尚無存量房貸利率調整方案出來。

　　自7月24日政治局會議對房地產有了新提法之后，市場對各部門相繼提到的樓市政策調整預期升溫，包括存量房貸利率調整、進一步降低購買首套住房首付比例和貸款利率、“認房不用認貸”等。

　　政治局會議之后，尤其住建部明確政策方向部署之后，已有北上廣深以及吉林、安徽等地積極表態，稱將支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。相比之下，河南、江蘇、江西等地的重點城市則出臺了更有針對性的新政，也因此被寄予更高的落地預期。

　　從政策方向來看，各地在需求端的刺激政策集中在購房補貼、契稅補貼、現房銷售等，金融方面多提出支持“認房不認貸”、二手房“帶押過戶”、加大公積金支持力度等。對于市場期待的存量房貸利率調整，雖有個別提及，但據記者多方了解，目前尚沒有正式落地。有鄭州當地銀行和房產中介工作人員對記者表示，調整方案大概率在一個月內確定。

　　在各地相繼表態或政策落地之后，當前，市場格外關注京滬廣深等一線城市房地產相關政策如何調整優化。

　　存量房貸利率調整尚未落地

　　自去年以來，各地樓市新政不斷。7月24日政治局會議之后，住建部在27日首次明確表態進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。加上央行7月中旬表態支持存量房貸利率調整，市場普遍期待更深層次的樓市政策調整，焦點集中在一線城市和核心二線城市。

　　在北上廣深等城市陸續表態支持和滿足居民剛性和改善性住房需求之后，鄭州打響新一輪樓市政策優化“第一槍”。8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局（下稱“鄭州房產局”）發布15條樓市新政，成為央行表態后，首個明確提及存量房貸利率調整的城市。

　　鄭州房產局提到，鼓勵在鄭各商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，引導個人住房貸款利率和首付比例下行，穩定居民消費預期。落實責任單位方面，文件列明了市金融局和各開發區、區縣人民政府。

　　河南省政府辦公廳在8月7日《持續擴大消費若干政策措施》（下稱《措施》）中重申，落實新發放首套住房商業性個人住房貸款利率政策動態調整長效機制，對符合條件的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。不過對于存量房貸利率調整的提法，令業內有些失望——“銀行業金融機構應按照貸款合同中明確的利率重定價周期及調整方式，在利率重定價日及時調整存量房貸利率。”

　　《措施》中提到的存量房貸利率調整方式，僅僅是LPR（貸款市場報價利率）改革后，房貸掛鉤LPR的常規調整方式。中指研究院方面分析指出，文件中提到的存量房貸利率調整方式，與購房者關心的利率上浮點數調降存在差異。但考慮到此前鄭州已提出鼓勵商業銀行調整存量房貸利率，預計推進仍將遵循“依法有序”的原則，政策何時落地需關注商業銀行后續動作。

　　不過據記者近幾日多方了解，鄭州當地銀行對存量房貸利率調整還沒有具體方案出來，包括國有大行、股份行以及當地城/農商行，工作人員普遍表示“沒有通知”、“在等通知”。

　　不過有鄭州銀行一網點貸款經理對記者表示，預計近期會有調整，聽說“有要求要一個月內落實”。另有當地房產中介人士表示，有某大行客戶經理與其公司溝通時提到，可能會在近一個月內出來調整方案，但具體情況不確定。

　　除鄭州外，近期，南京、合肥以及海南均有新的樓市政策推出，但沒有明確提及存量房貸利率調整。據記者了解，上述地區在存量房貸利率方面也還沒有政策變化，有客戶經理建議關注該行官方消息，也有客戶經理稱如果有調整方案，房貸經理會主動聯系借款人。

　　光大證券（維權）金融行業首席分析師王一峰認為，考慮到今年以來按揭貸款提前還款量大幅增加，導致上半年存量按揭貸款出現負增長，客觀上需要下調存量按揭貸款利率，改善按揭貸款增長讀數。在此背景下，他認為存量按揭貸款利率下調已漸行漸近。

　　降低首付比例、認房不認貸更易推進

　　從最新優化政策來看，各地在金融支持方面的提法仍偏謹慎，主要方向集中在推進“認房不認貸”、支持二手房“帶押過戶”、推動現房銷售、加大公積金支持力度等，其中部分政策屬于重申繼續執行，部分是在前期政策基礎上擴大實施廣度或深度。

　　比如，河南《措施》要求，完善二套房認定標準，未實施限購措施的城市，擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。簡單理解，即在非限購城市“認貸不認房”。

