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1月5日，A股整體情緒不振，僅有銀行、保險等“紅利”概念個股上漲，但同樣具備高股息特征的REITs再度重挫，甚至有個別基金因近期跌幅慘重而選擇在交易時間段內停牌半小時，但從低開低走的結果來看收效甚微。
強制分紅作為REITs產品的特色，底層資產公允價值的變動決定了二級市場上的情緒走勢。分類來看，產業園類REITs項目因受出租率與租金的影響，近一年多以來走勢不振，而現金流充沛、經營確定性高的高速公路以及保障房項目則顯得更為“抗跌”。
多只REITs產品大跌
據盤后數據，嘉實京東倉儲基礎設施REIT以7.57%的幅度領跌，此外還有中金普洛斯REIT、華安張江產業園REIT、東吳蘇州工業園區產業園REIT以及博時招商蛇口產業園REIT等跌超3%。
嘉實基金的重挫與前一日的公告有關，該公告的核心是武漢項目租金下降，從而被市場解讀為利空。
2023年三季度，武漢市東西湖區同區位可比物業凈有效租金在19.15—25.6元/平方米/月之間，市場平均凈有效租金為22.2元/平方米/月，而在2019 年的市場平均凈有效租金尚為32.24 元/平方米/月，4年多以來該項目可比租金下降幅度明顯。
但公告中也顯示，承租人湖北京邦達已就武漢項目租賃事宜簽署了續租協議：自2024年1月起，續租首年起始凈有效租金為28.98元/平方米/月，續租租期為2024年1月1日至2028年12月31日，在續租期內租金標準繼續按照原租賃合同的約定每年增長3%。因此，雖然目前該項目的租金有所下降，但是較市場平均租金仍高了30.54%。
另一只產業園類公募REIT——華安張江產業園REIT也難逃下跌，該基金甚至在1月5日公告，由于連續3個交易日累計跌幅超11%，1月5日開市起停牌1個小時。拉長時間看，上述基金自去年11月份開始就開啟了急劇回調，短短兩個月的時間便下跌了超30%。
華安基金表示，截至公告發布之日，華安張江產業園REIT投資的基礎設施項目經營穩定，基金投資運作正常，外部管理機構履職正常，無應披露而未披露的重大信息，亦未發現對基金有重大影響的輿情信息。截至2023年12月31日，本基金整體簽約率和出租率分別為82.77%和72.00%，較2023年三季度末分別提升約14個百分點和4個百分點。
但停牌收效甚微，在1月5日10：30復牌后，華安張江產業園REIT的二級市場價格仍然持續下探，截至當日收盤下跌3.11%，成交額691萬元。
值得注意的是，REITs二級市場交易價格的下跌會導致買入成本下降，進而導致投資者實際的凈現金流分派率提高。根據《華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金2022年度第一次擴募并新購入基礎設施項目招募說明書》預測，該基金2023年度可供分配金額約1.25億元，已發行份額9.6億份。
基于上述數據，假設投資者在2024年1月4日通過二級市場交易買入本基金，買入價格為當天收盤價2.318元/份，該投資者的2023年度凈現金流分派率預測值約為5.61%。
產業園項目隱憂猶存
REITs整體行情繼去年重挫后，2024并沒有迎來“新氣象”，中證REITs指數連續四日下跌，累計跌幅超3.5%，跌幅超過5%的產品就有6只。且拉長時間來看，近兩個月以來業績收正的寥寥無幾，且跌幅居前的產品無一例外全是產業園項目，下挫幅度超過兩成的產品比比皆是。
消息面上，自2023年5月以來，華安張江產業園REIT一度被“哲庫科技退租”風波所籠罩，雖然后續得到了千萬違約金并進行了擴募，分散了資產風險，但在2023年12月18日，擴募時的部分配售份額也迎來了解禁，進一步對二級市場價格形成沖擊。
出租率和租金的穩定性是影響投資者對產業園REITs表現預期的重要因素之一，華北某公募旗下產業園REIT的去年第三季度經營也出現了類似情況，該基金在三季報中表示，截至2023年9月30日，基礎設施項目公司時點出租率為63.73%，較曾經96.15%的數據下滑不少。
9月5日，該基金公告稱，已收到了某大客戶發送的提前退租通知書，后者租約中的2197平方米擬于2023年9月末到期不續租，3007平方米擬于2023年9月末提前退租（原租約2024年7月末到期）。9月27日基金公司再度公告，“經過爭取，該客戶原定退租的3007平方米，已確認提前退租1192平方米，剩余1815平方米暫不退租。”
中信證券認為，受宏觀經濟周期影響，部分產業園區出現租戶到期不續約、提前退租等情況，其中部分資產因重要現金流提供方退租而掉租明顯。進入2023年三季度，一方面，原始權益人、基金管理人、運營管理機構等參與方加強主動管理，部分資產的出租情況呈邊際修復趨勢。同時，廠房類產業園區和部分研發辦公類產業園區的出租率表現仍相對穩定，其業績表現也成為了板塊的結構性亮點。另一方面，研發辦公類的產業園區租賃市場的恢復尚待時日，個別租戶變動對于出租率的擾動仍在，部分產業園的業績修復還需要耐心。
能否搭上“紅利”投資便車？
光大證券（維權）表示，公募REITs當前具備較好的投資性價比：公募REITs在2023年的預計分派率顯著高于對應業態A 股行業指數2022年的股息率。
以高速公路行業為例，公路（中信）行業指數2022年股息率約為3.8%，而高速公路REITs 板塊中2023年預計可供分派率最低的也有7.5%，最高達12.3%。對標滬深A股，2022年股息率10%的滬深A 股上市公司僅有26家，占比僅0.5%，集中在煤炭行業，而該產業的周期性波動較大。以2022年股息率10%的公司來看，各年的股息率及現金分紅率都有所波動，2020-2022 年平均股息率約為11.1%，平均現金分紅率約為55.3%。且在嚴控地方政府隱性債務的背景下，高息城投債和非標逐步縮量。“綜合考慮，公募REITs 當前已具備較好的投資性價比。”
此外，中金基金李耀光對相關媒體表示，由于公募REITs介于股債之間的風險收益水平，疊加處于歷史相對高點的收益率利差，現階段公募REITs產品的投資價值值得挖掘，不過在市場波動因素有所收斂的趨勢下，運營管理分化所帶來的風險也值得警惕。
此外，據統計，2023年以來，在若干類型的REITs中底層資產為高速公路與保障房的REITs最為“抗跌”，兩類產品平均下挫幅度小于整體行情。
中金基金表示，高速公路REITs具有現金流相對充沛的特點，基于底層資產的運營情況，爭取通過穩定的分紅向投資人兌現收益，助力提高投資人的長期投資獲得感。作為目前發行規模最大的公募REITs類別，高速公路是經濟發展的“先行官”。隨著經濟持續恢復向好和高質量發展穩步推進，未來高速公路類REITs產品有望在我國經濟復蘇的進程中繼續受益。
而保障房方面，中金基金表示，這類產品未來經營確定性高，或仍是主線配置品種，“受政策驅動以及租金價格優勢，2024年保租房項目仍有望維持穩健表現，兌現穩定分紅收益，這一特性對于追求穩定收益的投資人而言是一類理想的配置品種。總體上，2024年我們仍然看好保租房板塊配置投資價值”。
（來源：證券時報 ·券商中國 作者：趙夢橋 裴利瑞）
（編輯：李香香）
責任編輯：石秀珍 SF183
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