樓市旺季不旺 以補貼“救市”能有效嗎

　　作者：吳斯旻

　　房地產行業的“金九銀十”沒有如期到來。隨著市場情緒持續走低，企穩樓市、微調“救市”的聲音開始出現。

　　有媒體報道稱，中國房地產業協會（下稱“中房協”）預計于10月15日召集部分房企在京開座談會，近日已有企業接到通知。對于會議內容，一位消息人士表示，可能是近期市場有些動蕩，有些房企比較困難，這次會議聽聽房企意見，摸下底。據了解，此次會議的與會人員級別在副總裁以上。

　　緊接著，地方房地產協會也開始響應。10月11日，據成都市房地產業商會消息，將于14日召開當前房地產市場運行新情況、新問題交流會，主要針對企業實際經營運行情況以及遇到的問題和困難。

　　今年9月，“旺季”光環的加持，沒有扭轉樓市繼續下探的局面。隨著銷量轉差，疊加房貸放款慢、政策持續偏緊，房企回款壓力進一步加大，多地土地市場也接連遇冷。

　　9月底，央行罕見三天兩提房地產。“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”被業界視為穩定市場預期、提振市場信心的信號。

　　有分析人士稱，上述中房協座談會召開恰處于房地產金融工作座談會后，充分體現了行業組織高度關注房地產市場和企業風險。

　　“各地繼續大力度加碼調控的可能性明顯降低，政策微調預調的空間已打開，部分城市按揭貸款額度和放款時間、房貸利率、限簽等政策均有微調的可能，但穩預期效果仍需時間兌現。”中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜稱。

　　旺季疲軟

　　易居房地產研究院發布的一份報告顯示，40個被監測典型城市的新建商品住宅成交面積為2200.8萬平方米，為2015年以來最差“金九”。從增速來看，9月環比下降5.7%，同比延續了連續4個月降幅擴大趨勢，大跌32.8%。

　　在樓市“最火熱”的長三角、珠三角地區，如寧波、合肥等熱點城市，雖然房價變動不大，但成交量已明顯縮水。上述報告顯示，徐州、淮安、金華和寧波1~9月成交面積累計同比降幅分別達到22%、21.9%、16.4%和10.1%。

　　在珠三角地區，據中指數據監測，2021年三季度，其代表城市商品住宅成交面積同比下降43%，較2019年同期下降16%，降幅均明顯高于50城整體水平。其中惠州、東莞等城市成交面積同比降幅均超50%，市場已進入調整周期。

　　即便是在被房企寄予厚望的國慶“十一”假期里，房地產市場也整體延續9月的低迷態勢。根據中指數據CREIS，今年國慶期間（10月1日~7日），包括一線城市在內的15個重點監測城市的新建商品住宅成交面積較去年同期下降達33%，其中，二線、三四線代表城市降幅均超四成。

　　業界普遍認為，三季度以來，從中央到地方樓市政策繼續收緊，疊加信貸緊張，是市場情緒回落的主要原因。而房企“以價換量”、近期市場上房企負面新聞頻出等因素，則讓購房者持幣觀望的心理更甚。

　　據不完全統計，自7月22日中央重申“房住不炒”、明確緊抓房地產金融關鍵環節，為下半年房地產政策調控明確定調以來，截至9月底，已有超30個城市累計發布超70條調控政策。10月8日，東莞市住建局發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，至此，出臺二手房成交指導價格或進行價格核驗的城市規模至少已達13城。

　　一邊是融資環境的持續收緊，一邊是市場情緒的不斷回落，各地房企相繼進入“以價換量”階段，房價拐點開始出現。據國家統計局數據，8月份，房價上漲的城市數量繼續減少，新房和二手房市場中，房價上漲的城市數均降為年內最低數。

　　但同時，岳陽、長春、唐山等十余座城市卻相繼出臺“限跌令”，堵住了房企指望銷售回款的退路。

　　多地“救市”

　　為防止樓市從過熱轉向過冷，中央和地方企穩樓市、微調“救市”的聲音開始出現。

　　9月底，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

　　“房貸政策最緊時期已過，接下來是優化，避免超調。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，當前，從全國來看，新房、二手房的貸款一律收緊，很多銀行二手房貸款甚至停了，造成“賣一買一”局面，購房者改善型需求釋放受阻，樓市量價齊跌，這不利于樓市穩定，也會誤傷剛需群體。

