作者： 鄭娜

　　[ 近兩年來，物業公司向開發商輸血的情況增多?？硕鹞锕苤赋?，多家地產或關聯企業陸續發生債務違約，房企資金緊張環境下，房企旗下物企被迫反向“輸血”，方式包括地產直接向物企借錢或擔保付款、向物企出售資產、被抵押股權或出售等，例如金科服務向金科股份提供借款、佳兆業集團抵押佳兆業美好股權以獲得融資等。 ]

　　[ 據億翰物研，2022年已披露面積來源的物企中，超56%物企獨立拓展面積過半，相較于2021年的44%增長了近12個百分點。 ]

　　潮水退去，曾經被掩蓋的隱秘交易浮出水面。近期，接連有物管企業公開與關聯地產公司之間的資金問題。例如新城悅服務就車位代銷服務向控股股東王振華的關聯公司支付可退還按金，涉及未償還結余金額超5億；鑫苑服務則因4億元存款被強制執行而將大股東鑫苑置業告上法庭；康橋悅服務亦有兩筆關聯方擔保曝光，事涉3.53億元……

　　不只是被不合規的交易拖累，由于對開發商的依賴，物企的業績也隨著地產的深度調整而遭遇重創。受到應收賬款風險暴露、壞賬計提、與開發商相關的增值服務收入大幅下降等影響，51家上市物企營業收入增速不及上年一半，凈利潤同比大幅下滑四成。

　　“如果不是地產行業遭遇寒冬，或許物業行業還會躺在傳統收入結構的溫柔鄉里?！比f物云董事長朱保全表示。如今，歷經這樣一場洗禮，物企將獨立性擺在更重要的位置上，也在探尋更多發展路徑。

　　向關聯方“輸血”

　　在發布年報半個月之后，新城悅服務披露了自身一項違反上市規則的行為。新城悅服務表示，截至2022年末，其已付按金的未償還結余約為6.658億元，其中約5.6億元涉及車位代銷。

　　根據協議，新城悅服務向關聯方提供車位代銷服務，需向后者支付車位可退還按金；后者為包括新城發展集團在內的王振華的關聯公司。在車位銷售完成后，相關可退還按金連同傭金一起退還給新城悅服務；若未能完成車位銷售，則可退還按金在代銷協議期滿后退還。截至4月21日，過往可退還按金的未償還結余約為5.496億元。

　　按規定，上述交易構成持續關聯交易，須予以披露；相關款項的支付情況也應披露，且構成了相關上市規則項下的向實體墊款。新城悅服務稱出現該情況是由于疏忽，并表示將對該筆資金進行追認。

　　同樣決定向關聯方追償的還有鑫苑服務。該公司超4億元的銀行存款被控股股東鑫苑置業作為貸款融資的抵押品。鑫苑服務表示，管理層對此不知情。今年4月18日，該公司稱已就抵押事項向香港國際仲裁中心申請，要求收回在該事項受到的損失。

　　物業公司與開發商之間的這般關聯在業內早已存在。最早引起市場關注的是恒大物業手中134億存款被銀行強制執行。而該筆超百億的資金是通過為融資提供質押的方式，流向了中國恒大方面。奧園健康亦曾為中國奧園方面的融資提供質押等。

　　近兩年來，物業公司向開發商輸血的情況增多?？硕鹞锕苤赋?，多家地產或關聯企業陸續發生債務違約，房企資金緊張環境下，房企旗下物企被迫反向“輸血”，方式包括地產直接向物企借錢或擔保付款、向物企出售資產、被抵押股權或出售等，例如金科服務向金科股份提供借款、佳兆業集團抵押佳兆業美好股權以獲得融資等。

　　在同策研究院研究總監宋紅衛看來，近來類似事件的頻繁曝光，主要還是受到地產行業下行的影響，隨著開發業務的快速下降，銷售去化放緩，過去向物企暫借的現金流很難按時歸還，這對物業公司的市值以及未來發展預期造成不利影響，并且也已經影響到物業公司股東利益，因此，物企會主動追回相關款項。

　　無處不在的影響

　　在需要來自物企的“輸血”之前，開發商一直都是一個“好客戶”。朱保全在萬物云首份年報的《致股東書》中提及，來自關聯地產公司免費的增量面積增加以及毛利不菲的開發商增值服務，都曾令物企的財報增色。

