范圍內。

　　Q8：公積金貸款或組合貸怎么處理？

　　本次存量房貸利率調整只針對存量商業性個人住房貸款，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調整范圍之內。對于組合貸中的商業性個人住房貸款，可單獨調整利率水平或新發放貸款置換，新發放貸款只能用于置換組合貸中的商業性個人住房貸款。

　　Q9：此前已經支付的高于調整后利率水平的房貸利息可否返還？

　　暫不支持，此次存量房貸利率調整不溯及既往。

　　Q10：何時調整？

　　根據市場利率定價自律機制發布的倡議，引導商業銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。各商業銀行將于10月12日前發布有關公告和批量調整細則，統一調降房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。目前，大部分銀行表示在10月31日前完成存量房貸利率調整，工行公告表示將在10月25日進行調整。

　　Q11：如何申請調整？

　　銀行將對符合要求的存量住房商業性個人住房貸款進行統一批量調整，無需客戶提出申請或提供材料。

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責任編輯：李桐