　　其中，鄭州已經在8月4日強調落實“認房不認貸”，也是住建部發聲后首個明確表態的城市。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對記者表示，該市此前實施的“只認貸不認房”已經較為寬松，即名下無房但有房貸未結清的情況下，銀行按照二套房標準發放住房按揭貸款，名下有房但貸款結清，即按首套房標準。

　　除鄭州外，江西贛州市人民政府也在8月4日發文，其中提到繼續按低限執行貸款首付比例。其中明確，對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，繼續執行首套房貸款政策。

　　貝殼研究院分析指出，過去的經驗顯示，“認房又認貸”往往既抑制成交，又影響房價。取消相關政策可以讓這部分購房群體按照首套房標準貸款，釋放更多改善性換房需求，降低購房者首付比例和房貸利率，同時促使一二級市場聯動，加快市場循環。

　　公積金支持力度加大

　　市場期待的另一個政策方向是首付比例進一步下調。相比純商業貸款，各地公積金貸款的調整進度明顯更快。

　　此次鄭州樓市“15條”出臺同日，當地住房公積金中心宣布，自今年8月7日起，在鄭州市行政區域內使用住房公積金貸款（含組合貸款）購買家庭首套或改善性住房時，所購住房為新建商品房的，最低首付款比例為20%，所購住房為存量商品房（二手房）的，最低首付款比例為30%。

　　除調整首付比例外，江西南昌、贛州等城市均擴大了公積金貸款異地互認范圍。南昌市住房公積金管理中心8月7日宣布，自8月15日起，在辦理“南昌都市圈”異地互認互貸業務基礎上，推進擴大區域范圍，在江西省內實施住房公積金個人住房貸款“一體化”政策；贛州市政府相關文件則指出，在“省內+湖南五市（長沙市、株洲市、湘潭市、岳陽市和郴州市）”異地繳存互認互貸的基礎上，推動與大灣區城市等更大范圍的住房公積金跨區域合作。

　　二手房“帶押過戶”也被視為活躍市場的重要舉措。8月7日，海南省自然資源和規劃廳、國家金融監督管理總局海南監管局、海南省住建廳、海南省住房公積金管理局聯合發文稱，要協同做好不動產“帶壓過戶”。海南省住房公積金管理局同日表態，支持開展二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業務。

　　加大補貼力度，擴圍現房銷售試點

　　此輪政策優化的另一個方向是預售制度改革。此前，隨著部分樓盤“爛尾”并一度引起“停貸潮”，商品房預售過程中的漏洞也被更多曝光，預售資金挪用、資金監管不到位等問題飽受詬病。

　　此次河南《措施》指出，支持鄭州開展商品房預售制度改革，推進鄭州、開封現房銷售試點；鄭州市房產局此前表示，穩妥推進商品房“現房銷售”試點，著力抓好鄭東新區和惠濟區各一個試點項目。合肥市7月底召開的房地產工作專題會議也提出，要大膽穩妥推進商品房“現房銷售”試點，著力抓好蜀山區和包河區各一個試點項目。

　　中指研究院分析表示，各地現房銷售的進程有望進一步加速，未來將有效緩解購房者對項目交付的顧慮，促進市場平穩健康發展。

　　南京市房產局則在8月4日表態，要優化商品房預售資金不可預見費管理，開發企業可根據項目進度情況申請逐步釋放不可預見費額度，進一步提升企業資金使用效率，營造良好營商環境。合肥則表態以嚴密制度加強商品房預售資金共同監管，嚴防資金挪用。

　　相比金融領域的探索性調整，各地在購房補貼等方面的舉措顯得更加“放得開”。在前期補貼政策的基礎上，鄭州、南京、贛州多地近期又加大了購房補貼力度，惠及對象主要包括青年人才、多孩家庭等，方式包括直接發放購房補貼，或給予購房契稅補貼。其中，南京在強調新六區可繼續施行購房補貼外，首次提及棲霞、雨花臺兩區可結合轄區內市場實際，經評估后對購買新建商品住房的實施補貼。

　　其他較受關注的新政中，市場對合肥探索商品房銷售按套內面積計價、試行取消商品房的樓層差價率限制等政策落地和效果期待也較高。此外，鄭州此次政策調整力度較大，其中一條是全面取消限售。

　　事實上，今年以來，鄭州已多次對房地產政策進行過優化調整。其中，4月鄭州將限售政策調整為以網簽時間、契稅繳納時間和不動產權登記時間為準，三者任一滿一年可出售；同時，二環外取消限購，公積金支持“帶押過戶”、支持提取公積金支付首付等政策也相繼出臺。

　　曹晶晶認為，鄭州本次取消限售政策在一定程度上有利于改善當地二手房市場的流動性，讓房屋交易更加靈活，有利于改善性住房需求釋放。

　　（實習生李佳奇對此文亦有貢獻）

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