　　如今，地產行業下行，過去正常的關聯交易也給物企的業績造成了持續的負面影響。朱保全直陳，由于開發商變得捉襟見肘，新開盤萎縮使得物業公司的前介業務與案場業務大幅下滑，新交付的開發商未售空置房帶來了物業費欠費增加、其他關聯應收賬款增加等。

　　事實上，不少房企資金緊張導致了物企計提減值撥備。金科服務就在關聯地產公司的影響下，出現了上市以來的首度虧損。據披露，2022年內，該公司歸母凈利潤為-18.19億元，同比大幅下降272.09%，主要原因即金融資產減值虧損凈額21.54億元。而該筆巨額減值便是由于關聯房地產開發商客戶及部分第三方客戶面臨流動性困境，金科服務對賬面其他應收款項、應收賬款等資產均進行了減值計提。

　　作為房企過去向物業企業“輸送”的主要業務之一，非業主增值服務創造的收益在2022年也明顯下降。據浙商證券統計，16家樣本物企的該項收入占總收入比例約9%，較2021年末回落4個百分點；收入增速同比下降6%，較上年大幅收窄42.8個百分點。

　　中信證券同時指出，相較于高效率的渠道服務商，物業管理公司所提供的案場服務等直接創收能力差，可替代性強，在開發企業營銷預算有限的背景下，未來物企能享受的開發商需求紅利或越來越少。案場服務、管理咨詢服務等也可能在未來緩慢走向消亡。

　　收并購帶來的隱藏風險也同樣被房企“引爆”。據朱保全披露，此前收購的陽光智博和伯恩物業，由于其各自原本的母公司開發商出險，萬物云在2022年記錄超4億的客戶關系攤銷，同時也對各自原母公司與物業公司之間的關聯交易記錄了超1億的壞賬，這些都對當期的利潤表造成了影響。

　　于是，在地產行業的深度影響下，物企的業績普遍遭遇重創。據克而瑞統計，2022年，51家上市物企營業收入增速不及上年一半，凈利潤同比大幅下滑四成；截至2023年一季度末，上市物企總市值僅為4265億港元，相較于此前沖破萬億港元的高點幾近四折。

　　獨立發展的良機

　　歷經如此震蕩后，削弱對開發商的依賴，加速獨立發展，成為物企不得不思考的問題。業內認為，獨立化發展將為物企有效化解來自于關聯方的經營危機影響，降低企業自身發展的不確定性。

　　億翰物研總經理鄔曄指出，2022年以來，很多物業企業輕則因為關聯交易而停牌，重則被地產公司出售折現，獨立性的重要性更加凸顯，這就要求物企更加依托品牌價值與強大外拓能力挖掘存量市場，稀釋掉來自關聯方支持力量下降帶來的不利影響。

　　物企如今也更加強調自身的獨立性。易主博裕資本的金科服務明確表示，“作為一家不被房企控股的物業公司，金科服務其實可以更好地獨立發展。”該公司管理層強調，非經營性的放貸款給關聯方的事項在2023年不會出現。

　　萬物云早在2010年就曾被市場詬病過“項目都是萬科的”。據萬物云披露，截至2022年末，其手中67%的合同“跟萬科地產沒有任何關系”。另一行業頭部公司碧桂園服務也強調，公司不依賴非業主增值服務，也很少依賴關聯兄弟公司，而且經過多年第三方拓展，已完全具備市場化獨立能力。

　　物企獨立也已成為行業發展的必然趨勢。據億翰物研，2022年已披露面積來源的物企中，超56%物企獨立拓展面積過半，相較于2021年的44%增長了近12個百分點。

　　2023年，存量運營的長期價值逐漸被重視起來，在供給與需求端雙向發力之下，房企融資環境相對寬松，資金鏈壓力將會有所減緩。在這種情況下，物企與房企的利益輸送情況或會減少，物企也將迎來獨立發展的良好機會。

　　從更長遠的角度來看，擺脫對地產的依賴，走上獨立發展之路，物企要探尋更多發展路徑?？硕鹞锕苷J為，借鑒國外標桿公司經驗，物企可深耕優質賽道，注重精細化運營，實現高品牌認可度，增值服務領域高度專業化，或為未來發展路徑。2021年以來，受到政策對物管行業領域延伸支持力度的加強，國內典型物業企業已在生活服務、資產管理、房產經紀、團餐團購等增值服務賽道充分進行了布局。未來，其發展空間和經營領域更為廣泛和多元化，充分挖掘更多的服務類消費需求。

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：周唯