官辦平臺攪動二手房交易格局 中介行業面臨價值重估

　　作者：馬一凡

　　[ 在近5年的時間里,房地產中介公司的數量增長了200%，中介從業者人數增長超過100%。 ]

　　從“反壟斷”到“去中介化”，備受詬病而又規模龐大的房地產中介行業正在醞釀一場風暴。

　　前幾日，杭州官方二手房交易監管平臺重推“個人自主掛牌房源”功能，該消息一出，網絡即出現支持政府主導交易平臺、反對中介的聲浪。涌入官方平臺的看客們，甚至讓網絡幾度崩潰。

　　同時，不少中介行業資深人士也撰文稱“中介不怕官辦平臺”，“國內不太可能存在真正房東直售”。這場杭州官辦二手房交易平臺掀起的風波，意味著中介的價值被放在聚光燈下接受重新審視和評估。

　　多地調控劍指二手房交易

　　與民生息息相關的二手房交易中介行業，已經瘋狂生長20年，涉及百萬人就業。

　　截至2020年末，中國房產中介經紀人總數接近200萬，中國住房市場總規模超過20萬億元。在資本深度介入后，房產中介行業也已逐步完成頭部聚集。當巨頭貝殼找房赴美上市時，它的市場份額已經在10%左右，GTV（總交易額）僅次于阿里巴巴，它的身后站著騰訊、紅杉中國、高瓴、軟銀、百度、鼎暉、華興等一眾資本。

　　而今年的房地產調控風暴中，多地調控政策劍指二手房交易。

　　8月18日，杭州住保房管局發布文章稱“房東直售房源來了！二手房交易監管服務平臺上線新功能”，并稱新功能打破依賴中介機構的房屋銷售模式，為群眾“手拉手”自主交易提供了更公平合理的新渠道。

　　杭州不是唯一一個要推廣房東直售的城市，從已有信息來看，很多城市都在開展前期工作。比如6月深圳曾短暫上線了一個“二手房交易系統”，其中就有“個人自助賣房”這一選項，后被證實是一個新版網簽系統正處于測試階段，過一段時間會正式上線。去年5月，河南省永城市也建了一個官方二手房交易平臺，并且承諾免費發布信息、免費房源核驗、免費資金監管，保障信息真實、保障交易順暢、保障貼心服務等，以此來打擊“黑中介”。

　　各地方政府對二手房交易平臺的信息建設，符合國家的政策要求。

　　今年7月23日，住建部釋放了一個風向：未來3年，樓市要進行一場“大整頓”。其中，房產中介就是被重點整頓的對象之一。

　　住建部特別提到了一些現象，包括：在房屋買賣領域，發布虛假房源信息；套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房；協助購房人非法規避房屋交易稅費；違規收取“茶水費”等費用，變相漲價；利用不公平格式條款侵害消費者權益；捏造、散布不實信息，擾亂市場秩序。這些亂象都指向了房產中介。

　　此外，2020年5月，國家發改委就明確要求推進“互聯網+不動產登記”，加快推進不動產登記和網上申報納稅工作，建立“一窗受理”的網上平臺，推廣使用電子證件照和電子材料。房產信息全部進行登記后，政府平臺就擁有最真實、權威的信息，同時通過互聯網進一步簡化了流程和辦理時間，為購房者自行辦理手續提供了可能性。

　　官辦平臺撬動房源壟斷

　　杭州之所以被視為打響“去中介化”第一槍，是因為它釋放了幾個新信號。

　　首先，對于購房者最顧忌的真假房源以及房產交易安全性，政府信用背書正在取代中介背書。

　　其次，中介第一次被真正屏蔽在信息資源之外——新功能設置了用戶身份智能分類功能，個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放，經紀人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。而在過去，即便業主是在商業互聯網平臺自主掛牌，房產中介經紀人都可以無孔不入，通過不斷打電話許諾提升售價等手段，幾乎壟斷了所有房源。

　　針對中介機構稱買賣房屋流程復雜，中介不可缺少，杭州官方確認“房屋買賣并不是必須通過中介”，政府官辦平臺可以引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規范流程開展交易。

　　“雖然房產交易整個鏈條很長，但行業有一句說法‘得房源者得天下’，政府一旦控制住最核心的房源發布，就拿捏了中介的命脈。可以想象一下行業的未來：定價，未來都根據政府二手房指導價；房源，有政府信用背書，比中介信用更好；交易，有政府指導全流程。”上海一名資深中介人士對第一財經表示。

