文/新浪財經意見領袖專欄作家 夏磊

　　共同富裕以高質量發展為基礎，在做大“蛋糕”的基礎上分好“蛋糕”。1979年至2020年，我國GDP年均增長9.2%，經濟實現快速增長。與此同時，貧富差距逐步擴大。2003年至2019年，我國居民收入基尼系數在0.46至0.49高位區間波動。不同行業、不同區域、城鄉差距不斷凸顯，社會利益分配失衡。

　　房地產領域的共同富裕，是實現全體人民“住有所居”。房產是我國居民的主要家庭資產，在由全面小康邁向共同富裕的過程中，是重要的社會財富承載主體。與之同時，房地產也是重要的經濟增長穩定器，是由中等收入國家發展成為高收入國家，實現共同富裕的不可或缺的引擎。

　　共同富裕的長期性、艱巨性、復雜性決定了其是一個長期目標，需要一個過程，不可能一蹴而就。對于房地產領域，同樣如此。需通過三條路徑，分解成一項項具體任務，循序漸進。

　　實現共同富裕，房地產有何具體路徑？

　　路徑一：穩增長

　　持續發揮房地產的經濟增長穩定器作用。充分認識房地產行業的價值。房地產業體量大、產業鏈長，影響投資和消費，并解決了大量就業。房地產增加值占比不斷創新高，從1998年的4.0%增加至2020年的7.3%；房地產開發投資占固定資產投資的比重2000年以來保持在20%左右，2020年為27.3%。房地產還帶動了眾多上下游產業。房地產相關稅收和收入是地方政府進行大規?；ǖ闹饕斦碓?。1994年分稅制以來，事權下移、財權上移，地方財政壓力大，房地產相關稅收和收入有力支持了地方基建。2020年，僅5項房地產專項稅和土地出讓金收入在地方本級財政收入中占比達53%。房地產將持續發揮經濟增長穩定器作用，做好推動實現共同富裕的引擎。

　　路徑二：防風險

　　保持房地產金融政策的穩定。平穩健康的房地產市場離不開穩定的房地產金融政策。房地產金融政策不宜頻繁變動，過快過急的房地產金融政策將導致市場短期內劇烈波動，頻繁變動則導致市場預期混亂。保持房地產金融政策的穩定性和持續性，合理引導居民加杠桿，推動實現房地產市場平穩健康發展。同時，應堅持差異化的住房信貸政策，支持剛需和改善群體購房自住，控制投資性購房。

　　防范大型房企債務風險形成系統性風險。截至今年9月，房企債券違約金額達494億元，遠超去年全年，信用風險明顯上升。房企債務風險傳導的三大路徑：一是向金融領域傳導，房地產和金融具有高度關聯性，房企信用風險如果處理不當，將迅速導致金融體系資產質量惡化，增加金融機構風險敞口；二是向上下游企業傳導，房企應付賬款和票據無法及時兌付，將增大上下游企業的經營壓力，中小公司的信用和融資能力較差，抵御風險的能力自然也較弱；三是向房地產行業傳導，在政策調控背景之下，個別房企債務危機將加劇行業整體投資、銷售、融資的下行。

　　保持房價平穩?！笆奈濉币巹澨岢觥按龠M住房消費健康發展”，政策調控的目的是保持房地產市場平穩健康發展。2020年，住房占居民家庭總資產比重達59.1%，房產已成為我國居民家庭主要資產。同時，房產與金融系統高度綁定，房地產相關收入為地方政府提供了穩定的財源，在此背景下，房價大幅波動不利于社會穩定運行。未來，繼續堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

　　路徑三：補短板

　　適時開征房產稅。我國現行房地產稅征稅范圍窄、稅率低，調節作用有限。征收房產稅的必要性在于，一是房產作為居民財富差距的主要原因，房產稅作為直接稅，相對間接稅而言不易轉嫁，征收房地產稅將有力縮小居民財產差距；二是房產稅將成為地方稅收收入的必要補充，以擺脫地方對土地財政的依賴。房產稅出臺時機應是經濟穩定發展、房地產市場平穩健康運行時期。當房地產市場下行時，房產持有者的預期損失放大，并強化政府調控和房價下跌的預期，加速房價下跌。當房地產市場上行時，將加重居民購房成本。

　　發展租賃住房，托底住房市場。當前我國租購不均衡，居民以購為主，追求住房自有。2020年，我國城鎮家庭租房比例約25%，低于發達經濟體普遍超過30%的租房率。而住房自有率有其自身規律，過低將導致居民缺乏恒產，不利于發揮財富效應，過高的住房自有率會導致不合理的需求進入市場，產生泡沫，甚至引發危機。因此，不必追求高住房自有率，而是要建設租售并舉的住房供應體系。未來，發展租賃住房從以下三方面入手：一是培育多元化的市場供應主體，重點發展以機構為主導的租賃市場，規范租賃機構經營行為；二是充分保護租賃家庭權益，保障租約和租金穩定以穩定租戶預期；三是加大租賃住房供應。

　　三大路徑，既是抓手，也是結果。

　　循序漸進、腳踏實地、久久為功，最終，實現全體人民“住有所居”。

　　(本文作者介紹：恒大研究院常務副院長兼首席房地產研究員。)