近期兩則消息在二手房市場流傳。一則消息稱，深圳將取消二手房參考價(jià)，參考價(jià)不調(diào)整，銀行核定房價(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。另一則消息是，上海二手房核驗(yàn)價(jià)和“三價(jià)就低”疑似有所放松。
目前，上述消息“靴子”并未有官方信息正式落地，但短短一周內(nèi)兩大一線城市都有類似風(fēng)聲，反映出市場對二手房政策進(jìn)一步放開的預(yù)期信號頗為敏感。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前二手房市場在3月復(fù)蘇后動(dòng)能趨弱，預(yù)計(jì)后續(xù)政策仍有放松空間。
當(dāng)前樓市環(huán)境下，在房地產(chǎn)信貸方面，亦有購房者表示，房貸放款速度提速。無論是新房貸款或者二手房貸款，銀行放款速度均有加快。
房貸放款提速
“最近剛買了一套新房，從網(wǎng)簽、辦貸款到銀行放款一共就三天時(shí)間，5月就要開始還房貸了。”近日，購房者吳文對第一財(cái)經(jīng)表示。
吳文這套新房總價(jià)500多萬元，從某國有大行商業(yè)貸款150萬元，月供一萬多元。“本來想著現(xiàn)在已經(jīng)4月底了，大概率銀行會(huì)在5月放款，6月開始還貸，結(jié)果萬萬沒想到這么快。”吳文感嘆。
記者從一名資深中介人士處了解到，目前銀行貸款余額充足、放款速度快已經(jīng)是常見情況，二手房過完戶后一周內(nèi)商業(yè)貸款就能放款。
“大概在2021年年初時(shí)，放款慢、貸款難還是困擾購房者的問題，那時(shí)不少銀行需要審核4~5個(gè)月之后才開啟放款流程，后來經(jīng)過提速也需要兩周至一個(gè)月的時(shí)間。”上述中介人士稱。
一名開發(fā)商營銷人士則對記者表示：“前幾年銀行額度緊放款慢，開發(fā)商為了盡快回款，甚至需要派人盯緊銀行，而現(xiàn)在開發(fā)商拿到了選擇權(quán)，只需選擇放款快的銀行合作即可，速度越快越好。”
除了商業(yè)貸款，公積金放款的速度也有所加快。近期購入一套二手房的某一線城市市民王芳告訴記者，她使用了純公積金貸款，原本中介告訴她需要等待14個(gè)工作日才會(huì)放款，結(jié)果僅10天就放款了。
銀行房貸額度寬松、放款提速背后，是提前還貸潮的洶涌以及個(gè)人房貸業(yè)務(wù)步入低谷期。
截至2023年3月31日，建行、工行、農(nóng)行、中行、交行、郵儲(chǔ)銀行均公布了2022年年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，國有六大行2022年共新增10.13萬億元的貸款，其中個(gè)人住房貸款僅新增了4724.58億元，較2021年的2.5萬億元降幅超八成。
2022年，個(gè)人住房貸款新增量僅占全部新增貸款的4.66%，而2020年和2021年，這個(gè)數(shù)據(jù)分別為35.2%和29.4%。
住房貸款增量陷入罕見低谷的同時(shí)，提前還貸潮也成為銀行面對的一大難題。今年3月平安銀行管理層就在業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露，行業(yè)提前還貸平均上升幅度達(dá)到約40%，不過平安銀行提前還貸數(shù)據(jù)還是低于行業(yè)均值的。
不僅是一線城市，目前全國的房貸放款都在提速。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年1月，百城銀行平均放款周期為31天，而經(jīng)歷了一季度的提速后，到2023年4月，百城銀行平均放款周期足足縮短了10天，僅為21天，這是2019年以來最快的平均放款速度。
一線城市二手房指導(dǎo)價(jià)放松？
市場對于二手房政策進(jìn)一步放開的預(yù)期信號頗為敏感。
上周，深圳傳出“取消二手房參考價(jià)”引發(fā)市場熱議。據(jù)市場消息，深圳相關(guān)部門發(fā)通知要求中介嚴(yán)格按照指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行公示，否則將約談或者暫停系統(tǒng)權(quán)限。
4月20日夜間至4月21日上午，樂有家、中原找房等二手房交易平臺(tái)曾短暫展示過業(yè)主真實(shí)報(bào)價(jià)。目前，這兩個(gè)平臺(tái)均已恢復(fù)展示參考價(jià)。中原找房某內(nèi)部人士告訴記者，當(dāng)時(shí)應(yīng)該收到過消息，但僅開放一段時(shí)間后就收到相關(guān)通知說需要關(guān)閉。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然目前官方對參考價(jià)已有表態(tài)，但核心還要看貸款端動(dòng)作。如果銀行具體在放貸過程中如傳言所述執(zhí)行，那也將對二手房參考價(jià)機(jī)制產(chǎn)生影響。
4月24日，記者走訪了深圳多家房產(chǎn)中介、銀行。大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)告訴記者，實(shí)際上目前已經(jīng)可以不按指導(dǎo)價(jià)貸款了，但是沒有正式文件落地。與中介所述參考價(jià)松動(dòng)不同，銀行的表述則相對模糊。
某國有大行網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理對記者表示，放貸標(biāo)準(zhǔn)可能確會(huì)有所放松，但是目前還沒有看到相關(guān)細(xì)則。但也有銀行個(gè)貸人士告訴記者，目前暫時(shí)沒有聽說政策變動(dòng)，還是沿用原有模式。