　　“我們目前最擔心的是，購房者通過中介機構看房，最后在政府平臺上‘手拉手’交易。”另一位中介人士稱。

　　“政府出面構建二手房交易平臺是一個可行的做法。互聯網經濟的崛起讓去中介化有了可能性，借助互聯網的力量，由政府在網站上形成平臺，在這個平臺上大家可以自主上傳信息達成交易，由于政府具有公信力，可以成為一個真正的去中介化平臺，從而有效地降低交易成本。這也是當前不少城市開始進行試點的原因。”盤古智庫高級研究員江瀚對第一財經表示。

　　不過，政府面臨的最大問題可能是運營平臺的成本。在杭州發布新功能后，由于訪問人數過多，網站曾數度崩潰。即便修復后，該網站也存在房源信息過于簡單、重復掛牌等問題。

　　因此，近日已有不少中介機構分析師撰文稱，中介不會怕官辦中介平臺，過去類似平臺對中介機構幾乎都是零影響。

　　易居企業集團CEO丁祖昱認為，杭州官辦二手房交易平臺，主要是表達一種態度，靠這個平臺完成市場化交易，幾無可能。

　　“政府的平臺到底收不收費？如果不收費的話，運營平臺的大量成本、大量的后續交易服務到底該由誰來提供？所以在這樣的情況下，一個政府房源平臺徹底干掉房地產中介產業是不現實的。”江瀚表示。

　　不過至少目前杭州的投入動作不會停止。根據杭州市房產市場綜合管理服務中心的說法，接下來，政府平臺還會推出新功能，包括個人求購的信息發布以及資金監管功能。

　　高額中介費是否合理

　　互聯網為二手房交易搭建了信息平臺，也讓房產交易的成本更加高企。“天下苦中介久矣”背后最大的問題是二手房的抽傭率不斷攀升、中介費過高。

　　嗅覺靈敏的資本市場早有反應，曾經一度風光的行業巨頭“貝殼找房”正面臨價值重估。在今年剛實現扭虧為盈后，貝殼就陷入“被反壟斷”和“去中介化”疑云中，股價接連暴跌，從今年最高點計算，其市值已經蒸發超過750億美元。

　　CIC報告數據，2014年至2019年，國內通過房產經紀機構完成的房屋銷售與租賃總額由3.2萬億元升至10.5萬億元，滲透率由33%上升到47.1%；全國房屋經紀服務租金從636億元增至2515億元，平均費用率由2.0%上升到2.4%。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，10年前,房價1萬元/平方米的時候，中介費率2%，現在一平方米5萬~10萬元，部分城市費率上漲到了3%，的確醞釀出了行業的雷暴，二手房中介行業肯定會迎來更猛烈的監管。

　　中介費率過高，也讓房地產經紀行業過度膨脹。在近5年的時間里,房地產中介公司的數量增長了200%，中介從業者人數增長超過100%。

　　去年全國二手房交易金額達7.3萬億元，即便所有交易都由中介完成，按照200萬從業者計算，人均完成交易365萬元，按照抽傭3%計算，人均年傭金可達10萬元以上（平臺會抽走部分）。以上海的二手房交易數據為例，2018年成交16.4萬套，2019年成交23.7萬套，2020年成交30.1萬套，以85%的中介滲透率計，平攤到約10萬名中介從業者頭上，一個經紀人年平均成交在1.6~3.0套，“一年不開張，開張吃一年”成了常態。

　　已經逝世的鏈家創始人左暉曾說：“尊嚴離我們這個行業太遠。”這句話的背后，折射出的是市場對于服務質量與高額傭金難以匹配的強烈情緒。“對于中介機構來說，需要提供更有價值的增值服務，只提供基礎服務的中小中介很有可能會被市場淘汰。”江瀚認為。

　　今年7月，一則“二手房中介費不得超過當地社平工資三倍”的消息曾經流傳，但鏈家、我愛我家、中原地產等公司均回應“沒有接到相關通知”，而目前各家中介費也未變動。

　　張大偉也認為，杭州官辦平臺事件，背后反映了中介費的爭議，也體現了這一輪房地產調控在重磅打擊房地產二手房行業。

　　也許在政府做好基礎信息平臺服務后，動輒數十萬的不合理中介費將有望下調至合理區間。

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責任編輯：李桐