樓市全線回落， 百強房企2月銷售額腰斬，重挫地產股

　　作者： 馬一凡

　　[ 根據克而瑞統計，全月百強房企僅實現銷售操盤金額4015.8億元，環比1月降低24%、同比降低47%。 ]

　　盡管整個2月份各地在政策面上對樓市釋出較多積極消息，但是受到市場下行趨勢和春節返鄉置業遇冷等因素影響，百強房企交出了一份慘淡的銷售數據，再度重挫地產股。

　　據相關機構統計，今年2月百強房企操盤銷售金額同比大降47%，一二三四線城市樓市成交量總體全線回落。十強房企門檻值降至200億元，百強房企門檻值降至21億元，兩者均腰斬。

　　克而瑞研究中心認為，市場背景較2008年和2014年已經發生根本變化，當前的政策放松力度還遠不足以扭轉市場的頹勢，3月份市場下行壓力依然較大。

　　部分二線城市近乎停擺

　　由于今年春節市場低迷，房地產遭遇銷售額慘淡的2月份。根據克而瑞統計，全月百強房企僅實現銷售操盤金額4015.8億元，環比1月降低24%、同比降低47%，較1月降幅擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低57%。

　　以全口徑銷售額計，今年1~2月百強房企中的前十強分別為碧桂園、萬科、融創、保利、中海、招商蛇口、華潤置地、金地、綠城、龍湖，同比去年1~2月榜單，恒大、金茂在十強中出局，綠城、龍湖遞補進入。

　　不過，進入前十的門檻大幅降低。去年1~2月進入房企十強的最低銷售規模門檻值是400億元，今年僅為200億元（即第十名龍湖的銷售額）。排名第一的碧桂園今年1~2月全口徑銷售額為923億元，同比下降24%；萬科實現銷售額646億元，同比下降44%；融創則為503億元，同比下滑26%。

　　中指研究院的統計數據則顯示，今年前兩個月銷售額超百億房企為30家，較去年同期減少了24家；超50億房企為26家，較去年同期減少16家。前100房企的門檻值為20.9億元，同樣也腰斬了。

　　對于2月份百強房企慘淡的業績，克而瑞表示，春節期間受疫情和行業信心不足影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉暖跡象，28個重點監測城市成交面積環比下降32%，同比下降35%。企業推盤及營銷積極性也普遍不高，成交創近年來單月新低。

　　分城市能級來看，一線城市成交全線回落，主要原因是2月份供應低迷，成交量環比跌了42%，北京、廣州和深圳成交皆創新低，同比跌幅都在40%左右。供應方面的極端例子是深圳，新盤近乎斷供。一線城市中，僅上海市場熱度慣性延續，新開盤項目平均去化率接近60%，核心地段限價盤仍能實現“日光”，成交同比增長33%。

　　二三線城市市場則持續轉冷，成交同、環比分別下降37%和29%，其中，有近四成的二三線城市成交同比腰斬。部分城市受到疫情影響較大，比如蘇州和杭州，2月份的市場近乎停擺。還有城市是下行壓力過大，比如南寧、東莞，成交同比跌幅超過了70%。

　　而指望著靠春季返鄉置業拉升樓市的三四線城市，今年的算盤打不響了。根據克而瑞實際調研，今年返鄉置業明顯弱于往年，案場到訪客戶實際轉化率普遍低于10%。

　　中指研究院則認為，今年2月二三線城市中超九成城市成交下降，蘇州降幅顯著，為53%，福州次之，武漢降幅排第三。

　　海外債發行規模暴跌95%

　　因2月份地產銷售數據較差等因素，2月28日，A股房地產板塊、港股內房股板塊遭遇重挫。

　　2月28日午后，融創中國跌幅一度超過17%，最終收跌16.34%，報6.40港元/股，創2022年以來最大跌幅。開年后融創股價已幾乎腰斬。但融創并不是個例，開年以來，正榮地產股價已經跌超80%，龍光集團股價跌超60%。

　　從政策面看，2月份釋放了不少積極正面的信號，比如全國性商品房預售資金監督辦法已于2月初制定出臺，能夠緩解房企的資金周轉壓力。此外，并購貸款不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度管理等政策，也一度引起市場極大關注。近日更有多個省市對樓市調控進行松綁，包括降低首付比例、公積金貸款放松等。

　　不過，無論是從市場銷售數據還是從房企股價來看，這些政策暖風，尚未讓房企感受到明顯暖意。克而瑞認為，近期雖然政策面有緩和、好轉的趨勢，但就目前的市場情況來說，短期內房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，3月成交整體提升幅度有限。

　　在融資層面盡管也出臺了利好新政，但實操中目前大部分房企的融資仍然受限，2022年1~2月行業典型房企的發債并沒有迎來明顯改觀，尤其是民營房企，同比遠低于歷史同期。當前新發債企業仍以國資為主，發債總量占到近五成。

　　根據中指研究院統計，今年2月房企信用債與海外債發行規模同比均大幅下降，其中信用債發行規模為250.2億元，同比下降8%；內地房企海外債發行規模為15.8億元，環比下降83%，同比下降95%。

　　克而瑞認為，接下來房企仍面臨巨大償債壓力，而品牌房企接連債務爆雷，則導致市場信心嚴重缺失，居民購房預期進一步轉淡。

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責任編輯：戚琦琦