雖然消息尚未正式明確，但已有中介、購房者聞風(fēng)而動(dòng)。在深圳工作的安安（化名）告訴記者，4月20日下午就有房產(chǎn)中介不停發(fā)信息說“房地產(chǎn)要回暖”、“指導(dǎo)價(jià)要取消了”，并告訴她此前看過的深圳坂田某樓盤評估價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)40萬元，詢問要不要下手。
無獨(dú)有偶，除深圳樓市外，上周也有市場消息傳出上海二手房核驗(yàn)價(jià)和“三價(jià)就低”疑似有所放松。上海某股份行個(gè)貸人員對第一財(cái)經(jīng)記者稱，并未收到政策變動(dòng)相關(guān)通知，目前仍按照原有政策執(zhí)行。但是從去年開始，部分地區(qū)二手房涉稅評估價(jià)較之前有一定提升。
當(dāng)前，二手房市場正處于復(fù)蘇后動(dòng)能趨緩階段，市場相關(guān)主體迫切希望有新的利好消息刺激。根據(jù)貝殼研究數(shù)據(jù)，2023年一季度，貝殼50城二手房成交量指數(shù)同比增長，已接近2021年一季度水平；一季度房價(jià)扭轉(zhuǎn)17個(gè)月連續(xù)下跌趨勢轉(zhuǎn)漲，環(huán)比漲幅累計(jì)2.4%。
但從交易前瞻指標(biāo)來看，近期二手房景氣指數(shù)回落，客戶看房量同步下降，買賣雙方價(jià)格分歧變大，客戶決策周期拉長。貝殼經(jīng)理信心指數(shù)KMI已跌落至50附近，經(jīng)紀(jì)人對未來交易繼續(xù)修復(fù)不樂觀，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場交易量仍將調(diào)整。
短期房地產(chǎn)市場仍需政策支持
值得關(guān)注的是，4月25日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。這引發(fā)市場對于開征房地產(chǎn)稅的猜測。對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期內(nèi)開征房地產(chǎn)稅的預(yù)期并不高。
她表示，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場行情來看，一季度全國房地產(chǎn)市場有所修復(fù)，開發(fā)投資、新開工等供給端指標(biāo)恢復(fù)仍顯疲弱，房地產(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)仍在。4月以來，新房市場活躍度顯不足，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城新房成交面積周度成交面積較3月周均下降20%左右，購房者置業(yè)情緒和預(yù)期仍不穩(wěn)固，短期房地產(chǎn)市場仍需要政策支持，當(dāng)前并不是進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的合適時(shí)機(jī)。
在“房住不炒”背景下，在房地產(chǎn)金融政策支持上，2022年末，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)建立了新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了因城施策原則下首套房貸利率政策的雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整。
根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，截至3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個(gè)。其中，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，這些城市執(zhí)行的下限與全國下限相比，大概低10到40個(gè)基點(diǎn)；12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。
市場數(shù)據(jù)顯示房貸利率還在進(jìn)一步下行。根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，2023年4月百城首套主流房貸利率平均為4.01%，環(huán)比微降1BP，同比下降116BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，環(huán)比持平，同比降低54BP。
隨著信貸環(huán)境的持續(xù)寬松，樓市回暖預(yù)期也逐步明確。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~3月份商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。從數(shù)據(jù)上看，商品房銷售面積同比跌幅進(jìn)一步收窄，商品房銷售額同比增幅回正，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場回穩(wěn)向好的趨勢。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月70個(gè)大中城市房價(jià)住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況也顯示，其中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有64個(gè)和57個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。從同比來看，整體房價(jià)較上月有所上漲，下跌的城市降幅也有收窄。
責(zé)任編輯：張文
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