1月21日晚間，上海市房屋管理局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，要求嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。調(diào)整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

　　58安居客研究院院長張波分析認(rèn)為，這一政策是打補(bǔ)丁政策，嚴(yán)堵假離婚買房，這一政策對于一些想通過假離婚來獲得購房資格，以及通過假離婚來獲得首套資格，都會產(chǎn)生直接遏制作用。假離婚的漏洞2020年在不少城市已經(jīng)明確堵上，上海這次收緊信息也十分明確。

　　規(guī)定調(diào)整增值稅征免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　張波稱，直接限定了5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征稅，這一政策直指炒房行為，提高交易環(huán)節(jié)的稅收可以有效減少新增投資需求，但在一定程度上也會限制二手房的流動性，2021年上海新房的供應(yīng)力度預(yù)計(jì)會有所加強(qiáng)，以緩解二手房上市量減少帶來的供應(yīng)不足。

　　《意見》同時還強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。

　　張波表示，商品房的銷售管理，包括一房一價以及公示和備案在上海之前都做得較好，這次對于“一價清”提出要求，也防止房企通過在裝修、車位等方面不當(dāng)增加收取違規(guī)費(fèi)用。同時“實(shí)名制”的要求可以有效防止炒作購房資格和不當(dāng)轉(zhuǎn)讓獲利。

　　完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益。

　　解讀：打擊炒作新房價格的土壤。規(guī)范新房銷售環(huán)節(jié)，由于上海近兩年執(zhí)行嚴(yán)格的新房限價制度以保障房價穩(wěn)定，部分板塊的一二手房倒掛現(xiàn)象的確存在，這也導(dǎo)致新房銷售環(huán)節(jié)中極易產(chǎn)生違規(guī)現(xiàn)象，私下收取“茶水費(fèi)”、內(nèi)部違規(guī)操作的現(xiàn)象有所抬頭，預(yù)計(jì)這一層面的嚴(yán)控力度將進(jìn)一步強(qiáng)化，一旦項(xiàng)目開盤中有用戶舉報，查處的力度和范圍將會明顯提升。

　　要求嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

　　這一政策是再次強(qiáng)調(diào)，2020年對于嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)就已經(jīng)從嚴(yán)，同時對于差別化的信貸本身在上海執(zhí)行來較為嚴(yán)格。預(yù)計(jì)下一步對于消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市會有更明確的查處打擊。

　　新政的出臺并隨即落地，可以視為對近期上海樓市熱度非理性上升的快速反應(yīng)，也是后續(xù)調(diào)控可能持續(xù)收緊信息，值得關(guān)注的是，政策落地后如果市場的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區(qū)域二手房房價持續(xù)被惡意炒作，預(yù)計(jì)后續(xù)還會有持續(xù)性政策跟進(jìn)落地。

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責(zé)任編輯：張恒星 SF142