　　9月底至今，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行開始下調房貸利率，部分地區銀行放款的速度也出現提升。“目前，廣州房貸按揭利率已經開始下行，這就是一個信號。因此，對于熱點城市來說，四季度（信貸）下跌的幅度可能會收窄放緩。”李宇嘉稱。

　　但伴隨各類調整政策疊加購房者“買漲不買跌”的心態，市場觀望情緒仍在增加，而房企通過銷售加快回款、打通現金流的策略，也面臨執行壓力。

　　“目前，房企面臨銷售和融資的雙重壓力。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱，銷售上，房企面臨銷售數據持續下滑風險。從城市層面看，多個城市出現了新房交易連續4個月環比下滑的現象。從企業層面看，9月份部分房企銷售金額數據首次弱于去年同期水平。

　　同時，房企融資困難仍難緩解。嚴躍進指出，當前，除商業銀行貸款或有微調以外，其他包括信托、公司債等融資端普遍收緊。此外，在房企信用下降情況下，銀行信貸能否“雪中送炭”依然面臨不確定性。

　　上述背景下，地方樓市微調放松的信號開始傳出。

　　10月10日，哈爾濱市住建局聯合多部門制定《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，包括給予符合條件人才購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡、提高房企監管資金返還額度以減輕流動資金壓力、降低土地增值稅預征率等十六條、供需兩端“救市”內容。

　　從上述“哈十六條”來看，供給端紓困是政策的重點。李宇嘉表示，近期，房地產行業信用風險事件頻發，讓供給端的資金鏈面臨空前的壓力。而當這種壓力與信用風險事件形成反饋和循環，會造成大面積的爛尾和小業主維權。

　　“像哈爾濱這種土地流拍率高、新房和二手房價格連續多月下降的城市，調整政策在情理之中。‘十六條’新政中，預售條件放寬、預售資金監管放松、土增稅預征率下降、延長購地資金繳納時序等，都是這種思路。”李宇嘉說。

　　而在需求端，發放購房補貼成為多個“救市”城市的共同選擇。

　　10月11日，寧波市奉化區人社局發布《寧波市奉化區人才購房補貼申請公告》，稱為切實解決人才住房保障問題，研究決定啟動人才購房補貼申請工作，符合條件的大專學歷或初級職稱人才，可獲最高8萬元購房補貼；符合條件的本科、碩士、博士可獲購房補貼分別為16萬元、20萬元、40萬元；而通過奉化申報入選或全職新引進的國家級人才，最高可獲100萬元補貼。

　　此前，長春、沈陽、哈爾濱都曾出臺類似政策。

　　嚴躍進認為，隨著樓市轉涼，出現了新的風向，后續預計更多城市會跟進補貼類政策，尤其是去庫存壓力和房企經營壓力較大的城市。

　　樓市政策將迎來“拐點季”？

　　在中央和地方相繼釋放出穩市場、穩預期的信號后，市場上對于“樓市松綁”的討論也開始增加。

　　展望四季度，嚴躍進認為，可以定義為房地產政策的“拐點季”。具體可以體現為三點。第一，從市場層面看，將從“防范過熱”轉變為“防范過冷”。第二，從企業層面看，將從“加大約束”轉變為“加大支持”。第三，從金融層面看，將從“防范金融泡沫”轉變為“防范債務風險”。

　　“預計10月下旬開始各類寬松政策有望陸續出現，充分體現特殊時期穩市場、穩企業、穩信心的導向。”嚴躍進稱。

　　不過，李宇嘉則認為，當前，在樓市調控上，并沒有邊際寬松的必要性和可能性。

　　他指出，近期，業內感到“陣陣涼意”，甚至有一點悲觀，主要原因是樓市開始下行，龍頭房企出現債務問題，增加了不確定性，而業內卻早已習慣了“拿過去時的樓市盛景來比較”。

　　從基本面上，克而瑞數據顯示，百城庫存周期由7月末的11.84個月上漲至8月末的12.99個月，三四線城市的去化周期增加，但也低于18個月的警戒線。

　　“調控政策這么緊，資金面史無前例地緊縮，還能有這么大的漲幅，可見房地產這個行業穿透了無數周期，自有其強大的韌性，自有其強大的承壓能力。”李宇嘉稱。

　　在他看來，當前房地產的問題，只是局部問題，不是全局問題；只是開發商層面、部分城市的問題，銷售終端并無問題，也沒有上升到系統性風險的層面。

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責任編輯：李桐